【文章內(nèi)容簡介】 2023年 2023年 44 二、崇文新世界商圈 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 業(yè)態(tài)復合：形成以新世界商城為中心的新興現(xiàn)代商貿(mào)、辦公、居住功能混合區(qū) ? 商業(yè)以購物為主，兼有休閑、娛樂功能 肯德基、必勝客、新世紀錢柜、樂圣、溜冰場、搜秀城、韓城時尚廣場 等的引入使新世界商圈成為吃、喝、玩、樂樣樣俱全的商圈。 45 二、崇文新世界商圈 ? 商圈內(nèi)大量開發(fā)住宅項目，例如新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等 ? 商圈日漸成熟的商業(yè)環(huán)境提升了區(qū)域的價值，促進了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ? 通過住宅開發(fā)提高商業(yè)開發(fā)的抗風險性 崇文商圈近期新增產(chǎn)品體量對比圖（ 05年 7月） 數(shù)據(jù)來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 46 二、崇文新世界商圈 商圈內(nèi)主要項目有： 1. 新世界中心 2. 新世界太華公寓 3. 正仁大廈 4. 新成文化大廈 5. 國瑞城 6. 搜秀商城 7. 太康大廈 47 二、崇文新世界商圈 ? 新世界中心 ? 由兩幢寫字樓、一幢商務酒店、一幢公寓組成，中心 5層加地下 1層為大型商場?？偨ㄖ娣e 187000平米，其中寫字樓 40000平米，商業(yè) 74000平米。 ? 寫字樓：分南北兩棟，分立在新世界商場的兩側(cè)。售價 19119元 /平米，租金 18美金/平米 /月 ( /平米 /天 )。 ? 商業(yè)：一期北館 1998年開始營業(yè)，業(yè)態(tài)主要為中檔百貨＋健身，建筑面積為 74000平米，營業(yè)面積為 40000平米。二期南館 2023年開始營業(yè)，業(yè)態(tài)主要為定位于年輕人的購物（服裝等）、餐飲與休閑，建筑面積為 43000平米，營業(yè)面積為 21000平米。 ? 正仁大廈 ? 寫字樓項目，底層為商業(yè)?？偨ㄖ娣e 56351平米。 ? 售價 12023元 /平米，租金 16美元 /平米 /月 ( /平米 /天 )。 48 二、崇文新世界商圈 ? 新成文化大廈 ? 總建筑面積 46597平米，包括 ? 建筑層數(shù)為地下兩層，地上 13層；地上首層和２層為商業(yè)用房， 3至 12層為辦公用房。 ? 寫字樓：面積 90400平米，售價 15000元 /平米，租金 4元 /平米 /天。 ? 搜秀商城 ? 總建筑面積 50000平米 ? 一期 2023年 10月 15日開業(yè)，二期 2023年初開業(yè)。 主營服裝， 6層為“北京動漫城”。 ? 定位專為年輕人提供購物、娛樂、休閑、餐飲、視聽一體化的全新體驗式、探索式消費中心。 49 二、崇文新世界商圈 ? 國瑞城 ? 總占地面積 20公頃，總建筑面積 80萬平方米，包括 68萬平米的住宅， 1棟寫字樓（ 4萬平米）， 1棟酒店式公寓和 3棟商住公寓， 10萬平米的集中商業(yè)。 ? 在售住宅均價在 13000元 /平米以上，商鋪：均價 22023元 /平方米 50 二、崇文新世界商圈 小結(jié)： 新世界商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，百貨、娛樂休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)較為完整。其中新世界百貨商場定位中檔，集購物、餐飲、健身、娛樂休閑功能于一體，是南城知名的大型零售百貨中心，未來國瑞城 10萬平米集中商業(yè)的入市，會進一步增強商圈的商業(yè)氛圍和輻射力。 51 區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié) 通過對上述兩大區(qū)級商業(yè)中心的分析，可以看出崇文新世界與莊勝崇光商圈的形成有很多共性： ? 藉由舊城改造的契機 二者都是在舊城改造的歷史背景下發(fā)展起來的，且由于所在區(qū)域歷史文化遺存不多，因而規(guī)劃形成了“時尚、休閑”的現(xiàn)代商圈。 ? 商業(yè)培育期長 這個兩個商圈在形成過程中都無一例外的經(jīng)歷了漫長的商業(yè)培育期，可以說是在經(jīng)歷了痛苦的“難產(chǎn)”之后才形成了今天的南城兩大重要的零售百貨中心和成熟的商業(yè)氛圍。 ? 通過開發(fā)住宅產(chǎn)品提高抗風險性 在商業(yè)培育期的過程中，兩大商圈的開發(fā)商都采取了開發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風險性的做法。 52 區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié) 對于本項目而言，由于同樣地處南城，會與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成較強的競爭關系，如果我們同樣引入大體量的零售百貨業(yè)態(tài)的話，就會存在以下問題： ? 風險大 崇文新世界、莊勝崇光商圈的范例已經(jīng)告訴我們大型零售百貨的商業(yè)培育期較長，在本區(qū)域內(nèi)的開發(fā)也有面臨較長商業(yè)培育期的可能性。 ? 將會受到來自崇文新世界、莊勝崇光商圈的激烈競爭 崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氛圍成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢必會受到來自這兩個商圈的巨大壓力，同時在成熟度與商業(yè)氛圍上均不占優(yōu)勢。 因此，對于本項目而言，要與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成比較優(yōu)勢，采用以下做法對我們比較有利： ? 如果只是簡單引入大型百貨商業(yè)，無疑將具有較高的商業(yè)風險。