房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-01-24 21:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 產(chǎn)品建議 ? 定位依據(jù) ? 客戶描述 ? 定位策略 ? 定位方法 ? 靜態(tài)分析 ? 動(dòng)態(tài)分析 針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 “有的放矢” 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ ? 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 ? 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) ? 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 ? 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 ? 評(píng)估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性 …… 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 需求市場(chǎng)分析：目標(biāo)客戶需求分析 預(yù)測(cè)需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素： ? 確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì) ? 目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購買力 ? 遷居和交通方式 ? 目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等 通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。 供給市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素： ? 現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積 ? 空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn) ? 近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況 ? 在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目 ? 租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng) ? 現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力） 市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)：必須回答的三個(gè)核心問題 ? 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？ ? 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？ ? 本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目未來在市場(chǎng)中的地位如何？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟 ?第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。 ?第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 ?第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 ?第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 政策 環(huán)境 和市場(chǎng) 分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 政策 環(huán)境 和市場(chǎng) 分析 政策 環(huán)境 和市場(chǎng) 分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本內(nèi)容 數(shù)據(jù)來源 ?各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 總量指標(biāo)： GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 投資：開發(fā)投資額 土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法
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