【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品特征180平方米以下和平方米以下和 180350平方米成為上海高端公寓的主力面積段，占到市場(chǎng)供應(yīng)的平方米成為上海高端公寓的主力面積段，占到市場(chǎng)供應(yīng)的93%以上，大面積的產(chǎn)品主要以頂層復(fù)式和平層的形式出現(xiàn)。以上，大面積的產(chǎn)品主要以頂層復(fù)式和平層的形式出現(xiàn)。面積段（㎡） 450750萬(wàn) 7501000 1000萬(wàn)以上 合計(jì)小于 180 180250 250350 小于 180 180250 250350 350500 500以上 小于 180 180250 250350 350500 500以上財(cái)富海景花園 66 7 120 5 241 89 9 536仁恒河濱城 507 107 18 22 96 12 15 8 1 178 12 40 1016盛大金磐花園 21 38 5 15 69 3 83 8 242世茂濱江花園 75 22 19 79 41 36 24 246 8 550湯臣一品大廈 152 28 180翠湖天地嘉苑 51 198 54 22 2 327淡水灣花園 87 23 4 114白金灣府邸 20 7 22 15 34 27 125匯峰鼎園 128 51 179尚海灣豪庭 368 150 6 64 46 52 686百匯園 50 171 16 2 3 2 5 249御翠豪庭 442 14 39 141 37 18 12 703虹康古北苑 93 5 8 106新虹橋綠景園 47 9 14 15 10 95黃浦新苑二期 111 111老西門(mén)公館 68 3 1 72上海灘花園 121 17 8 12 158嘉利浦江公館 87 23 4 163靜安豪景苑 48 2 50君御豪庭 197 54 1 3 255泰府名邸 284 1 1 1 2 289遠(yuǎn)中風(fēng)華園 175 3 3 1 1 5 188中環(huán)凱旋公寓 34 89 34 17 26 2 6 7 215合計(jì) 2963 853 133 194 434 329 25 8 198 121 902 308 93 6609上海市場(chǎng)總價(jià) 450萬(wàn)以市場(chǎng)供應(yīng)（ ）單位：套注：篩選標(biāo)準(zhǔn)為仍有未來(lái)具體供應(yīng)或大量未成交的上海豪宅項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC2上海市場(chǎng)總價(jià) 450萬(wàn)以市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)p市場(chǎng)供應(yīng)量隨著面積的放大而逐步減少，市場(chǎng)供應(yīng)以 180平方米以下為主，達(dá)到 50%；p180350平方米的面積段也占到了 44%，大多 3R、 4R（輔以 5R）的房型，充分體現(xiàn)了高端公寓項(xiàng)目的奢華性設(shè)計(jì)；p通過(guò)面積段來(lái)分析，三房和四房占到市場(chǎng)供應(yīng)量占到絕大多數(shù)，這也與 2023年的主力成交戶(hù)型一致；p超大戶(hù)型的比重較少，主要為高端項(xiàng)目的頂層復(fù)式等定級(jí)產(chǎn)品；高檔住宅市場(chǎng)特征分析高檔住宅市場(chǎng)特征分析 /產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征數(shù)據(jù)來(lái)源：易居（中國(guó)） CRIC2競(jìng)品及典型案例分析n浦東星河灣n大華清水灣三期n仁恒河濱城n上海灘花園樓盤(pán)名稱(chēng) 簡(jiǎn)要說(shuō)明浦東星河灣 位于浦東花木區(qū)域，由廣東宏宇集團(tuán)打造，為年內(nèi)上市的高端住宅項(xiàng)目，住宅開(kāi)發(fā)總體量在 29萬(wàn)平方米左右。大華清水灣三期位于普陀蘇州河畔，通過(guò)其前期開(kāi)發(fā)已經(jīng)形成良好的市場(chǎng)認(rèn)知度，三期占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，將主要發(fā)力高端住宅市場(chǎng)。仁恒河濱城 位于浦東聯(lián)洋社區(qū)，總占地面積近 30萬(wàn)平米，為本市少有的大規(guī)模高檔公寓社區(qū)。仁恒企業(yè)自身善于建造高品質(zhì)精裝修住宅的優(yōu)勢(shì)在此項(xiàng)目中得以完全發(fā)揮，成為本案最大亮點(diǎn)。