【正文】 什么是建筑容積率？它將如何計算？ ? 土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？ ? 什么是建筑面積？它由哪三部分組成？ ? 什么是總建筑面積、住宅建筑面積？ ? 為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時要提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 ？具體包括哪些方面內(nèi)容？ ? 房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？ ? 紅皮 《 房地產(chǎn)證 》 與綠皮 《 房地產(chǎn)證 》 的區(qū)別在哪里？ ? 已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理 《 房地產(chǎn)證 》 ？ 一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理服務(wù)工作指南 什么是物業(yè)？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)？ 物業(yè)是指有價土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、共用設(shè)施及建筑地塊等。） 一、物業(yè)管理概念 它包括哪些業(yè)務(wù)？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為四類： ? ①基本業(yè)務(wù)類：包括對房屋建筑、機電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進行運行、保養(yǎng)和維護； ? ②專項業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等； ? ③特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。其最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級 條件是什么？ 資質(zhì)三級企業(yè) 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級？其等級條件是什么？ ? 資質(zhì)三級企業(yè) ? 注冊資本 50萬以上； ? 具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書； ? 有委托的物業(yè)管理項目； ? 具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度； ? 建立了維修基金管理與使用制度。 什么是 《 住戶手冊 》 ？ 應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是 《 住戶手冊 》 ？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ ? 《 住戶手冊 》 是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。 所謂“二房”、“二金”、 “一費”的含義是什么？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義是什么？ ? 所謂“二房”指的是“物業(yè)管理用房”和“經(jīng)營管理用房”，它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價格買給業(yè)委會，用于小區(qū)管理使用和補貼管理經(jīng)費的經(jīng)營用房； ? 所謂“二金”指的是“公用設(shè)施專用基金”和“住宅維修基金”（又稱：房屋本體維修基金），它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的，“公用設(shè)施專用基金”是由開發(fā)商繳交，并由區(qū)屬住宅主管部門管理。如果是高層住宅專用基金 30%用于本體外設(shè)施；另 70%用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項目。其職權(quán)和義務(wù)如下： ? 職權(quán)是 ： ? 召集和主持業(yè)主大會； ? 審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用； ? 采取公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； ? 審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； ? 審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)； ? 監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。籌備工作組可由開發(fā)商代表 1名、物業(yè)管理公司代表 2名、業(yè)主代表 2名三方共 5人組成。 ?什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？ ?它包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ ? 所謂工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，是指對有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進行全面綜合性的管理，并為使用企業(yè)提供一個安全、規(guī)范的生產(chǎn)環(huán)境。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進行維修、修繕和改建。 ? 現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。這是房屋維修管理的基本原則。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修適應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重損壞時的維修，應(yīng)該做鋼筋混凝土樓面。主要有以下幾種指標(biāo)： ? 房屋完好率 ? 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。 ? （ 1）定額指標(biāo)： 小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作業(yè)績的指標(biāo)。 ? （ 3）安全指標(biāo)和經(jīng)費指標(biāo)。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。 ? 危險房 :是指房屋承重構(gòu)件以屬危險構(gòu)件，構(gòu)件喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住戶安全的房屋（詳見建設(shè)部頒發(fā)的 CJ1386《 危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 。 ? （ 2) 要求以實際完損程度為依據(jù)平定，而不能以建 造年代或原始設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。 ? 不定期評定。此計劃必須經(jīng)業(yè)主委員會討論同意后，方可實施。 如何進行水箱清洗操作？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 如何進行水箱清洗操作？ ? ? 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對水箱進行二次清洗。 ? 結(jié)束工作 ： ? （ 1）清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進水閥開始蓄水。 ? 6. 限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理按排生活，避免造成經(jīng)濟損失和人員傷亡。要有明亮的采光，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。要定期油漆，保持清潔美觀。 ? 13. 機房、井道因工作需要動火時，必須遵守消防管理規(guī)定，做好現(xiàn)場的控制和監(jiān)督，事后清理火種。實在無法避免時，應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。按工作狀態(tài)來劃分，可分為正常狀態(tài)下的安全管理和緊急狀態(tài)下的安全管理等。 