【文章內(nèi)容簡介】 ， 有突出的經(jīng)營主題，表現(xiàn)為一種院落式的商業(yè)街區(qū)； （ 3）項目規(guī)模不是太大，可以實現(xiàn)快速銷售； （ 4）比鄰綠蔭廣場，周邊具有一定規(guī)模的市民公共設(shè)施，位居金水北部新區(qū)，背靠多個行政機(jī)關(guān)和大專院校，有政治、文化等多項商業(yè)附加價值可供挖掘； （ 5）立志成為區(qū)內(nèi)引領(lǐng)鄭州特色餐飲產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的標(biāo)志性商業(yè)地標(biāo)，推進(jìn)鄭州市餐飲業(yè)的更新?lián)Q代； （ 6）坐落在金水區(qū)內(nèi)，金水區(qū)的綜合實力位居鄭州市前列，本項目位于這一區(qū)域的外部邊緣地帶，商業(yè)環(huán)境與行政區(qū)內(nèi)的整體商業(yè)環(huán)境有很大的差別，其特定的競爭力也大打折扣，但政府重視北部新區(qū)的城市開發(fā)與運營，發(fā)展遠(yuǎn)景還是有利好的一面；商業(yè)環(huán)境、交通、人流量，都有明顯的不足，與城市中心區(qū)域相比，心理 （ 7）距離偏大，對吸引中心區(qū)域和其他行政區(qū)內(nèi)的消費群構(gòu)成一定的障礙； （ 8）本項目依托自身項目內(nèi)住宅（包括別墅）的成功開發(fā)，形象有天然優(yōu)質(zhì)的一面，結(jié)合市政規(guī)劃中副發(fā)展軸地位，可以掩蓋本區(qū)域商業(yè)還不太成熟的劣勢； （ 9）本項目將以適度合宜的規(guī)模 ,特色化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及差異化的營銷手段，強(qiáng)化項目自身的市場競爭能力； （ 10）本項目不僅僅要成為北部新區(qū)內(nèi)的地標(biāo)，還可能成為在鄭州市具有關(guān)鍵性影響力的特色化餐飲品牌性項目經(jīng)典 ,做到引北部新區(qū)、促進(jìn)周邊區(qū)域、輻射全鄭州； （ 11）項目可以重塑鄭州市的餐飲品質(zhì)、品位以及更高層次的城市餐飲文化； （ 12）項目可以為鄭州市民提供一種更有品質(zhì)更有品位的餐飲休閑生活模式，這種新生活模式的推廣可以提升整個城市的文化氣質(zhì)和文化品位。 4． 4項目定位的原則 （ 1）簡明有力； （ 2）突出產(chǎn)品功能特色； （ 3）表達(dá)醒目； （ 4）注重資源整合； （ 5）注重利益回報最大化； （ 6）注重可持續(xù)經(jīng)營； （ 7）注重市場反應(yīng)； （ 8）注重項目所能引發(fā)的社會效應(yīng)；凸顯產(chǎn)品設(shè)計和營銷 模式的差異化原則。 項目總體定位 全生態(tài)多風(fēng)情院落式 休閑餐飲集聚區(qū) [定位簡明詮釋 ] 尋找市場空白，在市場空白點上尋找本項目的核心競爭力，發(fā)掘本項目最大的核心優(yōu)勢，確立這些核心優(yōu)勢的原則在于：這些核心優(yōu)勢是目前的市場所沒有的，而又恰恰是本項目所擁有的。挖掘出這些核心優(yōu)勢，就等于尋找到了我們項目的靈魂， 而如果我們的項目定位準(zhǔn)確地捕捉到了這些靈魂性的屬性的話，那么，我們的項目定位就一定能夠在市場上產(chǎn)生不可阻擋的核心競爭力。 [定位思考路線圖的推演路徑回放 ] 1. 為什么把我們的項目定位為“餐飲集聚區(qū)”？ 什么叫集聚區(qū)？簡單地說，就是依據(jù)某種特定的功能標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的組團(tuán)或群。