【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其次為中低端和低端市場(chǎng)，說(shuō)明中端和中低端市場(chǎng)大有可為。 目 標(biāo)市場(chǎng)的選擇模式 產(chǎn)品市場(chǎng)集中化 產(chǎn)品專業(yè)化 市場(chǎng)專業(yè)化 選擇性專業(yè)化 全面涵蓋 20~30歲 30~40歲 40~50歲 一室兩廳 兩室兩廳 三室兩廳 20~30歲 30~40歲 40~50歲 20~30歲 30~40歲 40~50歲 一室兩廳 兩室兩廳 三室兩廳 一室兩廳 兩室兩廳 三室兩廳 一室兩廳 兩室兩廳 三室兩廳 20~30歲 30~40歲 40~50歲 一室兩廳 兩室兩廳 三室兩廳 20~30歲 30~40歲 40~50歲 目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略 ? 低端市場(chǎng)和中低端市場(chǎng)的供給相對(duì)空缺，而需求量較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，但由于開(kāi)發(fā)成本不能支持，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)難以滿足開(kāi)發(fā)商要求，且難以建立公司品牌，因此，不宜選取。 ? 高端市場(chǎng)，雖然供給量不大，但需求相對(duì)較小，且該市場(chǎng)對(duì)品牌、資金、運(yùn)作能力、自然環(huán)境要求較高。本項(xiàng)目面積較小，但環(huán)境、品牌及資金等皆可基本達(dá)到要求，因此可以選取。 ? 中端、中高端市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，但中端市場(chǎng)消費(fèi)者基數(shù)大于中端市場(chǎng)。而本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要選擇了中端市場(chǎng)，按照差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，我們應(yīng)該回避短期正面競(jìng)爭(zhēng)，選擇中高端市場(chǎng)。 ? 因此，我們應(yīng)該選擇中高端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)。 小組成員分析 產(chǎn)品定位（ Positioning） ? 消費(fèi)者年齡 ? 消費(fèi)者受教育程度 ? 消費(fèi)者家庭組成 ? 消費(fèi)者性別 消費(fèi)者年齡 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20~30歲 30~40歲 40~50歲 50歲以上 產(chǎn)品品牌 產(chǎn)品配套 產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品美觀性 產(chǎn)品實(shí)用性 不同年齡的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品有不同的要求（如右圖所示）。 從圖中我們可以看出，年輕的消費(fèi)者更看重產(chǎn)品的美觀和品牌；而年長(zhǎng)的消費(fèi)者更看重產(chǎn)品的實(shí)用性和價(jià)格。 消費(fèi)者的受教育 程度 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%?？埔韵? ?？? 本科 本科以上 產(chǎn)品品牌 產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品配套 產(chǎn)品美觀性 產(chǎn)品實(shí)用性 受教育程度不同的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品有不同的要求（如右圖所示）。 從圖中我們可以看出受教育程度低的人更看重產(chǎn)品的實(shí)用性和價(jià)格；受教育程度高的人更看重產(chǎn)品的美觀和配套。 消費(fèi)者家庭組成 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%四室兩廳 三室兩廳 兩室兩廳 一室兩廳 不同家庭組成的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品有不同的要求（如右圖所示）。 從圖中我們可以看出 ，家庭組成的人數(shù)多的人更看重大戶型；家庭成員數(shù)少的人更看重小戶型。 消費(fèi)者性別 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%女性消費(fèi)者 男性消費(fèi)者 男性消費(fèi)者和女性消費(fèi)在消費(fèi)觀和消費(fèi)形為上有些許不同（如右圖所示）。 從由圖中我們可以看出，男性消費(fèi)更注重產(chǎn)品的實(shí)用性和升值空間；女性消費(fèi)者更注重產(chǎn)品的米恩管和環(huán)境條件。 總 結(jié) 通過(guò)以上一系列的圖，我們未出以下結(jié)論： 1）由于本項(xiàng)目位于高新區(qū)，所以消費(fèi)者的年齡階段在 20~40歲之間，所以，我們的產(chǎn)品定位在中高檔或高檔； 2）由于本項(xiàng)目的面積不大，所以產(chǎn)品應(yīng)做成高層建筑，應(yīng)該注重環(huán)境的營(yíng)造。 3）由于消費(fèi)者的受教育成度普遍偏高，他們更注重生活的質(zhì)量和品質(zhì)，因此，我們的產(chǎn)品定位在中高檔或高檔； 4）由于本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要選擇了中高檔做產(chǎn)品，按照差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，我們應(yīng)該回避短期正面競(jìng)爭(zhēng)，選擇做高檔產(chǎn)品。 