業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和 治安災(zāi)害事故時如何處置？ 三、安全管理服務(wù) 三、安全管理服務(wù) ? 業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時如何處置？ ? ，用對講機迅速向指揮中心報告，同時通過指揮中心報告主管機關(guān)； ? ，實行區(qū)域隔離，禁止無關(guān)人員進入現(xiàn)場，以免破壞現(xiàn)場； ? ，向有關(guān)部門如實反映，協(xié)助破案。 ? 、精神病人的有關(guān)單位或家屬，讓他們派人領(lǐng)回，并采取控制和監(jiān)護措施。 ? 2. 仔細聆聽，了解事情真相，向使用人致謙，但不要隨意認錯。所有建筑設(shè)計防火規(guī)范和建筑消防管理規(guī)則的要求，室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)采用非燃或難燃材料，盡可能減少使用可燃材料。 ? ： ? 采取隔絕空氣或減少空氣中的含氧量，使燃燒物得不到足夠氧氣而停止燃燒。 ? 基本操作要求： ? 將極少量的牽塵油滲入拖布； ? 沿直線推塵，塵推不可離地； ? 塵推沾滿塵土?xí)r，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈再使用， 直到地面完全清潔為止； ? 塵推失去粘塵能力，要重新噴上塵推處理液使用； ? 塵推用臟后，可用堿水洗凈，干后重新噴上塵推處理液使用。使用時，應(yīng)經(jīng)常洗滌用臟了的抹布，保持抹布清潔。 ? （ 1）裝地刷與針盤，并使地刷與針盤方向旋轉(zhuǎn)。 ? （ 1） 使用完畢，把機身及配件清潔干凈。 （ 3）干性吸塵機，切勿把水份吸入機內(nèi)。 ? （ 2）使用后，倒掉污水后用水清洗，再用干布抹干凈。 ? （ 3）檢查調(diào)節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。 ? 操作細則 ? （ 1）首先移去室內(nèi)的所有家具，掀開地毯一角。 ? （ 5）機器開啟時必須有人在場，機器不用時必須切斷電源，必須先關(guān)機器再拔去插頭。 ? 注意事項 ? （ 1）使用前檢查機器及水管是否損壞。 ? ? 如何使用不銹鋼光亮劑？ ? 呈乳白色，能清除不銹鋼上的污漬和銹斑。 ? 如何使用封地蠟（底蠟）？ ? 呈乳白色，能牢牢粘附地面，在地面表面形成保護膜。 如何使用面蠟？ 如何使用封地蠟（底蠟）？ 什么是噴潔蠟？ 如何使用除臭劑？ 如何使用除漬劑？ 四、清潔、保潔服務(wù) 四、清潔、保潔服務(wù) ? 如何使用面蠟？ ? 乳白色，去污力強，能保護地板及水磨石地，令地面更為光潔明亮。 ? 按 1： 30（或 1： 40）的比例稀釋。 ? （ 2）開動機身電源開關(guān)。 ? （ 3）不可在機器開放的外部插入任何物件。 ? （ 2） 檢查馬達罩上的通氣口是否暢通，如灰塵聚積較多，必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去任何灰塵。 ? 操作細則 ? （ 1 ）拋光前需干擦以除去地坪表面廢物，并濕擦以除去砂石屑。 ? （ 3）吸水機如果滿水時，會發(fā)出不同的響聲。 （ 1）在使用前，須檢查機內(nèi)塵袋是否已清塵。 ? （ 3）使用清潔劑時，注意不要讓水弄濕馬達。 ? 有些污垢用一般抹布擦不掉，可用百潔布或刷子等特殊工具予以去除。 在去除建筑材料及家具表面的灰塵、污垢時，廣泛運用水擦或濕擦。 ? ： ? 對有條件得物業(yè)管理，不管是地下車庫、地上車庫，都應(yīng)有統(tǒng)一的車輛安置方向，包括前、后、左、右的間隔距離合車頭的位置。每層樓之間也要求防火防煙分隔設(shè)施，萬一發(fā)生火災(zāi)，便于控制，防止蔓延。從燃燒的類型看，火災(zāi)的起因有閃燃、著火、受熱自燃、本身自燃、化學(xué)爆炸。 ? ，應(yīng)回頭向賓客點頭以示感謝。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分 子如何處理？ 三、安全管理服務(wù) 三、安全管理服務(wù) ? 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子如何處理？ ? 12分鐘，然后上前盤問，注意對方的神態(tài)，如有異樣，及時通知所在的業(yè)主或使用人及保安部； ? ，暗中監(jiān)視，防止其破壞或造成其它意外事故； ? 似者，可采取直接送往公安機關(guān)的方式。 什么是消防管理？ 主要內(nèi)容是什么？ 三、安全管理服務(wù) 三、安全管理服務(wù) 什么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？ ? 消防管理，是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主（或租戶）的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強城市居民的安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。” 安全管理的任務(wù)主要 有哪些？作用是什么？ 三、安全管理服務(wù) 三、安全管理服務(wù) ? 安全管理的任務(wù)主要有哪些？作用是什么？ ? 物業(yè)管理中的安全管理，按其工作性質(zhì)劃分，主要任務(wù)是指治安管理、消防管理和交通管理三大項。 ? ： ? 達到工作現(xiàn)場時，應(yīng)先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具隨意置放地上。 ? 11. 電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均須加潤滑油，要做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運行。同時要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運作。 ? ，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。 ? 4. 建立 24小時值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除。 ? （ 2）清洗人員從進口處沿梯子下至水箱底部，用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。 ? 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，泵及管道每半月清洗一次。 房屋設(shè)備維修工程 審批管理是怎樣的？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣？ ? 對房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理單位應(yīng)在每年末，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計劃。 ? 定期評定。 ? 整棟危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。 ? 嚴(yán)重損壞房 :是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。 房屋結(jié)構(gòu) 是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項目； 房屋裝修 是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等項目； 房屋設(shè)備 是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目， 對尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一部分。 ? 小修養(yǎng)護及時率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（二） ? 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達到 100%、優(yōu)良品率達到 30%50%。 ? 其他工程： ? 房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證?。ㄓ茫舭踩纳凭幼l件。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。 ? “服務(wù)”原則： ? 在房屋管理上維護住戶的合法權(quán)益，切實做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和