依照這個簡明的概念，進(jìn)一步作擴(kuò)大解釋，我們可以知道，所謂的“餐飲集聚區(qū)”就是體現(xiàn)餐飲功能的一個特定的組團(tuán)或群。 本項目的餐飲業(yè)態(tài)分別由七座相對獨立建筑組成，構(gòu)成了建筑組團(tuán)或建筑群的特征，而如果我們的這些建筑組團(tuán)充分發(fā)揮了釋放餐飲功能、承載餐飲業(yè)態(tài)的特征之后，我們就可以順理成章地把這些定位為 “ 餐飲集聚區(qū) ”。 2. 我們需要一個什么樣的“ 餐飲集聚區(qū) ”？ “ 餐飲集聚區(qū) ” 是對我們項目定位的一個整體和實質(zhì)性的表達(dá)，解決了一個定位的大方向問題，是一個最濃縮最核心的定位表達(dá)語。是定位系統(tǒng)中偏正結(jié)構(gòu)中“正”的部分。雖然它是一個定位表達(dá)系統(tǒng)中的主干（主體框架）部分，但急需要加以細(xì)化、深入，而需要深化的命題就是：我們需要一個什么樣的 “ 餐飲集聚區(qū) ”？ 3．至此，我們對項目總體定位的路徑已經(jīng)十分明晰起來了： （ 1）我們需要一個 全生態(tài)的“ 餐飲集聚區(qū) ” （ 2）我們需要一個 多風(fēng)情的“ 餐飲集聚區(qū) ” （ 3）我們需要一個 院落式的“ 餐飲集聚區(qū) ” 項目總體定位：餐飲 餐飲集聚區(qū) 全生態(tài)的的餐飲集聚區(qū) 多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū) 院落式的餐飲集聚區(qū) 有確切細(xì)分市場支撐的特色化餐飲集散地效果評判：此定位能夠強(qiáng)有力地提煉激發(fā)出項目的核心競爭力 綜合以上的分析與評述，我們不難發(fā)現(xiàn)，把本項目定位為“ 全生態(tài)多風(fēng)情院落式餐飲集聚區(qū) ”是非常合適非常貼切的。這種貼切合宜的表現(xiàn)主要可以濃縮為以下幾個要點： （ 1）本項目比鄰綠茵廣場，具有生態(tài)特色； （ 2）與住宅部分連為一體，且項目的整體綠化率高，本身可以形成一種森 林化的生態(tài)特色； （ 3）本項目的建筑特色是博采中西，既有江南水鄉(xiāng)的格調(diào)，又有中原腹地 的大氣，還有歐陸經(jīng)典風(fēng)格的汲取，可謂精彩紛呈，極其具有風(fēng)情； （ 4）多風(fēng)情并不是制單一的建筑，還有與之相匹配相對應(yīng)的餐飲特 色的多風(fēng)情多種類。 （ 5）項目建筑本身的開放性支撐項目院落式的定位訴求； （ 6） “ 餐飲集聚區(qū) ” 直指項目定位的核心，此定位架構(gòu)不但能夠淋漓 盡致地彰顯本項目的核心競爭力，還極其大氣，既有視覺沖擊 力，又能夠最大程度地發(fā)揮市場號召力。 定位的升華 在全生態(tài)等諸多核心價值的基礎(chǔ)上，對項目的定位進(jìn)行升華，力圖以一種更高意義的 “ 新生活模式 ” 來引領(lǐng)鄭州的餐飲娛樂市場，來改變鄭州市民的生活模式和消費觀念與習(xí)慣。以文化意義上的制高點來把控市場的高度，促進(jìn)項目的市場營銷我們可以階段性地提出推廣主題，以 “ 全生態(tài)的餐飲環(huán)境 ” 上升到 “ 全生態(tài)的飲食文化模式 ” ，再上升到 “ 全生活的飲食生活模式 ” ，最后上升到 “ 新都市休閑生活模式 ” 和 “ 鄭州市民的新生活模式 ” 的升 華性高度 。 香港蘭桂坊／上海新天地／鄭州老房子 把本案打造成為城市目的地： 4． 