【文章內(nèi)容簡介】 后，我們就正式啟動。目前已經(jīng)有一批開發(fā)企業(yè)、投資公司、科研設(shè)計單位、證券保險機構(gòu)、老年用地的生產(chǎn)廠家、包括新聞媒體愿意作為發(fā)起單位，我們也希望有志于從事老年地產(chǎn)的單位將來積極參加?！　〉诙?，我們組織有關(guān)的大專院校、研究單位、開發(fā)企業(yè)、保險企業(yè)對一些課題進行研究。我們協(xié)會、研究會和中國房地產(chǎn)業(yè)研究會我們兩個課題一個是市場經(jīng)濟下老年住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，剛才王司長講的，政府從廣覆蓋的角度，我們學(xué)會、研究會主要是考慮在市場經(jīng)濟條件下，怎么發(fā)揮市場的優(yōu)勢，動員社會的力量。還有一個項目是復(fù)合性的老年住區(qū)的開展利用模式，有些單位還在研究，怎么把以房養(yǎng)老的經(jīng)驗跟中國的老年基地建設(shè)結(jié)合起來，這些課題的研究。剛才王司長講了，從政府層面，中央財政考慮西部，然后是中部，然后是東部。我們是從市場運作考慮，主要考慮經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，老百姓有支付能力的我們現(xiàn)實點。我們現(xiàn)在考慮的長三角、珠三角，環(huán)渤海、東北亞，還有海南那些地方，我們想先造一些項目試點，然后全國鋪開。那些地方有支付能力，好一點，另外，我們想找一些環(huán)境好的地方。　　第三，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)的重要組成部分，而且隨著時間的退役，它的重要性和市場占比肯定會逐步擴大，在房地產(chǎn)行業(yè)里是個朝陽產(chǎn)業(yè)。剛才單總也講了這個事情，怎么關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，是我們行業(yè)的責(zé)無旁貸的責(zé)任?，F(xiàn)在有一個問題，房地產(chǎn)也好，特別是住宅，住宅最終是為老百姓的居住服務(wù)的，既然是為老百姓的住服務(wù)的，住房建多少，跟人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系的?！　‖F(xiàn)在從中長期來看，2020年之前，由于中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)還是看好的。但是我在講這個問題的同時一直講另一句話，我們一定要考慮我們的住房結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)要考慮匹配。什么意思呢？我們是在計劃生育背景下在推進住宅產(chǎn)業(yè)的，成功華還不到50%，成功化的發(fā)展2020年以后可能還在發(fā)展，但是住宅產(chǎn)業(yè)就不一定了，因為人口借給已經(jīng)擺在那個地方了，獨生子女當(dāng)自己兩邊的老人不在的時候，兩邊老人的房子可能就空下來了。那個時候咱們的住宅產(chǎn)業(yè)可能有結(jié)構(gòu)性的，階段性的，城鎮(zhèn)還在發(fā)展，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。怎么解決這個問題？我自己想來想去，咱們提早借鑒美國的以房養(yǎng)老或者房屋置換，這種辦法可能是個很好的辦法。以房養(yǎng)老實際上解決的是什么問題呢？解決錢從哪里來？有些地方費用比較高，但是通過以防養(yǎng)老就夠了?！　∪说侥膬喝ィ▊€基地，把建基地和以房養(yǎng)老聯(lián)合起來作為一個整體考慮，這個問題就解決了。我想作為我們協(xié)會也好，作為研究會也好，怎么樣來幫助政府考慮市場化運動，動員社會力量方面，這也是很重要的經(jīng)驗?