上海灘花園 處于南外灘濱江住宅的核心位置，不可復(fù)制的地段因素及文化氣息為其最大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，該案著力通過(guò)自身社區(qū)內(nèi)部配套、未來(lái)規(guī)劃宣傳彌補(bǔ)舊城區(qū)內(nèi)目前環(huán)境較差的不足。我們?cè)诒臼蟹秶鷥?nèi)選擇與本項(xiàng)目在區(qū)位有一定同質(zhì)性的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，進(jìn)行研究分析，同時(shí)選擇已經(jīng)面市的有代表性的高端案例進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目的核心定位確立方向。浦東星河灣 |基本情況地塊位置：? 東至錦繡路，南至浪水浜中心線(xiàn)，西至中心河?xùn)|側(cè)，北至白蓮涇南側(cè)；地塊資料：? 2023年 10月，廣東宏宇集團(tuán)旗下北京富華園房地產(chǎn)有限公司以 億元中標(biāo)浦東花木新民地塊開(kāi)發(fā)背景：? 地塊占地 ，規(guī)劃總建 53萬(wàn)平方米，由星河灣與浦東陸家嘴集團(tuán)共同參與開(kāi)發(fā)，星河灣項(xiàng)目住宅總開(kāi)發(fā)面積約 29萬(wàn)平方米。浦東星河灣1浦東星河灣 |定位與規(guī)劃項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：星河灣位于浦東核心地段，緊靠?jī)?nèi)環(huán)線(xiàn)，周邊配套成熟，參考廣州、北京星河灣已有的系列產(chǎn)品，浦東星河灣項(xiàng)目將在環(huán)境設(shè)計(jì)上突出其一貫的精致、優(yōu)越性，而在裝修品質(zhì)及房型設(shè)計(jì)上產(chǎn)品性?xún)r(jià)比突出的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步得到延伸。浦東星河灣項(xiàng)目地址 浦東錦繡路西、白蓮涇以南 物業(yè)類(lèi)型 小高層為主 建筑面積 290000㎡（星河灣部分） 占地面積 161000㎡ 綠化率 50%容積率 車(chē)位配比 1:1以下數(shù)據(jù)為預(yù)計(jì)情況預(yù)計(jì)售價(jià) 30000－ 40000元 /㎡ 預(yù)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù) 1300戶(hù)左右 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 8月1浦東星河灣 |產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略由于浦東星河灣項(xiàng)目目前尚未公布產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此主要是參考北京、廣州星河灣項(xiàng)目，其產(chǎn)品一向以高端、品質(zhì)舒適而著稱(chēng)，其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)特征主要包括：l地段優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，其環(huán)境設(shè)計(jì)為行業(yè)內(nèi)所公認(rèn)并推崇；l產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)，產(chǎn)品品質(zhì)在行業(yè)中有較好的口碑；l社區(qū)配套完善，引入 5星級(jí)酒店，知名雙語(yǔ)學(xué)校，提升社區(qū)知名度；l主力戶(hù)型以 190平方米以上舒適型為主，全裝修設(shè)計(jì)在材料和品質(zhì)上均體現(xiàn)了溫馨舒適及人性化l物業(yè)服務(wù)，注重人性化的管理方式，同時(shí)，也增加了不少個(gè)性化的家政服務(wù)；廣州星河灣北京星河灣1浦東星河灣 |賣(mài)點(diǎn)總結(jié)地段 ：n緊靠浦東內(nèi)環(huán)線(xiàn)，是花木地區(qū)僅存的大型住宅開(kāi)發(fā)地塊；n周邊軌道交通較多， 2號(hào)線(xiàn)、 4號(hào)線(xiàn)、 6號(hào)線(xiàn)等出行十分便捷；環(huán)境 ：n 是少有的先做好景觀后交房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，廣州北京的星河灣項(xiàng)目都是成功的案例；n 