因此，對于本項目，零售百貨雖然需要引入以支撐項目的商業(yè)，但是應該具有一定的主題性，使其成為我們整個SHOPPING PARK 有機組成部分。 ? 應充分利用 PASSAG手法對其內(nèi)部空間進行設計，使其更具有開放性 ? 對購物環(huán)境進行主題化設計，使整個購物與休閑更緊密地結(jié)合。 53 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 兩廣路沿線市場分析 54 發(fā)展現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)分布狀況 業(yè)態(tài)特征比較 發(fā)展狀態(tài)分析 區(qū)域發(fā)展水平及趨勢判斷 按業(yè)態(tài)分析 按路段分析 周邊商業(yè)環(huán)境評價 大都市街商業(yè)分析 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 55 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 1. 路段劃分 ? 由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長，其沿線業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。因此，在進行本部分研究工作時，我們將按照下圖所示，將兩廣路劃分為 廣渠門內(nèi)路段 （廣渠門至崇文門大街部分）、 大都市街路段 和 廣安門內(nèi)路段 （前門大街至廣安門部分）三個部分進行對比分析。 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi) 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 56 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 2. 業(yè)態(tài)分布狀況 ? 商業(yè) ——分布較為廣泛 ? 廣渠門內(nèi)路段沿線以住宅底商為主 ? 大都市街沿線包括純商業(yè)、寫字樓底商以及批發(fā)市場等 ? 廣安門內(nèi)路段沿線主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主 ? 寫字樓 ——大都市街沿線較為集中 ? 賓館酒店 ——區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務型酒店 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi) 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 57 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 租售價格水平 業(yè)態(tài) 路段 租金 （元 /平米 天） 全市平均租金（元 /平米 天） 售價 （元 /平米） 全市平均售價 （元 /平米） 租金相對 水平 售價相對 水平 商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 4 1600035000 15000 中等 中等 大都市街 5 —— 中等 —— 廣安門內(nèi)大街 312 —— 中等 —— 寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 11000 16000 較低 較低 大都市街 —— —— —— —— 廣安門內(nèi)大街 800014000 較低 較低 賓館酒店 大都市街 240600元 /標間 晚 —— —— —— 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫 數(shù)據(jù)更新時間： 2023年一季度 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 58 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 出租出售率 業(yè)態(tài) 路段 出租出售率 商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 租售狀況良好，大于 80% 大都市街 除批發(fā)市場以外，大多數(shù)商業(yè)店鋪空置 廣安門內(nèi)大街 目前基本無閑置 寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 不到 50% 大都市街 80%樓已整棟出售，但目前空置率比較高，有部分明顯屬于進駐后又退出 廣安門內(nèi)大街 50%左右 賓館酒店 大都市街 客房出租率可保持在 80%左右 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 59 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 入駐客戶特征 業(yè)態(tài) 路段 入駐客戶特征 商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 汽車銷售、休閑娛樂、美容美發(fā)、餐飲、房屋中介、動物醫(yī)院、琴 行、藥店、干洗店等 中小型生活配套型商業(yè) 大都市街 KTV 、珠寶、家居、保險公司，汽車銷售、電器等多種行業(yè)， 不完全是生活配套型商業(yè) 廣安門內(nèi)大街 菜市口百百貨商場、老字號以及新興特色餐飲、電器、音像、美發(fā)等 中型生活配套服務型商業(yè)； 寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 國有電力企業(yè)以及部分小型地產(chǎn)、 IT公司 大都市街 大型國有銀行、國有傳媒企業(yè)、區(qū)級政府行政單位等 廣安門內(nèi)大街 大型國有企業(yè)以及保險、貿(mào)易、機電、房地產(chǎn)、醫(yī)藥、保險等領域小型公司 