【文章內(nèi)容簡介】 些類型？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？ ? ? 事業(yè)單位物業(yè)管理（圖書館、科研所、醫(yī)院、博物館、體育場（館）、文化藝術館、學校）；港口物業(yè)管理（碼頭、機場、火車站、車站、）；娛樂場所物業(yè)管理（風景旅游區(qū)、渡假村、娛樂城、影劇院）；宗教場所物業(yè)管理（廟宇、教堂、祠堂）；政府部門物業(yè)管理（行政機關、外交使館、軍營、監(jiān)獄）；道路交通物業(yè)管理（公路、橋梁）等等。 什么是房屋質(zhì)量管理？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 ? 什么是房屋質(zhì)量管理？ ? ? 房屋質(zhì)量管理就是指 定期 和 不定期 地對房屋的完損情況進行檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。 ? 它為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設計、編制房屋修繕工程概預算并為做出投資計劃提供依據(jù)。 什么是房屋維修？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 –什么是房屋維修？ ? 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進行維修、修繕和改建。 什么是房屋維修管理？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 ? 什么是房屋維修管理？ ? 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進行日常維護、修繕、技術管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋管理的成果。還關系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞。 ?房屋維修檔案資料的 ?管理包括哪些方面？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 ? 房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？ ? ? 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計劃，確定房屋維修、改建等方案，實施房屋維修工程時，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務，加強房屋維修管理，就必須設置專門部門和人員對房屋維修檔案資料進行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面： ? 房屋新建工程、維修工程竣工時的竣工圖及有關房屋原始資料。 ? 現(xiàn)有的有關房屋及附屬設備的技術資料。 ? 房屋維修的技術檔案資料。 房屋維修管理的原則是什么？ （三則） 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 ? “經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則： ? 經(jīng)濟，就是要加強維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事； ? 合理，指要求制訂合理的房屋維修計劃和方案； ? 實用，就是要從實際出發(fā)，因地制宜地進行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。 ? “區(qū)別對待”原則： ? 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 ? 新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng)，保持原貌和使用功能。 ? 舊建房屋，應依據(jù)房屋建造的歷史年代、結構、住宅使用標準、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 ? “服務”原則： ? 在房屋管理上維護住戶的合法權益，切實做到為住戶服務；建立和健全科學合理的房屋維修管理服務制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務的思想，改善服務態(tài)度，提高服務質(zhì)量，認真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。 房屋維修工程的 考核標準是什么？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 ? 房屋維修工程的考核標準是什么？（一） ? 房屋維修工程的考核標準是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的。 ? 主體工程 ： ? 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎等主要承重構件的維修。當主體工程損壞嚴重時，不論哪一級或類別的房屋維修，其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。 ? 木門窗及裝修工程 ： ? 這種維修工程的考核標準是：木門窗開關靈活、不松動、不透風。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。一等房屋的木裝修應盡量做到原樣修復。 ? 樓地面工程 ： ? 樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修適應增設防潮層，木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修，應該做鋼筋混凝土樓面。 二、 房屋和設施維修管理 ? 房屋維修工程的考核標準是什么？（二） ? 屋面工程 ： ? 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。 ? 抹灰工程 ： ? 抹灰工程應做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動、不剝落。 ? 油漆粉飾工程 ： ? 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構件和各類鐵構件要進行周期性油漆保養(yǎng)。 ? 金屬構件 ： ? 經(jīng)維修后金屬構件應保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴重的應更換，無保留價值的應拆除。 ? 其他工程： ? 房屋其他部分的考核要求修復原樣或疏通，以保證?。ㄓ茫舭踩?，改善居住條件。 ? 房屋維修工程考核 指標有哪些方面？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標有哪些方面？（一） ? 房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務質(zhì)量的重要指標。主要有以下幾種指標： ? 房屋完好率 ? 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結構良好，設備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩?，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達到 50%~60%（新建房屋除外）。 ? 房屋維修工程量 ? 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。 ? 一般要求房屋維修工程量為 100M2/人年 ~150M2/人年。 ? 