在內(nèi)部組團(tuán)綠化景觀設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)南方項(xiàng)目的特長(zhǎng)，同時(shí)也積極加入本地化的元素；產(chǎn)品 ：n 星河灣產(chǎn)品一貫以提升居住品質(zhì)、生活品質(zhì)及城市景觀品質(zhì)為榮，有中國(guó)地產(chǎn)界的勞斯萊斯美譽(yù)；n 房型設(shè)計(jì)和裝修建材選用上，一貫以舍得、用心、創(chuàng)新的模式創(chuàng)造出很多行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)；品牌 ：n 自 2023年廣州星河灣以來(lái)，星河灣項(xiàng)目多次被評(píng)為行業(yè)住宅典范，成為業(yè)界的榜樣；n 星河灣已經(jīng)成為中國(guó)高端住宅物業(yè)市場(chǎng)的典型，品牌知名度很高；1浦東星河灣 |本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略3區(qū)位不同，主力客群要有針對(duì)性充分挖掘項(xiàng)目地理環(huán)境的自然優(yōu)勢(shì)，在戶(hù)型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品品質(zhì)上提升競(jìng)爭(zhēng)力星河灣位于浦東花木地區(qū)，因此本項(xiàng)目主力客群分布與星河灣有所不同，需重點(diǎn)關(guān)注徐匯、長(zhǎng)寧、閔行等區(qū)域。高端豪宅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)功能性和舒適性，大戶(hù)型在設(shè)計(jì)上要充分考慮主人的各種需求和情感偏好，在這方面，可以大膽創(chuàng)新，提升競(jìng)爭(zhēng)力1主力產(chǎn)品面積區(qū)間做到一定的錯(cuò)位，上市時(shí)間盡量避開(kāi)集中競(jìng)爭(zhēng)的局面星河灣 09年 8月左右上市，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期在 3－ 4年左右，而本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2023年上市，從時(shí)間上看，首先要盡量避免 2023年－ 2023年同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中競(jìng)爭(zhēng)的格局，此外，主力戶(hù)型面積段盡量與星河灣形成一定的錯(cuò)位，以避免同檔次客戶(hù)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。21大華清水灣三期 |定位與規(guī)劃大華清水灣三期項(xiàng)目地址 凱旋北路光復(fù)西路物業(yè)類(lèi)型 7幢 14－ 19層 預(yù)計(jì)售價(jià) 40000元 /㎡占地面積 38952㎡ 住宅建筑面積 89473㎡容積率 綠化率 40%規(guī)劃戶(hù)數(shù) 408戶(hù) 車(chē)位配比 1： 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約 房型及面積段一房 87－ 88㎡二房 113－ 130㎡三房 178280㎡四房 340417㎡裝修情況 精裝修 預(yù)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000－ 4000元 /㎡依托資源 蘇州河景觀 上市時(shí)間 2023年項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：大華清水灣三期是整個(gè)項(xiàng)目的最后一期，臨近蘇州河，景觀位置十分優(yōu)越，規(guī)劃 7幢小高層，其中，4幢為三梯兩戶(hù)，主力戶(hù)型面積都在 300平方米以上的大戶(hù)型，以 3000元精裝的標(biāo)準(zhǔn)，其主力戶(hù)型總價(jià)都在 1000萬(wàn)元以上，項(xiàng)目上市后將成為該地區(qū)首屈一指的豪宅產(chǎn)品。2大華清水灣三期 |產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略l 大華清水灣花園北、東、南三面臨蘇州河，形成獨(dú)特的半島地塊，這就使得其規(guī)劃設(shè)計(jì)上城市水景概念得天獨(dú)厚；l 通過(guò)前面二期的運(yùn)作，大華清水灣的產(chǎn)品品質(zhì)、居住舒適度得到了充分的印證；l 三期在延續(xù)親水等特點(diǎn)的情況下，充分挖掘自身產(chǎn)品的高端特性，在戶(hù)型尺度大幅放大的情況下，其舒適性和豪宅居住的特性得到了充分的體現(xiàn)。