【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 離感沒有上海那么強(qiáng)烈，如果有能力在市郊一次性購(gòu)房，購(gòu)房者似乎沒必要在市中心買小戶型進(jìn)行過渡二、 南京酒店式公寓情況分析：【綜述】酒店式公寓是目前南京尚不多見的一種物業(yè)類型，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。南京酒店式公寓客源分析：216。 “鉑金候鳥”族——以外企的高級(jí)職員、主管以及國(guó)內(nèi)大企業(yè)派駐南京的高級(jí)管理層構(gòu)成。在南京還沒出現(xiàn)高檔酒店式公寓之前，他們基本上落戶在南京的各大星級(jí)酒店。216。 外地駐寧辦事處人員——酒店式公寓由于形象及配套服務(wù)都要好于一般的賓館，而且地處市中心辦公區(qū)附近，工作娛樂都比較方便，在購(gòu)買成本與日常的花費(fèi)上也有一定的優(yōu)勢(shì)。216。 “金領(lǐng)”求學(xué)人員——以南京大學(xué)為例：到南大來進(jìn)修讀EMBA的總裁或老總們，他們每月在學(xué)校4—8天，學(xué)費(fèi)以外的費(fèi)用基本在三四千元左右，這些錢付高檔酒店公寓的月供給是綽綽有余的。216。 來寧國(guó)外人士——由于高檔酒店式公寓一般外銷資格，隱私性強(qiáng)，同類人群較多，生活享受的氛圍濃，與留學(xué)生公寓相比條件更加優(yōu)越。加上人民幣與外匯比值方面的優(yōu)勢(shì)，通常只要花他們本國(guó)日常生活的零花錢，就可以品味“金陵，坐擁繁華”的生活美景216。 新聞傳媒及特殊行業(yè)人士——傳媒的記者，編輯以及部分特殊行業(yè)的從業(yè)人員，由于工作或生活習(xí)慣，對(duì)居住尤其是同類的居住和隱私有著相當(dāng)高的要求，傳統(tǒng)的住宅小區(qū)無法適應(yīng)早出晚歸甚至不歸的生活節(jié)奏。酒店式公寓的出現(xiàn)則解決了上述問題，高檔的服務(wù)配置也使得他們對(duì)生活品質(zhì)的要求得到滿足。216。 南京及外地房產(chǎn)投資客——酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者的上選。因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)多數(shù)人而言，是有超值回報(bào)空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)項(xiàng)目所難以比擬的。但是，高檔項(xiàng)目占用資金相對(duì)較多，回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，所以更適合中長(zhǎng)線投資者。南京酒店式公寓典型案例分析君臨國(guó)際——Regal Internation216。 地段——南京市中心廣州路、中山路口，周遍有在建的地鐵一號(hào)線出口，著名的高等學(xué)府南京大學(xué)，離開新街口中央商務(wù)區(qū)和珠江路電子街近在咫尺?！窘馕觥俊兄行膴蕵穮^(qū)和商務(wù)區(qū)是高檔酒店式公寓“選址”的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，近幾年來，地鐵附近也是酒店式公寓的“選址”標(biāo)準(zhǔn)之一。地鐵對(duì)于投資酒店式公寓的人群特別重要，是保證未來升值的重要砝碼。市場(chǎng)的實(shí)踐表明地鐵物業(yè)的投資價(jià)值以及投資回報(bào)都大于同類的其他物業(yè)216。 配置——健身會(huì)所、咖啡吧、美容美發(fā)、24小時(shí)便利店、自助式洗衣房、干洗店?！窘馕觥俊熬频晔降脑O(shè)施”是高檔酒店式公寓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。從香港、深圳、上海、北京等地的高檔酒店式公寓來看，“酒店式的設(shè)施”對(duì)酒店式公寓的居住人群來說是極其重要的。比如說酒店式的大堂、酒店式的會(huì)所、衛(wèi)星電視等，這些設(shè)施的齊全與否、品質(zhì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到“酒店式服務(wù)”的實(shí)現(xiàn)216。 服務(wù)——聘請(qǐng)著名的招商局物業(yè)擔(dān)任服務(wù)顧問，涵蓋了家政服務(wù)、叫醒服務(wù)、訂餐送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、訂票服務(wù)、代客泊車服務(wù)、代辦物業(yè)租賃服務(wù)等。【解析】——“酒店式服務(wù)”是高檔酒店式公寓居住人群一直追求的必要條件。優(yōu)秀的品牌和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)是提供“酒店式服務(wù)”保證，高檔酒店式公寓選用的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，大都是有過相同或類似物業(yè)類型管理經(jīng)驗(yàn)的品牌物業(yè)服務(wù)公司。他們提供的服務(wù)菜單成為“酒店式服務(wù)”的直觀標(biāo)準(zhǔn)216。 裝修——單套面積在30～50㎡，大堂按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，標(biāo)準(zhǔn)層配制富士達(dá)電梯，裙房采用花崗巖為材料，裙房商業(yè)配置無機(jī)房電梯。室內(nèi)裝修部分：衛(wèi)浴和廚房均采用知名品牌，此外變頻供水、掌形識(shí)別門禁系統(tǒng)，寬帶和衛(wèi)星電視?！傲嘀胱　辈辉偈且痪淇谔?hào)了，而是實(shí)實(shí)在在的體現(xiàn)?！窘馕觥俊频晔焦⑹窍硎苄偷奈飿I(yè)，精裝修的檔次不僅直接關(guān)系到這一功能的實(shí)現(xiàn)，而且決定了未來的租賃人群216。 