，F(xiàn)在尤其專家這方面的經(jīng)驗也比較多，所以，我們希望在這方面有所推動?！　〉谒?，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的同時，我們還要協(xié)助政府給既有的社區(qū)的涉老改造問題，而且是我們國家提出的以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托的，這個可能85%左右的人還是居家養(yǎng)老的，怎么樣來完善這個體系，包括對原有的住區(qū)的改造問題，這個要落地。這些問題這次會上也有經(jīng)驗介紹，居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，怡海的小區(qū)既有為老人負責(zé)的設(shè)施，還有老年大學(xué)，同時教育比較發(fā)達，有好的幼兒園、學(xué)校，中學(xué)、小學(xué)，這個小學(xué)還是相當(dāng)好的小學(xué)。將來如果開發(fā)新的模式，這個也是一個很好的模式?！　τ趯I(yè)化的養(yǎng)老，這次會議在這兒開，北京的太陽城已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗，大家聽了介紹，可以再實地考察，可以深刻的體會一下咱們搞養(yǎng)老地產(chǎn)，可能前景是好的，需要考慮的問題也不少。包括規(guī)劃選址，包括金融、土地、醫(yī)療的政策，還涉及到企業(yè)的投入與回報，社區(qū)的運營與管理，這些問題有志于大家獻計獻策，我們協(xié)會也爭取跟有關(guān)部門合作，有所突破。我們也希望有志于老年人社區(qū)建設(shè)的單位在這方面給我們共同探索。為我國老年事業(yè)的發(fā)展做出貢獻。最后預(yù)祝本次會議取得圓滿成功，謝謝大家。清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉　　【周燕珉】：非常感謝朱會長長期以來對養(yǎng)老居住問題的長期關(guān)注，剛才朱會長講了老年住區(qū)專業(yè)委員會即將成立的一些情況，講解了今后要準(zhǔn)備開展這些研究工作和各項成立工作，他也特別指出幾年以后，也就是“十三五”以后，可能老齡住宅的問題會提到議事日程，會出現(xiàn)一個井噴一樣的情況，值得我們各界非常的關(guān)注。我們期望在房地產(chǎn)業(yè)協(xié)助及老年住區(qū)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，我們能更好的推動老年地產(chǎn)的發(fā)展，讓我們再一次感謝朱會長的精彩發(fā)言?！　∠旅嬗晌襾戆l(fā)言，因為鞠川陽子女士她昨天晚上的飛機，下大雨飛不過來，今天早上過來，早上這個時間來不及了，我跟她換一下，我先來講我的內(nèi)容?！　∥医裉煲v的題目是中國養(yǎng)老地產(chǎn)如何“落地”？從三個方面講，第一是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的問題個；第二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見類型及相關(guān)案例方面；第三我國與發(fā)達國家的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式有那些區(qū)別。做一個簡短的比較?！　∈紫戎v一下影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的幾大因素，有土地、資金、經(jīng)營模式、規(guī)劃設(shè)計、運營管理，粗略的分這幾大塊。前兩屆更多的關(guān)注土地問題和政策的給度等等，還有資金和經(jīng)營模式，這幾塊是非常重要的，我們把它分為前期。后期工作主要是規(guī)劃設(shè)計和運營管理。