【文章內(nèi)容簡介】 廳兩衛(wèi)： 168/190/203/234方；頂樓躍層： 267277/242252方。 主力面積：三房兩廳兩衛(wèi)： 143方；四房兩廳兩衛(wèi)： 168方。216。戶型特點： 1113米 大面寬 ；四明（明廳、明臥、明衛(wèi)、明櫥）設(shè)計；躍層大面積多重露臺，中空挑高 6米客廳； 一梯（兩部電梯）兩戶，南北通透 ； 東廚西衛(wèi) 。216。配套設(shè)施：休閑場所：乒乓球室、閱覽室、健身室、室外羽毛球場、室外游泳池、跑步道、兒童活動區(qū)、老人活動區(qū)?；拘畔a(chǎn)品特征38典型項目 華 宇 ?天庭216。開盤時間： 216。推出房源： 350套左右（ 1 16）216。已售套數(shù)： 300套左右，銷售率： 90%左右216。銷售價格：價格范圍： 69008400元 /方；均價： 7650元 /方；主力總價： 109129萬 /套216。促銷策略：內(nèi)部高折扣、以買房送家庭中央空調(diào)、熱水器拉高售價、拉大不同樓層和位置之間房屋價差216。前期客戶積累不理想，前期價差幅度為： 56008400元 /方，后期市場形勢普遍較好，再加上柯橋市場在售的同檔產(chǎn)品供應(yīng)空缺，銷售形勢 “火爆 ”。216。來源：本地： 60%；外地（溫嶺、湖北商會）： 30%；外籍（韓國）： 10%216。職業(yè)：輕紡城私營業(yè)主 /企業(yè)主 /貿(mào)易公司老板 /216。年齡： 3045歲216。特征：252。 本地客戶購買大戶型居多，已有多套房產(chǎn)，購買力強，對面積大小不敏感，注重戶型的舒適性 ， 看重鄰近萬國中心地段的稀缺性252。 購買時會和朋友、商會組織或者兄弟姐妹一起團購銷售情況客群分析39典型項目 坤和 山水人家項目位置：紹興大灘項目總建筑面積：約 40萬平方米252。目前先啟動 1號地塊和 2號地塊。252。1號地塊產(chǎn)品目前在售。252。2號地塊為綜合性商業(yè)及配套用地，包括商業(yè)、辦公、 SOHO公寓，集運動、休閑、娛樂、購物為一體，打造 “紹興 MIX時尚生活策源地 ”。252。3號地塊還在規(guī)劃中1號地塊2號地塊3號地塊216。1號地塊位于整個地塊東北區(qū)域216。住宅建筑面積約 12萬㎡252。由 5幢 28～ 32層的高層、11棟聯(lián)體別墅組成252。高層以 292㎡ 、 273㎡ 的復(fù)式豪宅為主，部分 140㎡ 、190㎡ 的平層戶型。40產(chǎn)品特征 三房、四房、躍層三房： 140方四房： 190方躍層： 273292方躍層： 273方 躍層： 292方 躍層： 292方41產(chǎn)品塑造規(guī)劃設(shè)計智能化系統(tǒng)科技運用啟示 :252。目前市場上，產(chǎn)品智能化水平已經(jīng)達到很高的程度；252。新科技的運用對客戶購房可以起到積極作用；252。智能化等新技術(shù)的運用需要有效宣傳，讓客戶認可，產(chǎn)品附加值才能體現(xiàn)。216。景觀架空層： 4米架空層，設(shè)置休閑設(shè)施；216。建筑規(guī)劃設(shè)計； 65米樓間距，挑高 6米的空中露臺，戶均綠化面積 110方；216。豪華大堂；參照酒店單元入口大堂；216。景觀電梯廳：全明電梯，兩梯一戶；216。人車分流體系；216。戶型：大面寬，短進深，采光通風好；216。新風系統(tǒng)：局部換氣與整體換氣相結(jié)合，智能控制，自動調(diào)節(jié)風量；216。中央空調(diào)：室內(nèi)恒溫控制；216。中央熱水系統(tǒng)；引入循環(huán)熱水系統(tǒng)， 24小時舒恒溫熱水；216。指紋鎖：采用指紋鎖取代傳統(tǒng)的機械鎖、識別卡和密碼鎖；216。