【正文】 角開發(fā)機會研究 9 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機會良好 推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展 養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變 社會對養(yǎng)老住宅的關(guān)注 “ 421” 家庭養(yǎng)老壓力 社會老齡化趨勢 宏觀視角開發(fā)機會研究 政策的優(yōu)惠 市場的需求及供應(yīng)缺口 10 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型 中觀視角開發(fā)條件研究 人口狀況 判斷城市是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn) 人均可支配收入 判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn) 世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“ 60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%” 作為判斷一個地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn) 國際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到 3000美元（約 20230人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件 擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？ 從社會經(jīng)濟指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷 11 ? 以核心城市為代表，對全國七大城市群進(jìn)行分析研究 中觀視角開發(fā)條件研究 12 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。 成熟區(qū)： ?老齡化程度高，經(jīng)濟水品發(fā)達(dá)。 中觀視角開發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為 2023年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。 15 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。 16 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。 ? 政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 ? 市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目 ? 中觀視角開發(fā)條件 —— 根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個維度衡量擬進(jìn)入城市 ? 成熟區(qū)域： 華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為代表） ? 考察區(qū)：東北、華中、西南城市群（以沈陽、成都、武漢等為代表） ? 潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表） ? 其它城市群暫不考慮 ? 微觀視角開發(fā)條件 —— 地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權(quán)用地 ? 產(chǎn)權(quán)用地 ? 住宅占大比例（市場經(jīng)驗值為 80%） ? 低價較周邊土地低廉 ? 土地交通、環(huán)境等資源良好 22 ? 第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究 ? 東方太陽城 ? 北京太陽城 ? 上海親和源 ? 燕達(dá)國際健康城 23 我國老年住宅模式分類 ? 目前我國市場中老年住宅可分為三種模式 : 政府收益型 政府福利型 企業(yè)贏利型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式 如： 匯晨老年公寓 主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院 如： 北京第一社會福利院 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施 如： 東方太陽城 多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅 如： 上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡老年公寓 老年公寓 老年社區(qū) 老年社區(qū)類似于一般的住宅小區(qū)，但主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起 如： 北京東方太陽城、北京太陽城、燕達(dá)國際健康城 本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公寓和老年社區(qū)作為案例研究對象 24 ? 企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下： ? “銷售 +持有運營” 的方式運作， “銷售 +持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式 ? 典型案例：北京太陽城 ? 采取 會員制管理模式 ，出售長、短租會員卡，變相的“銷售 +持有”模式 ? 典型案例：上海親和源老年社區(qū) ? 只租不售， 對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金 ? 典型案例：燕達(dá)國際健康城 ? 以老年住宅概念， 出售房屋產(chǎn)權(quán) 為主，區(qū)域級別配套并舉 ? 典型案例：東方太陽城 “全部出售”模式 —— 養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施 “只租不售”模式 —— 醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營 “會員制管理”模式 —— 銷售會籍 “銷售 +持有”模式 —— 養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn) 我國老年住宅模式分類 25 全部出售模式 —— 北京東方太陽城 ? 區(qū)位 ? 坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔； ? 定位 ? “世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” ? 規(guī)模 ? 規(guī)劃面積 234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住 2萬余人； ? 物業(yè)類型 ? 獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓 ? 面積為 78716平方米不等； ? 開發(fā)商 ? 中國希格瑪有限公司，成立于 1986年，隸屬中國科學(xué)院 ? 所在區(qū)域概況 ? 項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊 ? 開盤時間 ? 一期 2023年，二期2023年，三期 20232023年 26 ? 針對老年人需求的大規(guī)模超級配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備 ? 總建筑面積為 70萬平方米，其中配套公建近 5萬平方米 北京東方太陽城 主體配套建筑概況： ? 規(guī)劃面積 5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央 ， 主要以社區(qū)中心 、 康體中心 、 度假酒店 、 商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主 ， 集文化 、娛樂 、 商業(yè) 、 醫(yī)療 、 康體 、度假休閑等多種功能于一身 。 很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺 . 老年大學(xué) : ? 是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué) ， 開設(shè)多種課程 ，如芭蕾 、 陶藝 、 書法 、 雕刻等 ， 部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師 。 環(huán)境設(shè)計方便交流： ? 大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間； ? 園林設(shè)計強調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間； 景觀步道加寬以便通行 寬電梯入口，方便進(jìn)入 會所 32 ? 針對老年人打造多彩的精神文化生活 北京東方太陽城 精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動： ? 舉辦過 3屆國際風(fēng)箏節(jié) ? 舉行了 3次新年音樂會 ? 社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù) 社區(qū)組織的俱樂部： ? 乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部； 業(yè)主自發(fā)的俱樂部： ? 音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動 . 摒棄原來的養(yǎng)老方式： ?老有所學(xué) ?老有所養(yǎng) ?老有所樂 ?老有所為 33 ? 案例小結(jié)： “ 超級配套 +復(fù)合的產(chǎn)品形式 +優(yōu)美的景觀環(huán)境 ” 是東方太陽城成功的關(guān)鍵因素 北京東方太陽城 成功關(guān)鍵 優(yōu)美的景觀環(huán)境 完善的養(yǎng)老配套 復(fù)合的產(chǎn)品形式 ?養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重 ?以全項目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念 34 “ 銷售 +持有 ” 模式 —— 北京太陽城 ? 區(qū)位： 位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場 17公里、南距亞運村 15公里。根據(jù)老年人的特點進(jìn)行了無障礙設(shè)計，三層以上的住宅全部配有電梯， 24小時溫泉水入戶 ? 區(qū)域環(huán)境： 周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地 35 太陽城醫(yī)院 購物中心 出租老年公寓 銷售別墅 銷售住宅 銷售住宅 酒店 度假村 中醫(yī)院 北京太陽城 ? 北京太陽城開發(fā)物業(yè)類型概覽 36 北京太陽城 ? 開發(fā)策略及銷售情況分析 一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積 6070平方米為主），銷售均價在 8100元 /㎡左右，精裝修，總價約為 51萬 /套左右。 ? B棟擁有各類戶型房間 297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護(hù)理為輔。 不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。 4 ?老年社區(qū)開發(fā)融入到整個大盤主題中 ， 否則單純的老年社區(qū)會使消費者心理抗性大 ， 因此必須走復(fù)合主題開發(fā)路線 ； ?根據(jù)老年人生活 、 養(yǎng)生 、 娛樂 、 休閑需求 ， 完善各種功能配套， 消除區(qū)域陌生感 ； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力 ， 形成項目與周邊項目鮮明差異； 64 ? 體現(xiàn)新一代的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)價值理念 運營模式研究 —— 核心價值體系 持續(xù)就業(yè) 自主自理 安全有障礙 現(xiàn)代養(yǎng)老理念 積極樂觀 延長社會責(zé)任職能 延續(xù)獨立行為能力 延緩身體機能衰退 自主健康 老有所為 老有所樂 老有所盼 現(xiàn)代養(yǎng)老設(shè)區(qū)建設(shè)理念 不僅 老有所居 ， 老有所養(yǎng) ， 還要 老有所為 ， 老有