現(xiàn)在開發(fā)商對前期這一塊工作特別重視，現(xiàn)在開始拿地，要想資金怎么進來，還有經(jīng)營模式是怎么樣的。但是對后期的規(guī)劃設(shè)計和運營管理這一塊，可能目前考慮的還不是很多，我認為這幾塊本身是一個鏈條狀的，它之間互相有很緊密的銜接，在前期考慮這些問題的時候，也應(yīng)該把后期的問題好好考慮，如果不考慮的話，最后到底用什么樣的運營管理模式會影響到規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的類型和形狀。當(dāng)然，前期它的土地資金可能也會對規(guī)劃有很大的影響。所以，這塊我認為考慮問題的時候要比較全面?，F(xiàn)在大多數(shù)人都集中在前方考慮這些問題，我覺得也是非常應(yīng)該重視的，后面的規(guī)劃設(shè)計這一塊，應(yīng)該在前期考慮的過程中也把它想起來，這樣有些資金的問題才能算的清楚，能夠有效的解決?！　‘?dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中有幾個主要的問題，第一個是對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鏈條的各個環(huán)節(jié)缺乏整體的把握，比如對土地和稅金上如何獲得優(yōu)惠政策不是很明晰，剛才王司長講了一些，現(xiàn)在肯定這方面國家政策提供了很多的優(yōu)惠條件，但是各個地方也許有點不同，大家也正在摸索中，由于注重前期的土地資金問題，對后期建設(shè)和運營了解比較少，導(dǎo)致經(jīng)濟賬算不明白。后期的經(jīng)營運作也必須事先了解到，我們現(xiàn)在成功的例子并不是很多，所以，大家也無從下手，今天選擇在太陽城開這個會，也是有這個目的的，希望大家能夠?qū)嵉乜匆幌逻@個狀態(tài)，因為以前我們開發(fā)普通住宅，對這個也沒有特別的感覺，今天來現(xiàn)場開會，希望大家看到具體的情況，自己在整個鏈條連接上把這筆經(jīng)濟賬算的更明白一點?！　〉诙c，客戶定位同質(zhì)化，對老年人的不同需求考慮不足。現(xiàn)在我們也接觸到很多的開發(fā)商，大家都非常熱情的想做老年地產(chǎn)，但是對客戶的定位也非常趨同，所有人跟我說的都是我們要對健康的護理老人做全世界的第一，他們的目標(biāo)全鎖定在有錢富裕的老人，但是最近這些年會出現(xiàn)一批剛剛退休的富裕的老人，但是全體目光都集中到這兒，我覺得這個市場并沒有這么大。即便我們就是針對這種老人，但是他們只想健康的老人，我覺得也有風(fēng)險，因為未來這些老人哪天突然有病，或者摔了一跤他其實也需要護理，比如一些設(shè)施，建筑類型可能都不考慮護理的狀態(tài)，將來有病的時候，你的建筑或者你的管理都不能承接？最后怎么辦把？把他轟走？我們在國外也了解到，人家也是這樣想的，但是最后不得不面臨他們病了的問題，所以，這一點大家一定要想清楚，不能完全的覺得我只管健康富裕的老人，其實后面的問題也要由你來解決?！　〉谌c，規(guī)劃設(shè)計落實終始不足，對所有要開發(fā)的具體產(chǎn)品的類型和建筑形式考慮比較簡單，因為以前都是開發(fā)一般的住宅，或者公寓、旅館等等。所以，到老年這塊沒有特別深刻的認識，想象的建筑都是一個像公寓式的或者旅館式的，建筑形式只考慮到這兒，沒有別的樣子可以參考。我覺得這一點不是特別對，我們對不同的客戶群應(yīng)該有不同的建筑類型和不同的產(chǎn)品。我們以前研究一般住宅的時候，也會把客戶細分，但是老年人更需要把客戶細分，老年人身體條件也不同，年齡段不同的時候，包括他的要求，他的性格也都會發(fā)生變化。包括他跟家庭的關(guān)系等等，我們對這些必須有所了解?！　∥覀冊诂F(xiàn)階段一些開發(fā)商跟我們接觸，包括一些政府、機構(gòu)、協(xié)會等等，跟我們商量的過程中，歸納了一下現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的幾種常見形式，我們可以歸納為四種。