【正文】 來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現(xiàn)可持續(xù)運營 ? 由財政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開發(fā)、銷售 ? 以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務(wù) “銷售 +持有運營”的運作方式 區(qū)位處于城市發(fā)展方向 多方合作開發(fā) 完善的養(yǎng)老配套 ? 本項目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主 客群基礎(chǔ)多元化 41 “ 會員制管理 ” 模式 —— 上海親和源 ? 區(qū)位：親和源會員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。 時間 價值 中低密度住宅宅開發(fā) 中低密度住宅開發(fā) 中高密度住宅、公寓開發(fā) 中高密度住宅持續(xù)開發(fā) 便利店、體檢、保健等基本生活配套設(shè)施投入 部分醫(yī)療保健設(shè)施投入，如針對老年病的?？漆t(yī)院、康復(fù)保健療養(yǎng)院 高級產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設(shè)施投入：老年大學(xué)、國際學(xué)校、幼兒園等 大量宜老娛樂休閑設(shè)施投入：會所、俱樂部、室內(nèi)外活動場所及設(shè)備 運營模式研究 —— 硬件服務(wù)體系 67 ? 物業(yè)管理模式的創(chuàng)新 ? 針對老年人需求提供不同等級的菜單式物業(yè)服務(wù)，并面向高端客群提供更為細致的個人訂制化服務(wù)，提升老年社區(qū)附加值 運營模式研究 —— 軟性服務(wù)體系 生活保障服務(wù) ? 社區(qū)有大型老年購物中心內(nèi)設(shè)副食品專柜 \老年用品專柜及電視 \電話購物專柜 ? 對老人實行免費導(dǎo)購 \物品搬運服務(wù) ? 對通過電視 \電話 \網(wǎng)絡(luò)預(yù)約購物的老年人 ,實行免費送貨上門 ? 免費為老年社區(qū)內(nèi)的居民推薦小時工、保姆等服務(wù)人員 ? 社區(qū)實行封閉型管理，實行免費乘坐電瓶車往來于社區(qū)內(nèi)部 ? 免費乘坐社區(qū)與市區(qū)之間的往返巴士 娛樂文化服務(wù) ? 在社區(qū)內(nèi)的老年大學(xué)設(shè)立圖書館，老年 免費閱讀，免費參加社區(qū)組織的講座 ? 為老年人公益性的活動提供陪同 ? 社區(qū)免費組織適合各年齡段的老年人參與各種文體娛樂活動及比賽 ? 在社區(qū)的娛樂交流場所，定期為老年提供免費服務(wù) ? 組織老人外出旅游 醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù) ? 社區(qū)醫(yī)院對老年人每年進行一次免費體檢，建立健康檔案 ? 社區(qū)醫(yī)院提供送醫(yī)、送藥上門，免收出診費 ? 免費使用緊急呼叫系統(tǒng)，社區(qū)醫(yī)院與急救中心建立急救站，對老年人在社區(qū)內(nèi)的緊急救護，免費服務(wù) ? 免費參加社區(qū)醫(yī)院舉辦的健康咨詢和健康教育講座 68 運營模式研究 —— 硬件服務(wù)體系 ? 基于老年住宅的專用化，完善針對老年社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施 ?由于老年住宅具有老年人的專用性 ， 因此在設(shè)計上有別于一般的住宅產(chǎn)品 ， 主要體現(xiàn)在各個細部針對老年人特征的專用設(shè)計上 ， 如 健康服務(wù)體系 、 日常服務(wù)體系 、 文化教育服務(wù)體系 、增值服務(wù)體系等； ?而所有的專用設(shè)計均是建立在對老年人生理特征 、 心理特征 、 行為特征的細膩研究的基礎(chǔ)之上 ， 以實現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化 、 科學(xué)化 、細致化 、 方便化 ， 為居住老人提供最體貼的呵護 。不能轉(zhuǎn)讓 有效期至老人生命終結(jié)，但有一個 15年的界限，如果只住了 5年，剩余 10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在 15年以上，超過部分免費 ?項目一期于 2023年開盤，二期于 2023年 1月開盤 ?截止到 2023年 5月，共售出 450張卡 45 ? 項目取地模式分析 新建橋 （親和源前身） 上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府 南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司 土地出讓 工業(yè)用地（ 50萬 /畝） 合資公司 政府 1875萬元入股 上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府 新建橋 （親和源前身） 出讓 殼公司 + 上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司 立項開發(fā) 變更用地性質(zhì) 工業(yè)用地 公共建筑用地 融資 抵押貸款 用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬元的銀行抵押貸款 上海親和源 46 ? 案例小結(jié) ? 取地模式 ? 親和源項目用地是工業(yè)用地，出讓年限僅為 50年，由于項目性質(zhì)特殊，親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于 2023年辦理土地使用權(quán)出讓，出讓的土地性質(zhì)變更為公共建筑用地 ? 土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變?nèi)Q于當(dāng)?shù)卣拇罅χС? ? 盈利模式 ? 租售并舉，其中以租為主，但是租期長，實際為變相出售 ? 運營模式為會員制加管理費，會員費的收入將投入到下一次的老年公寓開發(fā)，管理費作為日常服務(wù)運營費用 ? 項目設(shè)計亮點 ? 彩色標識 ? 風(fēng)雨連廊 ? 無障礙設(shè)施 ? 寬敞過道 上海親和源 47 只租不售模式 —— 燕達國際健康城 ?宏觀背景： 我國成熟的、高水平的醫(yī)院大多集中在大型城市的市中心，人流過于集中，醫(yī)療空間狹小，環(huán)境擁擠不堪 ?