門窗系統(tǒng)：斷橋阻隔熱鋁合金門窗結(jié)合，具有隔熱保溫、隔聲及抗風化性能，具有良好的阻隔熱輻射透過的作用。216。五重安防系統(tǒng)216。報警系統(tǒng)216。網(wǎng)絡(luò)控制216。電子巡更系統(tǒng)216。家庭多媒體信息箱216。車輛出入管理系統(tǒng)216。背景音樂及公共廣播系統(tǒng)216。建筑設(shè)備自控系統(tǒng)42銷售價格： 86009200元 /方，銷售率：80%216。開盤時間： 2023年 2月216。推出房源： 4樓（共 300套）， 5樓精裝修（未推出）216。去化情況： 3樓已售完， 4樓剩 30%216。銷售價格： 86009200元 /方，主力總價：216?？腿禾卣鳎?16。 紹興市區(qū)為主，占 70%，周邊客群： 30%左右；216。 年齡： 3045216。 平層：政府公務(wù)員： 40%，高級白領(lǐng)： 30%，私營業(yè)主： 30 %左右216。 躍層：私營業(yè)主，政府高官43典型項目 白 鷺 金 灘216。項目位置： 紹興大灘216。地塊總用地面積： 225畝，總建筑面積： 32萬平方米。216。產(chǎn)品特征：小高層和高層戶型面積： 三房： 140165方；四房： 178228方 ；躍層面積為 180~348方左右；排屋面積一般控制在 200~250方左右，其中有部分雙聯(lián)別墅面積將達到 300方。44產(chǎn)品特色 7大配套工程、 8大住宅科技216。7大配套工程一個健身體育館；一個室內(nèi)恒溫游泳館；一條 1500米長的景觀半小時步行道；4個親水碼頭；兩個大型綠化景觀廣場；豐富的小區(qū)室外體育設(shè)施；大型超市、風情商業(yè)街和豐富的臨湖休閑區(qū)216。8大住宅科技環(huán)保的 “隱型 ”真空垃圾收集系統(tǒng)舒適的變頻式中央空調(diào)、分戶式熱水系統(tǒng)單戶式新風系統(tǒng)墻體保溫系統(tǒng)門窗保溫隔熱技術(shù)智能化安防系統(tǒng)戶內(nèi)呼梯系統(tǒng)出門斷電系統(tǒng)45銷售動態(tài) — 前期積累客戶，預(yù)計 10月開盤，均價 8500元 /方左右。10萬定金確定房號預(yù)計 10月開盤推出 7樓（ 200套左右）812樓和 1 1 17在定金選房1 16可能做精裝修，暫時不公開13樓目前在進行定金選房46典型項目 紹興 天下216。紹興天下位于紹興大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長大江、南望文筆塔、西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連。216?？傉嫉?265畝，總建筑面積 30余萬㎡，規(guī)劃高層江景公寓、空中別墅與排屋，共 2023余戶，園內(nèi)配有主題會所、高尚幼兒園、河濱公園、網(wǎng)球場、泳池等配套設(shè)施。47產(chǎn)品特征 — 三房 :120140方 ,四房 :163180方三房： 120140方四房： 163180方躍層： 240270方141方163方127方48銷售動態(tài) — 意向選房登記， 08年元旦開盤預(yù)定房源： 7樓，共 400套左右價格：未定開盤時間： 08年元旦49典型項目啟示p產(chǎn)品特征三房： 140方（普通住宅）四房： 160200方躍層： 200方以上p總價范圍三房： 105140萬元四房： 130195萬p客群特征高端客群以私營業(yè)主為主其次為政府高官，事業(yè)單位高收入人群p產(chǎn)品附加值提升目前產(chǎn)品主要體現(xiàn)地段價格，以傳統(tǒng)產(chǎn)品為主，沒有太多的創(chuàng)新智能化科技的運用需要有效宣傳，讓客戶認可，產(chǎn)品附加值才能得到體現(xiàn)p銷售策略前期積累客戶，定金確定房號，分批開盤，制造產(chǎn)品熱銷態(tài)勢售后服務(wù)，維護客戶關(guān)系，定期舉行客戶聯(lián)誼會，進行圈層銷售50市場研究總結(jié)住宅市場啟示：?