附 錄 合肥市海棠灣 消費(fèi)者需求 調(diào)查 問(wèn)卷 1. 您現(xiàn)在居住在什么地區(qū)？ A. 蜀山區(qū) B. 廬陽(yáng)區(qū) C. 政務(wù)區(qū) D. 高新區(qū) E. 外地 2. 您現(xiàn)在居住方式是？ A. 自己買(mǎi)的房 B. 租的房 3. 您現(xiàn)在能接受的房?jī)r(jià)？ A .5 00 0 元以下 B .5 00 0~ 60 00 元 00 0~ 70 00 元 D .7 00 0~ 80 00元 E. 80 0 0 元以上 4 . 您現(xiàn)在工作位置？ A. 蜀山區(qū) B. 廬陽(yáng)區(qū) C. 政務(wù)區(qū) D. 高新區(qū) E. 外地 5 . 您希望在海棠灣購(gòu)買(mǎi)一個(gè)什么樣的戶型？ A. 一室兩廳 一衛(wèi) B. 兩室兩廳一衛(wèi) C. 兩室兩廳兩衛(wèi) D. 三室兩廳兩衛(wèi) E. 觀景房 6 . 您希望在海棠灣買(mǎi)房的原因是什么？ A. 工作需要 B. 孩子就學(xué) C. 結(jié)婚 D. 作投資 E. 海棠灣周邊環(huán)境好 F. 海棠灣周邊配套設(shè)施齊全 7 . 您希望海棠灣的物業(yè)價(jià)格是多少？（單位：元 / ㎡） A .0 .5 元以下 B .0 .5 ~1 .0 元 .0 ~1 .5 元 D .1 .5 ~2 .0 元 .0 元以上 8. 海棠灣 的不足之處 ？ A. 戶型太大，一個(gè)人居住太浪費(fèi) B. 房?jī)r(jià)太高，超出購(gòu)買(mǎi)能力 C. 在城市主干道上，很吵鬧 D. 離中學(xué)較遠(yuǎn)，孩子上學(xué)不方便 E. 其他 房地產(chǎn)策劃第三階段報(bào)告 11級(jí)建筑學(xué)三班第二組 小組成員分工 小組成員 總體工作 工作細(xì)分 *** 建筑風(fēng)格分析 1）項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境分析； 2）項(xiàng)目風(fēng)格選擇分析。 *** 戶型分析 1）市場(chǎng)戶型分析； 2）項(xiàng)目戶型選擇； 3）戶型的不足及個(gè)人意見(jiàn)。 *** 小區(qū)內(nèi)外交通分析 1）小區(qū)外部交通分析 ； 2）小區(qū)內(nèi)部交通分析 *** 項(xiàng)目景觀分析 1） 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)要求；2）小區(qū)景觀設(shè)計(jì)分析； 3）小區(qū)景觀的不足及個(gè)人建議 *** SU制作及資料整合 概述 ? 合肥市海棠灣建筑風(fēng)格 ? 合肥市海棠灣戶型分析 ? 合肥市海棠灣交通道路分析 ? 合肥市海棠灣景觀設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目建筑分析 ? 項(xiàng)目建筑顏色選擇分析 ? 項(xiàng)目建筑層數(shù)選擇分析 ? 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析 項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境 項(xiàng)目周邊建筑 中國(guó)移動(dòng)大廈 國(guó)土管理廳 省林業(yè)辦公樓 外商國(guó)際俱樂(lè)部 桂花園 高新大廈 建筑色彩 藍(lán)灰色 土黃色 淡黃色 白色 赭紅、淡黃 灰色、白色 建筑層高 高層 多層 多層 多層 多層 +高層 多層 +高層 建筑材料 玻璃 +金屬板 石材 涂料 涂料 石材 玻璃 +涂料 建筑用途 辦公建筑 辦公建筑 辦公建筑 商業(yè)建筑 商業(yè) +住宅建筑 辦公 +商業(yè)建筑 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 古典風(fēng)格 歐式風(fēng)格 歐式風(fēng)格 東南亞風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境分析 ? 由于周圍建筑多為黃色，所以海棠灣的建筑用赭黃色，低調(diào)高貴，提高住宅檔次 。 ? 為了能使海棠灣在眾多建筑中凸顯出，將海棠灣建成高層住宅，平均層數(shù)為36層，同時(shí)，建筑風(fēng)格為 ArtDeco風(fēng)格。與眾不同的建筑風(fēng)格和建筑高度是海棠灣格外的引人注目。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析 小區(qū)建筑設(shè)計(jì)采用 新古典主義 風(fēng)格， 新古典主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格其實(shí)是經(jīng)過(guò)改良的古典主義風(fēng)格。 海棠灣 從簡(jiǎn)單到繁雜、從整體到局部，精雕細(xì)琢，鑲花刻金給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條 。 小區(qū)橙黃色真石漆外立面，配合深灰色調(diào)局部點(diǎn)綴，彰顯王室高貴典范，勾勒出令人賞心悅目、富有韻律的城市輪廓。 戶型分析 ? 市場(chǎng)戶型分析 ? 項(xiàng)目戶型選擇 ? 項(xiàng)目戶型不足及個(gè)人建議 市場(chǎng)戶型分析 產(chǎn)品市場(chǎng)集中化 產(chǎn)品專業(yè)化 市場(chǎng)專業(yè)化 選擇性專業(yè)化 全面涵蓋 20~30歲 30~40歲 40~50歲 一室兩廳 兩室兩廳 三室兩廳 20~3