第一種開發(fā)類型就是大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專門的養(yǎng)老社區(qū)，第二種是一般住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓核設(shè)施，第三種是專項開發(fā)老年公寓和相應(yīng)配套，第四種是度假旅游地產(chǎn)中開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品?！　〉谝环N，大規(guī)模的住宅區(qū)中有一部分社區(qū)或者叫組團，專門為老人的，它適合建設(shè)在城市中心區(qū)或者近郊區(qū)，土地比較容易得到大型的，通常采用出售的形式?！　〉诙话阕≌信浣ɡ夏旯⒒蛟O(shè)施，普通住宅搭建配建是一部分，可以是一棟老年公寓或者幾棟，經(jīng)營模式租或者售?！　〉谌?，專項開發(fā)老年公寓和相應(yīng)配套，可以持有型經(jīng)營，輻射周邊的社區(qū)，為其服務(wù)?！　〉谒?，度假旅游地產(chǎn)中開發(fā)的老年產(chǎn)品，特別多的開發(fā)商想做這件事情，建設(shè)在風(fēng)景旅游區(qū)有資源特色的地方，可以形成度假候鳥式的產(chǎn)品。下面分別進行一些解釋，舉一些例子說明建設(shè)中應(yīng)該注意什么，規(guī)劃中有那些特點。　　我們舉一個案例，大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專門養(yǎng)老住區(qū)，依托海景資源，建設(shè)面積1324公頃，總建筑面積720萬平米，養(yǎng)老住區(qū)有10公頃，大約有18萬平米，這是我們直接接觸的，我們給做顧問的一個項目?！　∵@個項目當(dāng)中，可以看出，養(yǎng)老這塊也不是特別大，它也沒有占一線海景，緊鄰商業(yè)區(qū)是這樣的一個位置，如果擱在最前面也沒有必要，還是比較長期住的，不是完全旅游的產(chǎn)品?！　≡瓉碓O(shè)計方案的時候，對老年社區(qū)并不是很理解，所以，蓋出來的更像辦公區(qū)，但是這跟老人的需求不相符，老人需要更加親切的，有家居環(huán)境的空間環(huán)境，稍微改了一下，向親切的方面發(fā)展。后來經(jīng)過幾輪的改進以后，得到了這樣的一個平面，一共分兩期，分成幾個組團，化整為零，增加親切感，兩三層做一些公共部分，把底值的高層削減一些，把服務(wù)的內(nèi)容相對集中，比如醫(yī)院和看護中心在這兒，旁邊有一個半護理組團是它的配套，開發(fā)商持有，大概占10%的比例，之間有一個橋相連，將來上醫(yī)院看病都比較方便?！　∑渌且话闵鐓^(qū)的，但是也是位老人服務(wù)的公寓形式，基本是健康的。商業(yè)街，方便老人的使用。景觀園林分布比較均勻，原來做這個設(shè)計的時候，剛開始有一些傾向，把綠地分散了，這樣對老人也是不合適的，因為老人行走的半徑不是很長，應(yīng)該在他周邊完成所有活動的要求，不能我打個乒乓球上那個組團，我需要跳個舞上這個組團，其實不應(yīng)該，因為他休息和活動在這個組團都具備，這是我們改進的意見?！　×硗?，停車，包括自行車和電動車，這些停車的服務(wù)特別的重視，但是汽車也看這個地段在什么位置上，我是需要的，大多數(shù)輕便的小車的停車是不容忽視的?！　≡僖粋€例子是在大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專門的養(yǎng)老住區(qū)，這個項目是政府主導(dǎo)下進行的企業(yè)地產(chǎn)項目，中間這塊紅色的是政府的配套，是民政部配套的示范區(qū)，它包含了多種的功能，周邊是普通的住宅區(qū)，中間加這么一個配套設(shè)施可以輻射周邊的住宅區(qū)，也是非常合理的，這部分有二百畝地，總建筑的面積是1700平米。　　