物業(yè)管理實務(wù)講義-緒論(編輯修改稿)
2025-03-05 14:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 度應(yīng)在住戶入住前就制定完成 ， 并通過日后的管理實踐 ， 再逐步補充 、 修改和完善 。 （ 五 ） 物業(yè)的驗收與接管 ? 物業(yè)驗收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗 。 ? 驗收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案 ， 督促施工單位修整； ? 物業(yè)接管是開發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過程 。 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù) 。 開發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料 ， 以使今后管理 、維修和養(yǎng)護 。 ? 在物業(yè)保修期間 ， 管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實施合同 ， 明確保修項目 、 內(nèi)容 、 進度 、 原則 、 責任 、 方式等等 。 （六）住戶入住 ? 住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié) 。 這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)象 ， 以致于發(fā)生違章 、 損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象 。 ? 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事： ? 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作 。 ? 向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議 ， 如 “ 住戶手冊 ” 、 “ 收費辦法 ” 、 “ 入住手續(xù) ” 、 “ 驗收交鑰匙登記 ” 、 “ 裝修申報規(guī)定 ” 等等 。 ? 加強入住階段的安全保衛(wèi)工作 ， 提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù) ， 保證業(yè)主和租戶 、 財物及時安全搬入樓宇 。 （ 七 ） 檔案資料的建立 ? 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料 。 ? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集 、 整理 、 歸檔 、 利用四個環(huán)節(jié) 。 （ 八 ） 日常管理和維修養(yǎng)護 ? 房屋管理； ? 機電設(shè)備養(yǎng)護維修； ? 公共配套設(shè)施的養(yǎng)護與維修； ? 環(huán)境衛(wèi)生； ? 治安保衛(wèi)； ? 便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點等等 。 （ 九 ） 配套設(shè)施的完善 ? 配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基本保證 ，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié) 。 （ 十 ） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ? 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào) ， 如自來水公司 、 供電局 、 煤氣公司 、 居委會 、 通訊部門 、 勞動局 、 工商局 、 稅務(wù)局 、 物價局 、 公安局 、環(huán)衛(wèi)局 、 園林局 、 房管局 、 城管辦等有關(guān)政府主管部門 ， 涉及面相當廣泛 。 如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ，物業(yè)管理工作往往會遇到許多難以想象的困難 。 五 物業(yè)管理的主要原則 業(yè)主是物業(yè)的主人，享有物業(yè)所有權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托后，就成為物業(yè)的具體管理者。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系，而這種關(guān)系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的相分離。 ? “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”（見《物業(yè)管理條例》第三條）。 ? 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機制的先河。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑維護 、 修繕 、 環(huán)境保護 、綠化美化 、 治安保衛(wèi) 、 車輛道路 、 設(shè)備修理等 ， 應(yīng)當統(tǒng)一由一個物業(yè)管理企業(yè)負責 。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)需要 ， 通過簽訂合同的辦法 ，將一些專業(yè)性更強的項目分包給各有關(guān)專業(yè)公司 ，如房屋修繕公司 、 清潔公司 、 綠化公司 、 保安公司 、市政公司等等 。 物業(yè)服務(wù)費用的收費標準要公開 ， 價格要合理 ， 提供的服務(wù)要讓業(yè)主和物業(yè)使用人滿意 ， 并感到質(zhì)價相符 。 業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的人員 ， 應(yīng)掌握和熟悉有關(guān)物業(yè)管理方面的法律 、 法規(guī)和政策規(guī)定 ， 正確地解決和處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題 。 應(yīng)根據(jù) “ 以業(yè)養(yǎng)業(yè) ” 的原則培養(yǎng)物業(yè)管理公司的造血功能 ， 在經(jīng)費上做到 “ 維持平衡 ， 略有結(jié)余 ” 。 （一）物業(yè)管理的基本內(nèi)容 。 ， 確保物業(yè)的正常運行 ， 為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證 。 ， 向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障 。 。 ， 努力營造一個優(yōu)美宜人的環(huán)境 。 ， 防止車輛丟失 、 損壞或釀成事故 。 六
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