【文章內(nèi)容簡介】 離感沒有上海那么強烈，如果有能力在市郊一次性購房，購房者似乎沒必要在市中心買小戶型進行過渡二、 南京酒店式公寓情況分析：【綜述】酒店式公寓是目前南京尚不多見的一種物業(yè)類型，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。南京酒店式公寓客源分析：216。 “鉑金候鳥”族——以外企的高級職員、主管以及國內(nèi)大企業(yè)派駐南京的高級管理層構(gòu)成。在南京還沒出現(xiàn)高檔酒店式公寓之前，他們基本上落戶在南京的各大星級酒店。216。 外地駐寧辦事處人員——酒店式公寓由于形象及配套服務(wù)都要好于一般的賓館，而且地處市中心辦公區(qū)附近，工作娛樂都比較方便，在購買成本與日常的花費上也有一定的優(yōu)勢。216。 “金領(lǐng)”求學(xué)人員——以南京大學(xué)為例：到南大來進修讀EMBA的總裁或老總們，他們每月在學(xué)校4—8天，學(xué)費以外的費用基本在三四千元左右，這些錢付高檔酒店公寓的月供給是綽綽有余的。216。 來寧國外人士——由于高檔酒店式公寓一般外銷資格，隱私性強，同類人群較多，生活享受的氛圍濃，與留學(xué)生公寓相比條件更加優(yōu)越。加上人民幣與外匯比值方面的優(yōu)勢，通常只要花他們本國日常生活的零花錢，就可以品味“金陵，坐擁繁華”的生活美景216。 新聞傳媒及特殊行業(yè)人士——傳媒的記者，編輯以及部分特殊行業(yè)的從業(yè)人員，由于工作或生活習(xí)慣，對居住尤其是同類的居住和隱私有著相當(dāng)高的要求，傳統(tǒng)的住宅小區(qū)無法適應(yīng)早出晚歸甚至不歸的生活節(jié)奏。酒店式公寓的出現(xiàn)則解決了上述問題，高檔的服務(wù)配置也使得他們對生活品質(zhì)的要求得到滿足。216。 南京及外地房產(chǎn)投資客——酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者的上選。因為此類物業(yè)投資對多數(shù)人而言，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)項目所難以比擬的。但是，高檔項目占用資金相對較多，回報周期相對較長，所以更適合中長線投資者。南京酒店式公寓典型案例分析君臨國際——Regal Internation216。 地段——南京市中心廣州路、中山路口，周遍有在建的地鐵一號線出口，著名的高等學(xué)府南京大學(xué)，離開新街口中央商務(wù)區(qū)和珠江路電子街近在咫尺?！窘馕觥俊兄行膴蕵穮^(qū)和商務(wù)區(qū)是高檔酒店式公寓“選址”的絕對標(biāo)準(zhǔn)，近幾年來，地鐵附近也是酒店式公寓的“選址”標(biāo)準(zhǔn)之一。地鐵對于投資酒店式公寓的人群特別重要，是保證未來升值的重要砝碼。市場的實踐表明地鐵物業(yè)的投資價值以及投資回報都大于同類的其他物業(yè)216。 配置——健身會所、咖啡吧、美容美發(fā)、24小時便利店、自助式洗衣房、干洗店?！窘馕觥俊熬频晔降脑O(shè)施”是高檔酒店式公寓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。從香港、深圳、上海、北京等地的高檔酒店式公寓來看，“酒店式的設(shè)施”對酒店式公寓的居住人群來說是極其重要的。比如說酒店式的大堂、酒店式的會所、衛(wèi)星電視等，這些設(shè)施的齊全與否、品質(zhì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到“酒店式服務(wù)”的實現(xiàn)216。 服務(wù)——聘請著名的招商局物業(yè)擔(dān)任服務(wù)顧問，涵蓋了家政服務(wù)、叫醒服務(wù)、訂餐送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、訂票服務(wù)、代客泊車服務(wù)、代辦物業(yè)租賃服務(wù)等。【解析】——“酒店式服務(wù)”是高檔酒店式公寓居住人群一直追求的必要條件。優(yōu)秀的品牌和豐富的管理經(jīng)驗是提供“酒店式服務(wù)”保證，高檔酒店式公寓選用的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，大都是有過相同或類似物業(yè)類型管理經(jīng)驗的品牌物業(yè)服務(wù)公司。他們提供的服務(wù)菜單成為“酒店式服務(wù)”的直觀標(biāo)準(zhǔn)216。 裝修——單套面積在30～50㎡，大堂按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，標(biāo)準(zhǔn)層配制富士達(dá)電梯，裙房采用花崗巖為材料，裙房商業(yè)配置無機房電梯。