紹興市場：市區(qū)產(chǎn)品與本案競爭較弱；大灘板塊產(chǎn)品定位高端，與本案形成競爭；?袍江市場：吸引紹興市區(qū)外溢客群和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)客群，少量柯橋中低端客戶，與本案不形成競爭?柯橋市場：252。 初級快速發(fā)展階段，發(fā)展空間比較大252。 住宅市場還未進入完全競爭階段， 中高端市場競爭趨于激烈， 市場缺乏真正高檔公寓樓盤 ..252。 房產(chǎn)投資額逐年走高， 0607年度土地供應(yīng)出現(xiàn)高峰，未來兩年產(chǎn)品供應(yīng)集中放量； 房產(chǎn)市場將進入競爭激烈的盤整期，柯北未來幾年供應(yīng)量將超過百萬方，綠城項目是本案最直接的競爭對手252。 高端市場主力消費客群是來自輕紡城私營業(yè)主、政府高官、事業(yè)單位高收入人群，是本案重點研究的目標客群產(chǎn)品啟示：?高端市場產(chǎn)品供應(yīng)：舒適型三房 140方，四房 160200方，躍層 200方以上?總價范圍：三房 105140萬，四房 130195萬?高端產(chǎn)品附加值還是以傳統(tǒng)產(chǎn)品為主，本案有較大的創(chuàng)新空間?高端產(chǎn)品智能化科技運用比較多，本案在智能化科技運用也應(yīng)該具備，項目銷售時需要有效傳達給客戶，得到客戶認可，真正體現(xiàn)出產(chǎn)品附加值51項目的研究思路第一部分：界定項目宏觀界定項目界定第二部分：市場研究紹興市場分析柯橋市場分析典型項目分析第三部分：客群研究柯橋住宅客群研究柯橋高端客群研究項目潛在客群細分小戶型客群研究第四部分：戰(zhàn)略定位總體戰(zhàn)略分析第五部分：項目定位總體定位相關(guān)建議第六部分：產(chǎn)品研究產(chǎn)品定位與建議52 柯橋住宅客群研究 柯橋高端客群研究 項目潛在客群細分 小戶型客群研究53柯橋住宅市場客群 — 來源于柯橋整體住宅市場的研究，從而把握柯橋整體房地產(chǎn)市場客群構(gòu)成　 輕紡城客群 柯橋居民客群 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群私營業(yè)主 業(yè)務(wù)員 老柯橋人 新柯橋人 富裕居民 工薪居民群體特征年齡基本在 30歲以上，文化程度普遍不高，事業(yè)打拼多年，有多次置業(yè)經(jīng)歷，比較注重樓盤的投資價值年齡基本在 30歲左右，考慮在柯橋安家，多為首次置業(yè)年齡集中在 3545歲，一般有良好教育背景，事業(yè)進入穩(wěn)定發(fā)展階段，渴望改善居住條件 ,追求舒適生活；以政府公務(wù)員，企事業(yè)單位泛公務(wù)員為主年齡主要在 2535歲為主，良好的教育背景，事業(yè)處于發(fā)展階段，多為首次置業(yè) ；以政府公務(wù)員，企事業(yè)單位、企業(yè)白領(lǐng)年齡集中在 3545歲，向往城市生活，提升居住環(huán)境，購房攻擊為部分工作重心轉(zhuǎn)移到柯橋，或者為子女買房年齡基本在 35以下歲，向往城市生活，改善居住環(huán)境，購房攻擊為部分工作重心轉(zhuǎn)移到柯橋，或者為子女買房以公務(wù)員、醫(yī)生、教師等高收入人群為主收入及支付能力群體收入水平高，跨度大，購買力充裕，是柯橋房地產(chǎn)消費主力客群 收入水平較一般， 但原始積累少，首次置業(yè)壓力大 收入水平較好，擁有一定的資金積累，可承受較高總價收入水平一般，對價格比較敏感，承受總價有限收入水平較好，擁有一定的資金積累，可承受較高總價收入水平一般，對價格比較敏感，承受總價有限置業(yè)需求及偏好產(chǎn)品需求多樣化，主要集中需求為大戶型， 多考慮樓盤投資價值，對樓盤檔次要求比較高需求經(jīng)濟型兩房、小三房為主 ，多考慮樓盤總價。