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 ? 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報告期經(jīng)評定達到合格（或優(yōu)良）品標準的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 二、房屋和設施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標有哪些方面？（二） ? 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達到 100%、優(yōu)良品率達到 30%50%。 ? 小修工程的考核指標 ? 小修工程的考核指標主要有定額指標、服務指標和安全指標及經(jīng)費指標。 ? （ 1）定額指標： 小修工程定額指標是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作業(yè)績的指標。 ? （ 2）服務指標： 小修工程的服務指標是指走訪查房率、小修養(yǎng)護計劃率和小修養(yǎng)護及時率。 ? 走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于 50%以上，季度走訪查訪率等于 100%。 ? 小修養(yǎng)護計劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當月完成的屬小修養(yǎng)護計劃內(nèi)項目的戶數(shù)與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比。 二、房屋和設施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標有哪些方面？（三） ? 小修養(yǎng)護計劃完成率一般要求達到 80%以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護計劃率。 ? 小修養(yǎng)護及時率是當月完成的小修戶次數(shù)與當月全部保修中的應修戶次數(shù)之比。一般來說月（季）小修養(yǎng)護及時率要達到 99%。 ? （ 3）安全指標和經(jīng)費指標。安全指標是考核小修養(yǎng)護工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?，包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費指標是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費的指標。一般是指實際使用小修養(yǎng)護費用與計劃或預算小修養(yǎng)護費之比。 房屋完損等級將如何分類？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 房屋完損等級將如何分類？ 房屋完損等級是依據(jù)各類房屋的結構、裝修和設備等的完好或損毀程度確定的。 房屋結構 是指基礎、承重構件、非承重墻、樓地面、屋面等項目； 房屋裝修 是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等項目； 房屋設備 是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目， 對尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一部分。 ? 一般可將房屋完損等級分為五類， ? 完好房 :是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。經(jīng)過一般性的維修能夠修復的。 ? 基本完好房 :是指房屋結構基本完好，少量結構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能夠修復的。 二、房屋和設施維修管理 ? 房屋完損等級將如何分類？ ? 一般損壞房 :是指房屋結構一般性損壞。部分構件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進行中修或局部大修更換部件。 ? 嚴重損壞房 :是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞。屋面嚴重漏雨裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底、設備破舊不齊全，管道嚴重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建。 ? 危險房 :是指房屋承重構件以屬危險構件，構件喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住戶安全的房屋（詳見建設部頒發(fā)的 CJ1386《 危險房屋鑒定標準 》 。） 如何計算房屋完好 率和危房率？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 計算房屋完損等級，一律以建筑面積（ M2）為計算單位，評定時以棟為評定單位。棟的劃分原則與建筑面積的計算規(guī)則均與全國城鎮(zhèn)普查時的規(guī)定相同。 ? 完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。 ? 完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積 ? 房屋完好率 = ——————————————————— 100% ? 總的房屋建筑面積 ? ? 房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后，應重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應重新評定；新接管的新建房屋，同樣按本標準評定完好率。 ? 整棟危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。 ? 整棟危險房屋建筑面積 ? 危房率 = ———————————— 100% ? 總的房屋建筑面積 如何評定房屋完損等級？ 二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理 如何評定房屋完損等級？ 房屋完損等級評定的要求 ? （ 1) 要求對整幢房屋進行綜合平定。 ? （ 2) 要求以實際完損程度為依據(jù)平定，而不能以建 造年代或原始設計標準高低為依據(jù)。 ? （ 3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結構部分的地基基礎，承重構件屋面中最低的完損標準來平定。 ? （ 4）要求嚴格掌握完好房和危險房標準。 ? （ 5）要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。 ? （ 6）對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。 二、房屋和設施維修管理 如何評定房屋完損等級？ 房屋完損等級評定的基本做法 ： ? 房屋完損等級的基本做法可分為 定期和不定期 兩類。 ? 定期評定。一般每隔 1~3年（或按各地規(guī)定）對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。 ? 不定期評定。就是不定期地在某個時間內(nèi)對房屋進行檢查評定完損等級。 ? 一般在以下情況進行不定期檢查： ? 第一 。根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風雨、山洪等，著重對危 險房屋、嚴重破壞和一般損壞放等進行檢查平糴功能完損等級； ? 第二 。房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，最新評定完損等級； ? 第三 。接管新建房屋后，要進行完損等級評定。