成本管理第四章成本法(編輯修改稿)
2025-03-03 16:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 土草房 、 竹木捆綁房等 。 ㈡ 各類房屋的耐用年限及殘值率 (R) 房屋達(dá)到使用年限 ， 不能繼續(xù)使用 ， 經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值減去清理費(fèi)用即為殘余價(jià)值 ，殘余價(jià)值與房屋造價(jià)比率稱房屋殘值率 。 (N) 房屋計(jì)算拆舊時(shí)房屋使用年限 。 房屋殘值率和耐用年限與房屋結(jié)構(gòu)和使用情況有關(guān) ， 根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和使用情況查表得到 。 見(jiàn)下表： 房屋耐用年限和殘值率 類別等級(jí) 使用情況 耐用年限 (年 ) 殘值率 (%) 鋼筋混凝土 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 50 35 60 0 磚混一等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 40 30 50 2 磚混二等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 40 30 50 2 磚木一等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 30 20 40 6 磚木二等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 30 20 40 4 磚木三等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 30 20 40 3 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10 0 四、折舊額計(jì)算 ㈠直線折舊法 (定額法 ) 假定建筑物耐用年限內(nèi)每年折舊額相等 ，則年折舊額 : D=C (1－ R) ／ N C重置價(jià) 。N耐用年限 。R殘值率 。 建筑物現(xiàn)值 P= C － n D = C － C (1－ R) n／ N n已使用年限 。P建筑物現(xiàn)值 。 該方法特點(diǎn)：概念清晰 ， 簡(jiǎn)便易行 ， 操作性強(qiáng) 。 計(jì)算折舊與實(shí)際發(fā)生折舊不一定一致 。 ㈡余額遞減折舊法 (定率法 ) 按上一年會(huì)計(jì)帳面殘值 ， 依據(jù)固定折舊率來(lái)計(jì)算建筑建各年的折舊額 。 建筑物各年的價(jià)格： P1 =C – C d = C (1 – d) P2 = P1－ P1 d = P1 (1－ d) = C(1 – d) 2 P3 = P2－ P2 d = P2 (1－ d) = C(1 – d) 3 ………………… Pn = C (1 – d ) n 各年折舊額： D i = Pi1 d = C (1 – d) i1 d n年拆舊總額： C － P n = C (1－ (1－ d)n ) 折舊率： d = 1－ R1/N R殘值率 。N耐用年限 。 該方法特點(diǎn)： 計(jì)算比較復(fù)雜 ， 每年折舊額不同 ， 前期折舊額度大 ， 后期折舊額度小 ， 折舊速度快 。 ㈢成新折扣法 確定建筑物成新折扣 ， 直接求取建筑物現(xiàn)值 。 建筑物現(xiàn)值 =建筑物重置價(jià) 成新率 該方法特點(diǎn)： 計(jì)算簡(jiǎn)單 、 迅速 ， 特別粗略 ， 適用于對(duì)大量建筑物價(jià)值統(tǒng)計(jì)調(diào)查 。 ㈣實(shí)際觀察法 由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng) ， 直接觀察建筑物的實(shí)際損耗程度或根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu) 、 設(shè)備 、 裝修判定其綜合成新 該方法特點(diǎn)： 根據(jù)建筑物實(shí)際情況來(lái)判定折舊額 ， 可把握建筑物的狀態(tài) ， 同時(shí)要求估價(jià)人員有充分的技術(shù)知識(shí)與豐富的經(jīng)驗(yàn) 。 ㈤綜合法 估價(jià)人員同時(shí)采用幾種折舊方法確定建筑物折舊額 。 綜合法可以有效克服各種方法的缺點(diǎn) ， 揚(yáng)長(zhǎng)避短 。 例 1. 某開(kāi)發(fā)商購(gòu)買一塊土地 ，價(jià)格 85萬(wàn)元 /畝 ，規(guī)劃容積率 ，用途住宅 ， 估計(jì)前期工程費(fèi) 80元/m2， 建安工程費(fèi)650元 /m2， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 100元 /m2，附屬設(shè)施費(fèi) 150元 /m2， 管理費(fèi) 30元 /m2， 利息 45元/m2， 銷售費(fèi)用 15元 /m2， 成本利潤(rùn)率 8%， 稅率 %，用成本法估算商品房基價(jià) ? 解 : 1. 求單位地價(jià) 850000 / = /m2 2. 求樓面地價(jià) / = /m2 3. 成本 +80+650+150+100+30+45+15=/m2 4. 利潤(rùn) (+80+650+150+100) 8%= 元 /m2 5. 稅金 (+) %= /m2 ++＝ /m2 例 2. 有一建筑物 ，建筑總面積500平方米 ，已使用 10年 ，重置價(jià) 600元/平方米 ， 耐用年限 40年 ，殘值率 5%。試計(jì)算年折舊額 ， 折舊總額 ， 并計(jì)算其現(xiàn)值 。 解 :C=500 600=300000元 ， D=(1－ R) C／ N =300000 (1－ 5%)／ 40 =7350元 n年折舊額 n D=7350 10=73500元 P=C－ n D =300000－ 73500=226500元 解 : 1. 折舊率 d = 1－ R1/N＝ 1－ 2. 年折舊額 D i = Pi1 d = C(1 – d) i1 d = 300000 (1－ )i－ 1 = 27960 － 1 D1 = 27960元 D2 = 25354元 D3 = 22991元 D4 = 20848元 D5 = 18905元 D6 = 17143元 D7 = 15545元 D8 = 14096元 D9 = 12782元 D10= 11591元 3. 折舊總額 C (1－ ( 1－ d )n ) = 30000( 1－ ( 1－ )1
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