項目背景： 在燕郊設(shè)立燕達國際健康城是因為京東的幾個縣市中，缺乏大型、高水平的醫(yī)院 ?區(qū)位： 位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。分為公寓 A棟和公寓 B棟，總建筑面積為 28700 平方米 。 看護健身中心 農(nóng)莊苗圃 老年大學(xué) 健康步道 28 ? 全部出售，構(gòu)建復(fù)合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求 ? 客戶群體來源多樣 北京東方太陽城 ? 其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人 ? 很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住 ? 在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料 ? 本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房 養(yǎng)老一族 準養(yǎng)老一族 地緣性客戶 養(yǎng)老族子女 29 ? 產(chǎn)品體系類型多樣 ? 四層電梯公寓 ?共 600套， 170 ㎡ 250 ㎡ ? 聯(lián)排 ?共 230套， 222 ㎡ 260 ㎡ ? 獨棟 ?共 118套， 268 ㎡ 380 ㎡ ? 四合院 ?共 7套， 424 ㎡ 716 ㎡ ? 銷售情況良好 ? 一期、二期、三期分批開盤后均已售罄 北京東方太陽城 ?開盤時間：一期 2023年，二期 2023年，三期 20232023年 ?歷史價格： 2023年 3300元 /平米， 2023年底 9000元 /平米， 2023年下旬 8700元 /平米 30 ? 人性化、生態(tài)化的組團規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)項目養(yǎng)老理念 北京東方太陽城 整體規(guī)劃 ?帶狀排布，景觀資源最大化： 傍水而建，周邊為 7000畝綠化隔離帶。 暫不考慮區(qū)： ?經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高 老齡化程度較輕，且經(jīng)濟發(fā)展水平較差的城市。具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。 成熟區(qū)： ?華東、華北、西北城市群 考察區(qū)： ?東北、華中、西南城市群 潛力區(qū)： ?華南移民城市群 暫不考慮區(qū)： ?經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群 13 ? 根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。 2023. 民政部關(guān)亍開展“ 全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范單位 ”創(chuàng)建活勱的通知 民政部 《 關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活勱的通知 》 由點到面，逐步推開。 1 “ 養(yǎng)老地產(chǎn) ” 還是 “ 地產(chǎn)養(yǎng)老 ”? —— “ 地產(chǎn)開發(fā) +養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) ” 的開發(fā)模式研究 2023年 2 ? 第一章 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究 ? 第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究 ? 第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究 專題總綱 成都 重慶 西安 北京 沈陽 無錫 天津 湖州 佛山 海南 鎮(zhèn)江 南京 青島 3 ? 第一章 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究 ? 宏觀視角開發(fā)機會研究 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度 ? 中觀視角開發(fā)條件研究 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)城市進入維度 ? 微觀視角開發(fā)條件研究 —— 意向地塊微觀條件維度 ? 開發(fā)機會及條件小結(jié) 4 ? 我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流 ? 中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識加強，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。省級民政部門要在試點的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時機命名全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位，以進一步深化示范活勱，推進社會福利社會化。 中觀視角開發(fā)條件研究 注： 65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為 2023年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市 2023年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。 ?以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群 老齡化程度嚴重，具有巨大的潛力市場，但經(jīng)濟發(fā)展狀況和消費力相對較差，該區(qū)域具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。 17 微觀視角開發(fā)條件研究 養(yǎng)老地產(chǎn) 民政系統(tǒng)項目 （社會福利用地） 產(chǎn)權(quán)用地 “養(yǎng)老”地產(chǎn)項目： 前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為