大華清水灣一、二期2大華清水灣三期 |賣(mài)點(diǎn)總結(jié)地段 ：n位于內(nèi)普陀核心區(qū)域，近中山公園，內(nèi)環(huán)地段優(yōu)勢(shì)突出；n三期位置更靠近南側(cè)蘇州河，景觀位置相比一期和二期更優(yōu)越；環(huán)境 ：n 項(xiàng)目緊鄰蘇州河天然河道，景觀突出；n 華東政法、華東師大等知名高等學(xué)府林立周邊，教育優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯；產(chǎn)品 ：n 三期產(chǎn)品設(shè)計(jì)相比一期和二期在檔次上有了較大的提升，其中， 300平方米以上平層豪宅大戶(hù)型設(shè)計(jì)比例超過(guò) 25％，是區(qū)域內(nèi)高端豪宅的典型代表之作；2大華清水灣三期 |本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略主力產(chǎn)品面積段有所區(qū)分，平層大戶(hù)型設(shè)計(jì)突出功能而不是簡(jiǎn)單的面積放大從本項(xiàng)目看，平層大戶(hù)型的設(shè)計(jì)在主力面積段方面要盡量控制各段的比重， 300平方米以上甚至更大的戶(hù)型可以擁有，但比例不建議超過(guò) 5％，主力戶(hù)型的設(shè)計(jì)更多要從功能舒適性創(chuàng)新等方面著手，而不是簡(jiǎn)單的將各功能空間的面積放大。1優(yōu)化項(xiàng)目沿河區(qū)域部分的戶(hù)型景觀視野，在設(shè)計(jì)上適當(dāng)增加對(duì)于主臥、客廳、觀景陽(yáng)臺(tái)部分的設(shè)計(jì)尺度。2 放大局部的景觀優(yōu)勢(shì)，增加觀景部位的設(shè)計(jì)尺度，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力3 設(shè)計(jì)部分高檔會(huì)所功能，提高相應(yīng)的物業(yè)管理檔次高端豪宅還需要考慮客戶(hù)的各種偏好需求，在這方面，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)可以適當(dāng)設(shè)置部分高檔會(huì)所，并聘請(qǐng)知名管理公司經(jīng)營(yíng)。2仁恒河濱城 /目錄仁恒河濱城 ——精裝親水國(guó)際社區(qū)——基本資料——銷(xiāo)售情況分析——項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)——項(xiàng)目借鑒分析1仁恒河濱城項(xiàng)目地址 上海市浦東新區(qū)丁香路 1299弄物業(yè)類(lèi)型 小高層 當(dāng)前均價(jià) 36462元 /㎡占地面積 32023㎡ 建筑面積 74000㎡容積率 綠化率 50%規(guī)劃戶(hù)數(shù) 4200戶(hù) 車(chē)位配比 1： 1建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 房型及面積段二房 110120㎡三房 160180㎡四房 190270㎡裝修情況 全裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500元 /㎡依托資源 聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)、世紀(jì)公園 先進(jìn)技術(shù) 低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)建筑結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 落成時(shí)間 2023年 2月 28日物業(yè)公司 上海仁恒物業(yè)管理 物業(yè)管理費(fèi) /㎡ /月?仁恒河濱城位于浦東新區(qū)聯(lián)洋新社區(qū)，東臨羅山路，西靠丁香路，南貼錦繡路，北依楊高中路；?仁恒河濱城一期項(xiàng)目占地面積 10萬(wàn)方，總建筑面積 25萬(wàn)方，現(xiàn)已全部售罄；?二期占地面積 ，總建筑面積 24萬(wàn)方，現(xiàn)已全部交方并有部分現(xiàn)房在售；?三期北岸占地面積 ，總建筑面積 25萬(wàn)方，現(xiàn)正推出部分預(yù)售房源。