【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 活可以自理的活躍的老年人 ? 很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來(lái)可以先給父母住，等自己退休后再搬過(guò)來(lái)住 ? 在市區(qū)都有住宅，很多人周末來(lái)這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料 ? 本項(xiàng)目離機(jī)場(chǎng)較近，機(jī)場(chǎng)的工作人員和飛行員會(huì)在此買房 養(yǎng)老一族 準(zhǔn)養(yǎng)老一族 地緣性客戶 養(yǎng)老族子女 29 ? 產(chǎn)品體系類型多樣 ? 四層電梯公寓 ?共 600套， 170 ㎡ 250 ㎡ ? 聯(lián)排 ?共 230套， 222 ㎡ 260 ㎡ ? 獨(dú)棟 ?共 118套， 268 ㎡ 380 ㎡ ? 四合院 ?共 7套， 424 ㎡ 716 ㎡ ? 銷售情況良好 ? 一期、二期、三期分批開(kāi)盤后均已售罄 北京東方太陽(yáng)城 ?開(kāi)盤時(shí)間：一期 2023年，二期 2023年，三期 20232023年 ?歷史價(jià)格： 2023年 3300元 /平米， 2023年底 9000元 /平米， 2023年下旬 8700元 /平米 30 ? 人性化、生態(tài)化的組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目養(yǎng)老理念 北京東方太陽(yáng)城 整體規(guī)劃 ?帶狀排布，景觀資源最大化： 傍水而建，周邊為 7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面 ?組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立： 由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 ?組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布臵了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要； ?多層級(jí)交流空間： 組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)臵小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)臵相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所； 規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸 福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所 學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老 有所為 31 北京東方太陽(yáng)城 ? 針對(duì)老年人人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì) 無(wú)障礙設(shè)計(jì)： ? 四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)障礙坡道 ? 地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽(yáng)角抹圓 ? 戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng) ? 居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng) ? 衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手 ? 插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度 ? 感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙 ? 采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性 戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重： ? 老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳； ? 中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室 ? 老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間。 環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流： ? 大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間； ? 園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開(kāi)辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間； 景觀步道加寬以便通行 寬電梯入口，方便進(jìn)入 會(huì)所 32 ? 針對(duì)老年人打造多彩的精神文化生活 北京東方太陽(yáng)城 精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)： ? 舉辦過(guò) 3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié) ? 舉行了 3次新年音樂(lè)會(huì) ? 社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù) 社區(qū)組織的俱樂(lè)部： ? 乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚俱樂(lè)部； 業(yè)主自發(fā)的俱樂(lè)部： ? 音樂(lè)沙龍、民族舞俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、乒乓球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛(ài)的活動(dòng) . 摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式： ?老有所學(xué) ?老有所養(yǎng) ?老有所樂(lè) ?老有所為 33 ? 案例小結(jié)： “ 超級(jí)配套 +復(fù)合的產(chǎn)品形式 +優(yōu)美的景觀環(huán)境 ” 是東方太陽(yáng)城成功的關(guān)鍵因素 北京東方太陽(yáng)城 成功關(guān)鍵 優(yōu)美的景觀環(huán)境 完善的養(yǎng)老配套 復(fù)合的產(chǎn)品形式 ?養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重 ?以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念 34 “ 銷售 +持有 ” 模式 —— 北京太陽(yáng)城 ? 區(qū)位： 位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng) 17公里、南距亞運(yùn)村 15公里。 ? 