賓館酒店 大都市街 都市白領、國外游客等 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 60 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 因素比較分析 業(yè)態(tài) 路段 價格水平 出租出售率 入駐客戶特征 商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 較低 大于 80% 中小型生活配套商業(yè) 大都市街 中等 多數(shù)空置 有一些非生活配套的特色型商業(yè) 廣安門內(nèi)大街 中等 基本無閑置 大中型生活配套商業(yè) 寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 較低 小于 50% 大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè) 大都市街 —— 空置率較高 大型國有企業(yè)以及行政部門 廣安門內(nèi)大街 較低 50%左右 大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè) 賓館酒店 大都市街 —— 80%左右 都市白領、國外游客等 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 61 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論 ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟，寫字樓市場蕭條，賓館酒店物業(yè)稀缺 ? 區(qū)域內(nèi)各個路段的商業(yè)物業(yè)在租金（售價）水平并不低的情況下，仍保持相對較高的入駐率； 區(qū)域內(nèi)較為成功的商業(yè)多以居住區(qū)域的配套型商業(yè)為主 ； ? 與商業(yè)物業(yè)相比，區(qū)域的寫字樓在租金較低的情況下仍大量空置；客戶多為由于行政干與而入駐的國有大型企業(yè)，但這些國有大型企業(yè)的入駐也僅僅帶動了部分來自各個領域的中小型企業(yè)， 區(qū)域很難直接吸引有實力的大型企業(yè)入駐。 ? 區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺 ，目前僅有兩家經(jīng)濟型商務酒店進駐大都市街，開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直良好。 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 62 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論 ? 廣安門內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟，廣渠門內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起，大都市街路段最為蕭條 ? 廣安門內(nèi)路段整體商業(yè)氛圍已經(jīng)較為成熟，休閑購物以及特色餐飲均已具備了一定的規(guī)模，已成為大中型的生活配套商業(yè)。 ? 廣渠門內(nèi)路段的商業(yè)氛圍已被逐漸培育起來，但尚無較大規(guī)模的商場，還屬中小型生活配套商業(yè)。 ? 相比之下大都市街的商業(yè)最為蕭條，還有部分商家進駐后又退出。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個路段沒有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如 KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。但除 KTV外，其他經(jīng)營都較為慘淡，目前高檔珠寶店也已撤出。 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 63 （二）發(fā)展狀態(tài)分析 1. 業(yè)態(tài)比較分析 ? 兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟 ? 寫字樓市場蕭條 ? 賓館酒店物業(yè)稀缺 ? 發(fā)展狀態(tài)分析 ? 舊城改造導入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。 崇文區(qū)與宣武區(qū)都屬老城區(qū)，由于舊城改造得以人口置換，大大增強了居民的消費能力，從而帶動了區(qū)域內(nèi)生活配套性的商業(yè)的繁榮發(fā)展。但與此相比，其他休閑娛樂以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況尚不樂觀。 ? 區(qū)域內(nèi)尚未形成商務氛圍制約了區(qū)域商務物業(yè)的發(fā)展。 形成成熟的商務區(qū)氛圍需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強勢的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。而目前來說，本區(qū)域哪一條件都不具備，而未來商務氛圍的形成將主要依賴于第二個條件的成熟。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務氛圍仍未形成，尚需要較長時間來孕育。 四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 64 （二）發(fā)展狀態(tài)分析 1. 業(yè)態(tài)比較分析 ? 兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟 ? 寫字樓市場蕭條 ? 賓館酒店物業(yè)稀缺 ? 發(fā)展狀態(tài)分析 ? 人口素質(zhì)