【正文】 規(guī)模及投資額 總建筑面積約 60萬平方米，共設(shè)臵床位 12023張 集醫(yī)療、科研、教學(xué)于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設(shè)臵 50個臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了 18個中心 擁有一批國內(nèi)外著名醫(yī)學(xué)科學(xué)家，設(shè)有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學(xué)、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個研究所 可容納 1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)理員進(jìn)行培訓(xùn) 燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心 燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院 燕達(dá)國際醫(yī)院 燕達(dá)國際醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院 50 ? 通過高端配套產(chǎn)品的打造，在市場定位高端 燕達(dá)國際健康城 高端產(chǎn)品配套 ?9洞高爾夫 ?多功能街區(qū)配套設(shè)施 ?高等級醫(yī)院 ?養(yǎng)護(hù)中心 ?…… 高規(guī)格接待（會議、醫(yī)療論壇等） ?第五屆世界養(yǎng)生大會 ?前沿生物醫(yī)學(xué)高峰論壇召開 ?美國 Samaritan醫(yī)療集團(tuán)和林本頓社區(qū)學(xué)院代表團(tuán)及教育部官員來燕達(dá)集團(tuán)參觀訪問 ?…… ?客戶定位：吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老 ?采用“入門費＋月費”的收費方式：入門費為目前背景養(yǎng)老社區(qū)的最高水平： 30－ 100萬，月費為 4200－ 13000元 /月 51 燕達(dá)國際健康城 醫(yī)院 醫(yī)學(xué)研究院 醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院 養(yǎng)護(hù)中心 會議中心 收益來源 主要收益 國家課題專項資金 課題成果獎勵 國際資金投資 …… 學(xué)費 財政撥款 …… 房屋租賃 會員制度 …… 場館租賃 …… 國家課題專項資金 國際資金投資 …… 財政撥款 …… 房屋租賃 會員制度 …… 場館租賃 …… 學(xué)、研 學(xué)、研 產(chǎn) 產(chǎn) ? 本項目主要收益點來源于養(yǎng)護(hù)中心的租賃收入 ? 養(yǎng)護(hù)中心分為家居式養(yǎng)護(hù)樓（洋房）以及賓館式養(yǎng)護(hù)樓（板樓） ? 養(yǎng)護(hù)中心收費依據(jù)不同的護(hù)理級別進(jìn)行 ? 養(yǎng)護(hù)中心收費標(biāo)準(zhǔn)在市場中處于較高水平 52 燕達(dá)國際健康城 53 ? 然而，由于市場階段和定位不符的問題經(jīng)營狀況較差 燕達(dá)國際健康城 面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少 入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對這種形式接受度不高 —— 燕達(dá)國際健康城酒店銷售經(jīng)理、養(yǎng)護(hù)中心前臺 環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象 客戶為有一定經(jīng)濟(jì)實力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體 ,客戶面較窄 醫(yī)療用地，只租不售 與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突 54 ? 案例小結(jié)： ? 此種模式需投入大量的資金，且對醫(yī)療資源要求高，可能面臨較大的難度與風(fēng)險 燕達(dá)國際健康城 2：無法復(fù)制燕達(dá)國際健康城的模式，一是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫(yī)療資源的限制 資金投入量大 燕達(dá)國際健康城投 入近百億元 擁有強(qiáng)勢的醫(yī)療 資源 1：要成功打造老年社區(qū)，醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)的首要條件，環(huán)境打造也將是項目的重大投入之一 55 ? 第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究 ? 盈利模式研究 —— 從哪里盈利（目標(biāo)客群） —— 怎樣盈利（盈利載體） ? 運營模式研究 —— 核心價值體系 —— 養(yǎng)老地產(chǎn)概念下的軟、硬件服務(wù)體系 —— 國內(nèi)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資源整合 ? 開發(fā)運營模式小結(jié) 56 盈利模式研究 —— 從哪里盈利（目標(biāo)客群） ? 目標(biāo)客群應(yīng)參考大規(guī)模房地產(chǎn)項目客群特征 —— 多元化 ? 客群年齡多元化 ? 強(qiáng)調(diào)全齡化社區(qū)概念，在立足老年客戶的同時，廣泛擴(kuò)大其它年齡客戶群體，避免排他性 ? 客群來源多元化 ? 本地客群兼顧周邊城市客群 ? 臵業(yè)需求多元化 ? 在考慮以養(yǎng)老自住需求同時，兼顧剛性需求、改善臵業(yè)及投資需求 ? 客群檔次多元化 ? 主流檔次客群為主 ? 高知、高干、高管、海歸、社會名流等高端需求為輔 目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元， 如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年 群體，更兼顧中青年群體 溫都水城老年公寓在滿足老年客戶 自住需求的同時，兼顧投資客群 客群范圍過窄，且定位過于高端，導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳 57 銷售部分客群 盈利模式研究 —— 從哪里盈利（目標(biāo)客群） 持有部分客群 ?