投資回報(bào)——“君臨國(guó)際”酒店式公寓平均單價(jià)在7500元/㎡，我們按50㎡單套面積來計(jì)算，總房?jī)r(jià)為375000元。㎡/月，年稅金12%，周邊同檔次物業(yè)月租金在3500元/㎡左右。 年收益—年成本計(jì)算公式為：年收益率 = 購(gòu)房總價(jià)“君臨國(guó)際”酒店式公寓投資回報(bào)率測(cè)算表項(xiàng)目金額總計(jì)年租金收入4200042000稅金50405040物業(yè)管理費(fèi)21002100年總支出71407140年回報(bào)3486034860年收益率%%【解析】 經(jīng)過測(cè)算，%，一般投資性房產(chǎn)（含酒店式公寓）的投資回報(bào)率在8～10%之間，“君臨國(guó)際”顯然符合這一要求，因此迎合眾多投資客的口味，銷售情況一路看好。由于有二期上市價(jià)格進(jìn)一步提升，遠(yuǎn)期又有地鐵一號(hào)線開通等利好消息，再加上項(xiàng)目本身處于南京CBD核心區(qū)域，所以該酒店式公寓的租賃前景也會(huì)看好，屬于南京比較成功的酒店式公寓開發(fā)案例。三、 南京辦公樓市場(chǎng)分析【綜述】近年來，南京商務(wù)樓需求一直比較平穩(wěn)，但每年的供應(yīng)總量大于需求量，處于供大于求的狀況。而從市場(chǎng)不溫不火、需求不旺、政策制約等上可以看出，南京商務(wù)樓市場(chǎng)平淡走勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間。216。 ２００３上半年南京商品房空置率下降到３％左右，空置面積為６１．１１萬(wàn)平方米，其中非住宅空置面積為２１．６萬(wàn)平方米；２００２上半年非住宅空置為２４．６４萬(wàn)平方米。這說明，在１年時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)僅消化３萬(wàn)平方米的非住宅用房。216。 南京商務(wù)樓每平方米銷售均價(jià)為４９７４元，其中，占據(jù)黃金地段如南京新街口的商務(wù)樓均價(jià)不到７０００元，這些的價(jià)格和同地段的住宅價(jià)格相差無幾。土地是開發(fā)商的開發(fā)之本，今年南京已出讓的非住宅用地價(jià)格幾乎都沒有太大的漲幅，非住宅用地出讓現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分平淡。216。 ２００１年、２００２年南京辦公樓竣工面積分別為４０．３萬(wàn)平方米和１９萬(wàn)平方米。其中，２００１年銷售面積為１４．２萬(wàn)平方米，２００２年不到１５．３萬(wàn)平方米。今年１～８月份南京辦公樓銷售面積為１０萬(wàn)平方米。這說明，寫字樓的市場(chǎng)需求沒有明顯劇增，只是在穩(wěn)定的增長(zhǎng)。216。 未來兩年供過于求。在未來兩年內(nèi)，南京商務(wù)樓市場(chǎng)上供應(yīng)的面積將不低于１５０萬(wàn)平方米。盡管目前南京商務(wù)樓項(xiàng)目遍地開花，但只是開發(fā)商的一相情愿。南京商務(wù)樓市場(chǎng)每年１０多萬(wàn)平方米的銷售量，需求很平穩(wěn)。按照目前南京商務(wù)樓需求狀況，消化掉近１５０萬(wàn)平方米的供應(yīng)量是需要很長(zhǎng)一段時(shí)間的。因此，過量的供應(yīng)勢(shì)必引起開發(fā)商為爭(zhēng)奪有限需求而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。【結(jié)論】——辦公樓的發(fā)展需要一定的經(jīng)濟(jì)水平、多元化產(chǎn)業(yè)支撐，這是帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)商務(wù)樓需求的基本要素。南京作為長(zhǎng)江三角洲都市圈的第二層次中心，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，引進(jìn)外資的加快，以及２００５年申辦十運(yùn)會(huì)的契機(jī)所帶來的需求，必將推動(dòng)南京市商務(wù)樓的發(fā)展，擴(kuò)大需求空間。但按照南京商務(wù)樓市場(chǎng)目前的形勢(shì)，在未來兩年內(nèi)推出近１５０萬(wàn)平方米的商務(wù)樓供應(yīng)總量，市場(chǎng)能否消化實(shí)在堪憂，商務(wù)樓市場(chǎng)形勢(shì)將變的更加嚴(yán)峻南京寫字樓市場(chǎng)低迷原因分析：216。 首先，南京不少公司品牌意識(shí)不足，大多蝸居在居民生活樓，即便愿意入住寫字樓，也主要以承租形式，不愿掏錢購(gòu)買，現(xiàn)寫字樓入住率中以租賃形式入住者占有相當(dāng)比例216。 南京寫字樓的需求呈兩極分化，100平方米以下的小戶型和500平方米以上的大戶型日漸走俏，而目前“待字閨中”的主要以100～300平方米的房型占據(jù)主流，與市場(chǎng)需求不太吻合216。 寫字樓的主要消費(fèi)群以貿(mào)易公司、品牌公司、商駐代表等為主，目前南京雖屬一類城市，但城市綜合地位與相匹配的寫字樓消費(fèi)群不成比例，貿(mào)易公司、商駐代表相比蘇州、上海、北京等地不多四、 南京商鋪市場(chǎng)分析南京商鋪市場(chǎng)日益升溫：216。 ㎡天價(jià)，而10月開盤的盤古亞泰廣場(chǎng)每平方米最高價(jià)突破了7萬(wàn)元，南京商鋪投資迎來一輪熱潮216。 中央門、玉橋市場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)達(dá)到了8萬(wàn)元，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)商鋪8㎡，月租、廣告、空調(diào)三年需要投資14萬(wàn)元；新街口二三類市口針對(duì)年輕人的市場(chǎng)，16㎡的鋪位，三年總費(fèi)用要16萬(wàn)多元；正洪街沿街8