需求以三房以上中大戶型，以改善居住條件和生活品質(zhì)為主，自住比例較高，多考慮樓盤的綜合品質(zhì)需求緊湊型兩房、三房為主，注重樓盤的性價比。需求舒適型三房、四房為主，注重居住環(huán)境。需求經(jīng)濟型兩房、三房為主，多考慮樓盤的性價比。54典型項目客群分析私營業(yè)主問卷調(diào)查高端客戶研究總結(jié) 柯橋住宅客群研究 柯橋高端客群研究 項目潛在客群細分 小戶型客群研究55典型項目客群分析華宇 天庭 蝶莊 坤和 山水人家區(qū)域位置 柯北 柯北 大灘產(chǎn)品特征 舒適型四房、五房 三房： 126138方四房： 179方 四房： 140190方躍層： 273292購房目的 80%自住， 20%投資 90%自住， 10%投資 80%自住， 20%投資客群來源 柯橋為主，部分外地客群 柯橋本地 70%紹興市區(qū)， 15%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 15%柯橋職業(yè)60%輕紡城業(yè)主為主， 30%左右為公務(wù)員，企業(yè)高管，少量外籍人士60%輕紡城私營業(yè)主， 30%老師、醫(yī)生、公務(wù)員， 10%高級白領(lǐng)紹興以政府公務(wù)員居多，其次為私營業(yè)主；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和柯橋客群為輕紡貿(mào)易私營業(yè)主購房動機?輕紡城客群：私營業(yè)主，在柯橋長期做生意，用于改善型需求和投資需求。?柯橋居民：老柯橋人以升級居住環(huán)境為主，新柯橋人以改善居住環(huán)境?周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：多為子女結(jié)婚購房，以當?shù)厥聵I(yè)單位高收入人群為主職業(yè)輕紡城私營業(yè)主（ 60%70%）其他客群（ 30%20%）職業(yè)輕紡城私營業(yè)主（ 60%70%）其他客群（ 30%20%）56中年低學歷人群，柯橋及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中大規(guī)模家庭為主學歷較偏低35口家庭為主年齡目前居住地家庭結(jié)構(gòu)學歷背景資料私營企業(yè)主問卷調(diào)研57目前居住面積集中在 120方以上，最希望改善社區(qū)環(huán)境、方便工作居住現(xiàn)狀住房類型目前居住面積％最需要改善方面p居住現(xiàn)狀?目前多居住普通公寓， ％人群擁有排屋、別墅；?目前居住面積集中在 120方以上，項目不應(yīng)開發(fā)面積過小住宅；?改善居住環(huán)境是消費者最希望完善的方面，其次是方便工作?希望增加住房面積的比例較低；私營企業(yè)主問卷調(diào)研58產(chǎn)品需求以舒適型三房、四房為主， 140160方需求量最大產(chǎn)品需求p面積需求?面積需求以大戶型為主，集中在三段， 120方， 140160方， 200方及以上；?三房、四房是需求主力；?毛坯依然是市場主流需求；私營企業(yè)主問卷調(diào)研59主流需求總價集中在 60100萬內(nèi)，本案地段集中在 7000元 /方內(nèi)價格需求預(yù)算總價p價格需求?總價需求集中在： 6070萬， 80100萬，實際可承受總價遠高于此；?認為本案合理的房價 50