年齡：全齡化社區(qū)概念，立足老年群體，兼顧中青年 ?來源：本地客戶為主，兼顧周邊城市客群 ?購買主要目的：立足養(yǎng)老自住需求，兼顧剛性需求、改善臵業(yè)及投資需求 ?客戶特征：養(yǎng)老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主 養(yǎng)老一族子女：希望與父母就近居住，方便照顧父母； 準(zhǔn)養(yǎng)老一族：計劃將來退休生活而養(yǎng)老臵業(yè)的中年客群； 地緣性客戶：周邊工作人群 ?自營部分養(yǎng)老公寓：面向較為高端的養(yǎng)老客群，離退休老干部，有較高收入來 源，較高知識水平；中期、短期使用 ?整售部分養(yǎng)老公寓：面向國際大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體出售 ?配套公建：面向客群包括社區(qū)養(yǎng)老人群及住戶、來此進(jìn)行會議度假娛樂客群 58 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） ? 建立綜合性的項目盈利體系 ? “ 住宅銷售 +養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營 +綜合性商業(yè)租售運營 ” ?“銷售 +持有” 的盈利模式劣勢 最少，更適合開 發(fā)企業(yè)應(yīng)用 59 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） ? 以地產(chǎn)銷售作為主要盈利載體 ? 住宅銷售為主要利潤來源點 持有物業(yè) 20% 銷售物業(yè) 80% 萬科集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售與持有比例為 8:2 出售為主，主要利潤點來自住宅產(chǎn)品銷售 目前，市場上養(yǎng)老地產(chǎn)項目大都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，其它收益僅占利潤的較少部分 單純的持有出租模式，風(fēng)險極大， 運營狀況不佳 會籍出售模式，變相的房屋銷售， 回籠資金 60 ? 以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項目背書 ? 打造養(yǎng)老示范區(qū) —— 以養(yǎng)老設(shè)施、組團(tuán)作為體現(xiàn)項目開發(fā)理念的示范區(qū) ? 例：上海綠地 21城 〃 孝賢坊，以尊老社區(qū)（孝賢坊）作為項目養(yǎng)老理念的示范區(qū) 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） 度假社區(qū) 尊老社區(qū)（孝賢坊） 國際社區(qū) 商務(wù)社區(qū) 孝賢坊： ?孝賢坊 老年社區(qū)規(guī)劃為 獨立主題組團(tuán) ； ?產(chǎn)品整體 戶型面積偏小 ， 控制總價， 降低客戶購買門檻 ?精裝產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)為 450500元/平方米 61 ? 整售與 “ 會員制 ” 銷售并舉 —— 作為持有型物業(yè)盈利載體 ? 將養(yǎng)老公寓整售國際專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以最大限度快速回籠資金 ? 以會員制形式銷售，獲得經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施（如：老年公寓）利潤 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） 62 ? 以綜合性商業(yè)租售作為項目配套設(shè)施及持續(xù)盈利載體 ? 老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購物中心、康體娛樂等配套設(shè)施，后續(xù)配套經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)方面的需求顯著 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） 大型公共建筑群 東方太陽城 5萬平米的公建集群 北京太陽城的養(yǎng)老社區(qū)配套體系 ?社區(qū)中心 ?康體中心 ?度假酒店 ?商業(yè)中心 ?酒店公寓 63 運營模式研究 —— 核心價值體系 ? 一以貫之的“養(yǎng)老”理念為背書，打造項目的復(fù)合價值體系 ? 老年社區(qū)開發(fā)成功必須與休閑旅游、教育、產(chǎn)業(yè)等多種主題共同打造，才能使項目充滿活力，造就不可復(fù)制的符合核心價值競爭力 老年社區(qū)價值體系 主題鮮明 使“養(yǎng)老”成為社區(qū)開發(fā)的 核心支撐力 ； 1 主題宣傳 讓消費者接受主題，使得主題成為 項目標(biāo)簽 ； 2 主題先行 體現(xiàn)“養(yǎng)老”主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行， 感受主題 ； 3 主題復(fù)合 老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設(shè)結(jié)合， 復(fù)合型舒適社區(qū) 。 方面 內(nèi)容 形態(tài)描述 重要程度中醫(yī)保健養(yǎng)生中心 獨立建筑 必需社區(qū)醫(yī)院 必需樓內(nèi)醫(yī)療室（膳食咨詢室） 可在建筑內(nèi)配備家政服務(wù)中心社區(qū)中央餐廳 必需風(fēng)味餐廳銀行 必需中型超市 必需藥店郵局班車站、停車場 必需行政管理辦公區(qū)、展示中心、營銷接待處（監(jiān)控中心、會籍交易中心）必需大堂/接待處 必需圖書館/展覽室 必需大型會議室/放映室老年教室（插花、攝影）多功能廳（舞蹈、講座） 必需網(wǎng)吧活動室（乒乓球、臺球、麻將室） 必需老人聚會活動場所（走廊、建筑聯(lián)廊） 戶外（帶有部分運動設(shè)施）太極園（武術(shù)運動場） 戶外廣場門球場 戶外廣場室內(nèi)游泳池、體育健身館 獨立建筑 必需公園、中心文化廣場 配合環(huán)境規(guī)劃 必需度假酒店 可在一棟獨立建筑內(nèi)設(shè)立SPA陽光植物房種植園 借用生態(tài)農(nóng)業(yè)增值服務(wù)體系健康服務(wù)體系日常生活服務(wù)體系可按商業(yè)街形式配置或獨立一棟建筑文化教育服務(wù)體系