規(guī)模： 占地面積 42萬(wàn) m2（ 623畝） ，總建筑面積 30萬(wàn) m2 ， 容積率 ，綠化率 60％?？偼顿Y 5億多人民幣 。 ? 產(chǎn)品類型： 獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅 ? 社區(qū)特色： 中國(guó)式的園林， 2萬(wàn)平米的人工聯(lián)體雙湖， L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無(wú)障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯， 24小時(shí)溫泉水入戶 ? 區(qū)域環(huán)境： 周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地 35 太陽(yáng)城醫(yī)院 購(gòu)物中心 出租老年公寓 銷售別墅 銷售住宅 銷售住宅 酒店 度假村 中醫(yī)院 北京太陽(yáng)城 ? 北京太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)物業(yè)類型概覽 36 北京太陽(yáng)城 ? 開(kāi)發(fā)策略及銷售情況分析 一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積 6070平方米為主），銷售均價(jià)在 8100元 /㎡左右，精裝修，總價(jià)約為 51萬(wàn) /套左右。 銷售情況 37 ? 北京太陽(yáng)城銀齡公寓 —— 完全租住式老年公寓 ? 北京太陽(yáng)城銀齡公寓位于太陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)，是一處具有醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓 A棟和公寓 B棟，總建筑面積為 28700 平方米 。 ? A棟擁有各類戶型房間 175間，接待半自理和無(wú)自理能力老人，以醫(yī)療護(hù)理為主，生活照料為輔 。 ? B棟擁有各類戶型房間 297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護(hù)理為輔。 北京太陽(yáng)城 銀鈴公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取 會(huì)員制 （目前只針對(duì)健康老人包括 會(huì)員費(fèi) +房費(fèi) +服務(wù)費(fèi) ），會(huì)費(fèi)從 2萬(wàn)到 30萬(wàn)不等，會(huì)費(fèi)在老人退宿時(shí)返還，會(huì)費(fèi)越高每月房租也就越低。 38 ? 主要配套服務(wù)設(shè)施分析 主要配套設(shè)施面積指標(biāo) 北京太陽(yáng)城 ? 醫(yī)療護(hù)理服務(wù)： 北京太陽(yáng)城醫(yī)院、國(guó)醫(yī)堂 ? 文化娛樂(lè)設(shè)施： 文化宮 ? 休閑度假設(shè)施： 假日酒店、溫泉會(huì)館 ? 商業(yè)服務(wù)設(shè)施 :購(gòu)物中心 ? 其他設(shè)施： 家政服務(wù)中心（提供 9款 33項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)） 39 ? 銷售客群分析 ? 北京太陽(yáng)城項(xiàng)目客戶地域劃分，北京客戶約占 90％，外地客戶約占 10%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養(yǎng)老是主要購(gòu)買目的 北京太陽(yáng)城 40 ? 案例小結(jié)： 北京太陽(yáng)城 ? 昌平是北京城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城，小湯山為示范鎮(zhèn) ? 開(kāi)發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來(lái)滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng) ? 由財(cái)政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、銷售 ? 以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務(wù) “銷售 +持有運(yùn)營(yíng)”的運(yùn)作方式 區(qū)位處于城市發(fā)展方向 多方合作開(kāi)發(fā) 完善的養(yǎng)老配套 ? 本項(xiàng)目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主 客群基礎(chǔ)多元化 41 “ 會(huì)員制管理 ” 模式 —— 上海親和源 ? 區(qū)位：親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里，虹橋機(jī)場(chǎng) 22公里，離上海市中心人民廣場(chǎng) 12公里，人稱 “ 小上海 ” 的周浦鎮(zhèn) 3公里 ? 占地面積： 84000平方米 ? 建筑面積： 100000平方米 ? 公寓數(shù)量：老年公寓設(shè) 838套，可供 1600位左右老人入住 ? 土地性質(zhì)：公共建筑用地 ? 土地價(jià)格： 50萬(wàn)元 /畝 ? 已于 2023年啟動(dòng)全國(guó)復(fù)制計(jì)劃 42 ? 具有養(yǎng)老特色的功能構(gòu)成與服務(wù)設(shè)備設(shè)施 上海親和源 服務(wù)內(nèi)容： ?每周預(yù)約上門一次家政服務(wù) ?每?jī)芍茴A(yù)約上門收集清洗床單被套一次； ?物業(yè)管理費(fèi)； ?每人每年一次全身醫(yī)療體檢； ?每人購(gòu)買一份意外保險(xiǎn)； ?公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換； ?社區(qū)內(nèi)各類文體設(shè)施的使用； ?管家部提供的其他類免費(fèi)服務(wù)等 43 上海親和源 ? 具有養(yǎng)老特色的建筑設(shè)計(jì) 44 上海親和源 ? 項(xiàng)目盈利模式分析 —— 長(zhǎng)、短期租賃并舉 ? 由開(kāi)盤時(shí)的小產(chǎn)權(quán)銷售向會(huì)員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費(fèi)者的心理抗性 ? 長(zhǎng)期租賃 ? 短期租賃 A卡： —— 銷售概念的長(zhǎng)租性質(zhì) 需一次性支付一筆 89萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。 不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付 — （根據(jù)房型不同） B卡： —— 租賃概念的短租性質(zhì) 該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價(jià)格從 45萬(wàn) 88萬(wàn)元不等，另外每年需支付 。不能轉(zhuǎn)讓 有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè) 15年的界限，如果只住了 5年，剩余 10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在 15年以上，超過(guò)部分免費(fèi) ?項(xiàng)目一期于 2023年開(kāi)盤，二