仁恒河濱城 /基本資料1仁恒河濱城 /銷(xiāo)售情況分析仁恒河濱城為浦東世紀(jì)公園板塊公寓中的標(biāo)桿項(xiàng)目，目前成交均價(jià)保持在 ，高于區(qū)域平均水平；作為市區(qū)少有的大體量高檔公寓樓盤(pán)項(xiàng)目，仁恒河濱城成交活躍，銷(xiāo)售速度甚至高于部分市區(qū)核心位置同價(jià)樓盤(pán)；該項(xiàng)目除了吸引以滿(mǎn)足自住需求為主的高檔商務(wù)人士及外籍客戶(hù)以外，還吸引了大量外省的投資客，其月租金目前處于板塊內(nèi)絕對(duì)高位。價(jià)格特征銷(xiāo)售特征客戶(hù)特征該項(xiàng)目作為一個(gè)大規(guī)模高檔樓盤(pán)，去化情況良好3注重打造細(xì)節(jié)的建筑及景觀設(shè)計(jì)仁恒河濱城 /項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 1?仁恒河濱城的建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，且獨(dú)具別樣氣韻；?建筑外觀不僅簡(jiǎn)潔明快，實(shí)用大方，也融入了一些沉穩(wěn)內(nèi)斂的元素，點(diǎn)、線(xiàn)、面，都極力創(chuàng)造一種內(nèi)斂的華麗感，巍峨挺立而厚重儒雅；?無(wú)論在項(xiàng)目建筑立面還是社區(qū)景觀設(shè)計(jì)，都可謂精心雕琢，如社區(qū)的雕塑小品，到刷卡進(jìn)入社區(qū)的門(mén)緊系統(tǒng)，亦或是鏤空的地下車(chē)庫(kù)都透射了仁恒產(chǎn)品高品質(zhì)的特征。3項(xiàng)目具體房型設(shè)計(jì)上注重社區(qū)景觀資源的挖掘仁恒河濱城 /項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 2房型分布 ——該戶(hù)型為四房戶(hù)型，分布在小區(qū)核心位置，所有房源都可觀賞小區(qū)中央水景。 25層高層建筑二梯二戶(hù)設(shè)計(jì)，建筑面積 ㎡。該房型的主要特點(diǎn)是臥室的主次分明，功能性較強(qiáng)，在豪宅的四房中比較實(shí)用。22㎡觀景陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間，衣帽間，主臥，觀景飄窗四位一體套房設(shè)計(jì)南北陽(yáng)臺(tái)，明亮通透房型一（四室二廳三衛(wèi)）建筑面積： ㎡3房型二（四室二廳三衛(wèi)）建筑面積： ㎡房型分布 ——該戶(hù)型為四房房型，分布在小區(qū) 15號(hào)樓， 23層高層建筑二梯二戶(hù)設(shè)計(jì)，建筑面積 ㎡。該房型突出功能性和經(jīng)濟(jì)性，在保證房間個(gè)數(shù)的前提下，減少不必要的面積浪費(fèi)，使得總價(jià)得到控制。主臥套房設(shè)計(jì)，270度觀景窗臺(tái)朝南 5米面寬陽(yáng)光客廳房型設(shè)計(jì)上同時(shí)考慮了產(chǎn)品實(shí)用性，力圖增加附加值，減少不必要浪費(fèi)仁恒河濱城 /項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 23仁恒河濱城 /項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 3裝修標(biāo)準(zhǔn) 3, /㎡ 公共部分 建材 鋁合金窗戶(hù)，雙層中空玻璃，手動(dòng)搖窗手柄 、大金 VRV（智能化中央空調(diào)系統(tǒng)）智保嵌入式可視對(duì)講機(jī)、 Raumplus德國(guó) S800門(mén)系統(tǒng)、安保系統(tǒng)：小區(qū)門(mén)禁智能管理系統(tǒng)，各主要路口設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，紅外報(bào)警系統(tǒng)； 智能化設(shè)施：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和噴淋系統(tǒng)，可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)； 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：大金 VRV高智能化中央空調(diào)系統(tǒng)； 車(chē)庫(kù)配置：停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)及巡邏系統(tǒng)； 臥室部分 配置 門(mén)卡式數(shù)控門(mén)鎖、門(mén) 框 160