【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （三則）二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理161。 “經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用 ”的原則：161。 經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事；161。 合理，指要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案；161。 實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。161。 “區(qū)別對(duì)待 ”原則：161。 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。161。 新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng)，保持原貌和使用功能。161。 舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。161。 “服務(wù) ”原則：161。 在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理161。 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？（一）161。 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級(jí)類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。161。 主體工程 ：161。 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。161。 木門窗及裝修工程 ：161。 這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。161。 樓地面工程 ：161。 樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修適應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)該做鋼筋混凝土樓面。二、 房屋和設(shè)施維修管理161。 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？（二）161。 屋面工程 ：161。 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。161。 抹灰工程 ：161。 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。161。 油漆粉飾工程 ：161。 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。161。 金屬構(gòu)件 ：161。 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。161。 其他工程：161。 房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證?。ㄓ茫舭踩?，改善居住條件。161。 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理161。 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（一）161。 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。主要有以下幾種指標(biāo)：161。 房屋完好率161。 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩?，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到 50%~60%（新建房屋除外）。161。 房屋維修工程量161。 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。161。 一般要求房屋維修工程量為 100M2/人年 ~150M2/人年。161。 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率161。 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。二、房屋和設(shè)施維修管理161。 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（二）161。 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 100%、優(yōu)良品率達(dá)到 30%50%。161。 小修工程的考核指標(biāo)161。 小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。161。 （ 1）定額指標(biāo)： 小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)。161。 （ 2）服務(wù)指標(biāo)： 小修工程的服務(wù)指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。161。 走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)住（用）戶總戶數(shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于 50%以上，季度走訪查訪率等于 100%。161。 小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。二、房屋和設(shè)施維修管理161。 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（三）161。 小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率一般要求達(dá)到 80%以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。161。 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。一般來說月（季）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到 99%。161。 （ 3）安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住（用）戶和小修安全的指標(biāo)，包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護(hù)工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。房屋完損等級(jí)將如何分類？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理房屋完損等級(jí)將如何分類？房屋完損等級(jí)是依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度確定的。房屋結(jié)構(gòu) 是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目；房屋裝修 是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目；房屋設(shè)備 是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目，對(duì)尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一部分。161。 一般可將房屋完損等級(jí)分為五類，161。 完好房 :是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。161。 基本完好房 :是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。二、房屋和設(shè)施維修管理161。 房屋完損等級(jí)將如何分類？161。 一般損壞房 :是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。161。 嚴(yán)重?fù)p壞房 :是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。161。 危險(xiǎn)房 :是指房屋承重構(gòu)件以屬危險(xiǎn)構(gòu)件，構(gòu)件喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住戶安全的房屋（詳見建設(shè)部頒發(fā)的 CJ1386《 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 。）如何計(jì)算房屋完好率和危房率？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（ M2）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以棟為評(píng)定單位。棟的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與全國(guó)城鎮(zhèn)普查時(shí)的規(guī)定相同。161。 完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。161。 完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積161。 房屋完好率 =———————————————————100%161。 總的房屋建筑面積161。 161。 房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。161。 整棟危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。161。 整棟危險(xiǎn)房屋建筑面積161。 危房率 =————————————100%161。 總的房屋建筑面積如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？ 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求161。 （ 1)要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合平定。161。 （ 2)要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)平定，而不能以建 造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。161。 （ 3）要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來平定。161。 （ 4）要求嚴(yán)格掌握完好房和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。161。 （ 5）要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。161。 （ 6）對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。二、房屋和設(shè)施維修管理如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？ 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法 ：161。 房屋完損等級(jí)的基本做法可分為 定期和不定期 兩類。161。 定期評(píng)定。一般每隔 1~3年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。161。 不定期評(píng)定。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。161。 一般在以下情況進(jìn)行不定期檢查：161。 第一 。根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危 險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重破壞和一般損壞放等進(jìn)行檢查平糴功能完損等級(jí)；161。 第二 。房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，最新評(píng)定完損等級(jí)；161。 第三 。接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。房屋設(shè)備維修工程審批管理是怎樣的？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理161。 房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣？161。 對(duì)房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理單位應(yīng)在每年末，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計(jì)劃。此計(jì)劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費(fèi)用的預(yù)算及其來源與落實(shí)等。此計(jì)劃必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意后，方可實(shí)施。水泵房管理規(guī)定有哪些？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理161。 水泵房管理規(guī)定有哪些？161。 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé) 監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時(shí)處理，認(rèn)真做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告上級(jí)主管部門，爭(zhēng)取早日解決。161。 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。161。 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。161。 保證社會(huì)供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，住接處定期檢查擦洗。161。 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（ 10分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次 “自動(dòng)、手動(dòng) ”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。161。 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，泵及管道每半月清洗一次。161。 操作人員在 2米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。如何進(jìn)行水箱清洗操作？二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理161。 如何進(jìn)行水箱清洗操作？161。 161。 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對(duì)水箱進(jìn)行二次清洗。其操作要求如下：161。 準(zhǔn)備工作：161。 （ 1）操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。161。 （ 2）清洗時(shí)間應(yīng)提前通知業(yè)主和監(jiān)控室，以免發(fā)生誤報(bào)警。161。 （ 3）關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施、臨時(shí)水源、橡皮管，打開水箱進(jìn)口蓋。161。 清洗操作：161。 （ 1）當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或 1/3時(shí)，將待洗的水箱出水閥關(guān)閉，打開底部排污閥，打開另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。不允二、房屋和設(shè)施維修管理161。 如何進(jìn)行水箱清洗操作？161。 許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會(huì)因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。161。 （ 2）清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水箱底部，用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。161。 （ 3）水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。161。 結(jié)束工作 ：161。 （ 1）清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。161。 （ 2）當(dāng)兩個(gè)水箱水位接近時(shí)，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具，將水箱進(jìn)口蓋蓋上并落鎖。161。 （ 3）通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相關(guān)的工作記錄。供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些？二、房屋和設(shè)施維修管二、房屋和設(shè)施維修管161。 供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些？161