7 建議案名 我們建議把本項目的案名定為 ———— 半島印象 老房子風(fēng)情街 半島天地 老房子 —— 商業(yè)街 理由： （ 1）整合了森林半島的品牌資源； （ 2）突出了餐飲的主體業(yè)態(tài)功能； （ 3）突出了本項目最核心的生態(tài)價值； （ 4）對其它商業(yè)功能作了明白無誤的告示； （ 5）案名朗朗上口，易記，適合市場表達(dá)。 形象定位主題推廣語 美食頭等艙 休閑新天地 第五章 集成與演繹： 市場與定位的對照檢測系統(tǒng) 5． 1項目定位依據(jù)的取舍原則 本項目定位依據(jù)的四大原則 （ 1）市場需要什么； （ 2）我們能夠給予市場什么； （ 3）市場留下了什么空白點； （ 4）我們能給市場空白點里填塞什么亮點。 如果我們的定位能夠成功地回答以上四個問題， 那么我們的定位就是經(jīng)得起現(xiàn)實檢驗的有效能的定位。 尋找項目定位突破性的靈魂 （ 1）創(chuàng)造性地培育市場 當(dāng)本項目本區(qū)域周邊的高檔餐飲市場還不夠成熟的時候，一個有宏圖壯志的項目開發(fā)者當(dāng)然要創(chuàng)造性地培育市場，因為成熟的市場在此時并不具備，必須以創(chuàng)造者的態(tài)度來生成市場。而這個市場的培育與創(chuàng)造可以為本項目的成功運營提供資源保障。 （核心提示：市場需要孕育需要創(chuàng)造，而不能僅僅憑借等待。） （ 2）始終把握提升城市餐飲文化的高度 本項目要顛覆單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的觀念，矢志不渝地把它放在提升城市餐飲文化的高度，提高鄭州餐飲發(fā)展和文化擴(kuò)張的水準(zhǔn)，做到引領(lǐng)北部新區(qū)、全面提升鄭州餐飲文化的運營高度。 （核心提示：提升引領(lǐng)鄭州市的餐飲文化，并不是一種務(wù)虛的擺設(shè)，而是可以改變鄭州市民的消費習(xí)慣和生活模式，從而引領(lǐng)消費潮流，直接改善本項目的投資運營） （ 3）挖掘項目的優(yōu)勢，尋找本項目的突破性靈魂 餐飲集聚區(qū)，有特色的餐飲集聚區(qū)，這就是項目能夠進(jìn)行突破的靈魂所在。 （只要能夠準(zhǔn)確捕捉項目的靈魂，那么，我們的定位就是成功的） 集成與演繹：市場與定位的對照檢測系統(tǒng) 由市場推導(dǎo)出定位，這是一個集成的過程；定位得到確認(rèn)之后，為了確保定位的嚴(yán)謹(jǐn)性，必須以定位反推于市場，這就是一個演繹的過程。 由市場導(dǎo)向定位，我們思考了以下幾個問題： 1．在餐飲方面，哪些是目前的鄭州市場所欠缺的？ 我們通過詳細(xì)的市場觀察，發(fā)現(xiàn)： 鄭州市場沒有任何一個餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個院落式的餐飲集聚區(qū)。 由市場到定位的集成系統(tǒng) 2．這個現(xiàn)今市場所欠缺的屬性是不是有益于市場且為市場本身所急切需求的？ 很顯然，這個答案是肯定的，也就是說，我們可以進(jìn)一步得出以下結(jié)論： 一個餐飲集聚區(qū)的出現(xiàn)是鄭州市場所急切需求的； 一個全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場所急切需求的； 一個多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場所急切需求的； 一個院落式的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場所急切需求的。 3．這些有益的市場屬性或市場特質(zhì)是不是我們項目所擁有的？ 經(jīng)過我們認(rèn)真考