內(nèi)容我們看一下這里怎么分的，這個配套設(shè)施有一些什么內(nèi)容呢？首先有一部分公用建筑，公建里包括健身活動中心，有游泳池，還有一個小型的旅館，因為他是在天津，離城里還是比較近的，也有一些臨時去休閑度假，這就需要一個旅館，這個設(shè)施還是很有必要的，包括這里有一個培訓(xùn)中心，民政部的項目，培訓(xùn)這些服務(wù)管理人員，這些人也有居住的問題，旅館也承接了這個作用。還有一些是旅館的醫(yī)院，不能指望做一個非常大型的全面的醫(yī)院，有一個體檢，這個功能就很強大，除了一般醫(yī)院的功能項目，體檢的功能是非常突出的?！　〈送?，有一棟老年護理棟，考慮的半護理或者全護理的建筑，里面都是相連的，還有一棟是老年公寓和老年住宅，由于是一個示范項目，所以，內(nèi)容上可能各樣的都有一些，這樣可以起到一個示范的樣本。所以，我們對這些內(nèi)容都區(qū)分了，有了個別不同的功能?！　∵@是一個綜合服務(wù)樓的項目，康體中心，培訓(xùn)中心，這兒還有大的報告廳，這也很重要，因為經(jīng)常需要開會培訓(xùn)，都是很重要的，是旅館，也是醫(yī)院的部分，讓內(nèi)部連接起來，這樣可能開會什么的都十分的方便，有時候老年的攝食中應(yīng)該注意的，很多需要有風(fēng)雨連廊，有些活動他們都希望在無雨無風(fēng)的條件下進行，內(nèi)部連接也是很重要的。　　包括這樣的一些里面的公寓，我們考慮到它的可變性和適應(yīng)性，我們希望公寓的狀態(tài)，將來它也可以變成老人護理的狀態(tài)，里面在做的時候做了很多伏筆的工作，今天就不仔細展開說了。　　養(yǎng)老地產(chǎn)的第二種開發(fā)形式是一般住宅中配置建設(shè)養(yǎng)老公寓和設(shè)施地，這是一個住宅小區(qū)，也色彩的就是配件，配件了老年公寓，青年公寓，社區(qū)活動中心和一些商業(yè)配套，老年公寓做了一樣的配套設(shè)施放在小區(qū)邊上的地方，里面一般的租戶業(yè)主和老人公寓，我們當(dāng)時調(diào)研的結(jié)果，他們可能在這兒買的住宅，也希望在這兒買一個老年公寓，一起住在這兒，因為目前都需要就近居住，可以方便相互照顧?！　≡谶@個條件下也有一個特點，希望老年公寓的總價和小區(qū)住宅的價格是相協(xié)調(diào)匹配的，我們做的時候把老年公寓做的比較好，一做容易做的比較高級一點，想到這里面社區(qū)的居民買房子，房價是一萬五，你不能在這個地方比他貴的太多，這樣本來是一家人來買，這個地方我拿兩百萬買的這個，覺得拿150萬買一個公寓，比那個戶型小多的，價格相當(dāng)大家會接受不了，價格的匹配上也是值得注意的，這是一條經(jīng)驗?！　?nèi)容上，因為它這個是一個出售型的，我講兩個例子，出售型的老人公寓跟持有型的有一定的區(qū)別，在思想上，空間的組成上也有一定的區(qū)別，比較強調(diào)的希望把商業(yè)做的多一點，公共部分稍微小一點，因為是出售，如果都是把公攤做太大，大家也不是很接受，價格會比較高。所以，后來就把商業(yè)的部分加大了，樓上變成兩種內(nèi)容的戶型，一種是這樣的小戶型，還有一種是單元式的，希望這兩種可以有較好的適應(yīng)性，如果全是小戶型，有一些老人會有小套型，所以，加了一個外廊式，房間比較舒適，內(nèi)容也比較簡潔，不要各種各樣很多種，也比較統(tǒng)一?！　∠乱粋€是持有型的，也是在一個社區(qū)當(dāng)中做一個老年的公寓，這個是自己持有，委托經(jīng)營管理，這個跟剛才那個形式、量上都差不太多，它也是一層做了很多公共的商業(yè)，維持小區(qū)的生活需求，也可以對外，這是老年公寓的入口，一層有一個餐廳，包括廚房等等，這塊是老人公寓的，在這個公寓的二層和三層還是做了較多的公共設(shè)施的，因為它是一個持有，要重視管理，管理會提高價值，所以，還是配