室內(nèi)裝修部分：衛(wèi)浴和廚房均采用知名品牌，此外變頻供水、掌形識別門禁系統(tǒng)，寬帶和衛(wèi)星電視?！傲嘀胱　辈辉偈且痪淇谔柫?，而是實實在在的體現(xiàn)。【解析】——酒店式公寓是享受型的物業(yè)，精裝修的檔次不僅直接關(guān)系到這一功能的實現(xiàn)，而且決定了未來的租賃人群216。 投資回報——“君臨國際”酒店式公寓平均單價在7500元/㎡，我們按50㎡單套面積來計算，總房價為375000元。㎡/月，年稅金12%，周邊同檔次物業(yè)月租金在3500元/㎡左右。 年收益—年成本計算公式為：年收益率 = 購房總價“君臨國際”酒店式公寓投資回報率測算表項目金額總計年租金收入4200042000稅金50405040物業(yè)管理費21002100年總支出71407140年回報3486034860年收益率%%【解析】 經(jīng)過測算，%，一般投資性房產(chǎn)（含酒店式公寓）的投資回報率在8～10%之間，“君臨國際”顯然符合這一要求，因此迎合眾多投資客的口味，銷售情況一路看好。由于有二期上市價格進一步提升，遠(yuǎn)期又有地鐵一號線開通等利好消息，再加上項目本身處于南京CBD核心區(qū)域，所以該酒店式公寓的租賃前景也會看好，屬于南京比較成功的酒店式公寓開發(fā)案例。三、 南京辦公樓市場分析【綜述】近年來，南京商務(wù)樓需求一直比較平穩(wěn)，但每年的供應(yīng)總量大于需求量，處于供大于求的狀況。而從市場不溫不火、需求不旺、政策制約等上可以看出，南京商務(wù)樓市場平淡走勢還將持續(xù)一段時間。216。 ２００３上半年南京商品房空置率下降到３％左右，空置面積為６１．１１萬平方米，其中非住宅空置面積為２１．６萬平方米；２００２上半年非住宅空置為２４．６４萬平方米。這說明，在１年時間內(nèi)市場僅消化３萬平方米的非住宅用房。216。 南京商務(wù)樓每平方米銷售均價為４９７４元，其中，占據(jù)黃金地段如南京新街口的商務(wù)樓均價不到７０００元，這些的價格和同地段的住宅價格相差無幾。土地是開發(fā)商的開發(fā)之本，今年南京已出讓的非住宅用地價格幾乎都沒有太大的漲幅，非住宅用地出讓現(xiàn)場競爭十分平淡。216。 ２００１年、２００２年南京辦公樓竣工面積分別為４０．３萬平方米和１９萬平方米。其中，２００１年銷售面積為１４．２萬平方米，２００２年不到１５．３萬平方米。今年１～８月份南京辦公樓銷售面積為１０萬平方米。這說明，寫字樓的市場需求沒有明顯劇增，只是在穩(wěn)定的增長。216。 未來兩年供過于求。在未來兩年內(nèi)，南京商務(wù)樓市場上供應(yīng)的面積將不低于１５０萬平方米。盡管目前南京商務(wù)樓項目遍地開花，但只是開發(fā)商的一相情愿。南京商務(wù)樓市場每年１０多萬平方米的銷售量，需求很平穩(wěn)。按照目前南京商務(wù)樓需求狀況，消化掉近１５０萬平方米的供應(yīng)量是需要很長一段時間的。因此，過量的供應(yīng)勢必引起開發(fā)商為爭奪有限需求而進行激烈的競爭?！窘Y(jié)論】——辦公樓的發(fā)展需要一定的經(jīng)濟水平、多元化產(chǎn)業(yè)支撐，這是帶動一個地區(qū)商務(wù)樓需求的基本要素。南京作為長江三角洲都市圈的第二層次中心，經(jīng)濟的快速發(fā)展，引進外資的加快，以及２００５年申辦十運會的契機所帶來的需求，必將推動南京市商務(wù)樓的發(fā)展，擴大需求空間。但按照南京商務(wù)樓市場目前的形勢，在未來兩年內(nèi)推出近１５０萬平方米的商務(wù)樓供應(yīng)總量，市場能否消化實在堪憂，商務(wù)樓市場形勢將變的更加嚴(yán)峻南京寫字樓市場低迷原因分析：216。 首先，南京不少公司品牌意識不足，大多蝸居在居民生活樓，即便愿意入住寫字樓，也主要以承租形式，不愿掏錢購買，現(xiàn)寫字樓入住率中以租賃形式入住者占有相當(dāng)比例216。 南京寫字樓的需求呈兩極分化，100平方米以下的小戶型和500平方米以上的大戶型日漸走俏，而目前“待字閨中”的主要以100～300平方米的房型占據(jù)主流，與市場需求不太吻合216。 寫字樓的主要消費群以貿(mào)易公司、品牌公司、商駐代表等為主，目前南京雖屬一類城市，但城市綜合地位與相匹配的寫字樓消費群不成比例，貿(mào)易公司、商駐代表相比蘇州、上海、北京等地不多四、 南京商鋪市場分析南京商鋪市場日益升溫：216。 ㎡天價，而10月開盤的盤古亞泰廣場每平方米最高價突破了7萬元，南京商鋪投資迎來一輪熱潮216。 中央門、玉橋市場進場費達(dá)到了8萬元，一個標(biāo)準(zhǔn)商鋪8㎡，月租、廣告、空調(diào)三年需要投資14萬元；新街口二三類市口針對年輕人的市場，16㎡的鋪位，三年總費用要16萬多元；正洪街沿街8