【文章內(nèi)容簡介】 30 九龍湖 13 2240 2380 2790 民營科技園 4 6 580 650 700 合計 40 50 85 7000 7500 8700 ■ 南京市區(qū)人口郊區(qū)化 自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。 （ 2）外來人口 ■ 周邊郊縣的吸納力有所增加 在城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)不斷向外擴(kuò)張，郊區(qū)土地逐漸融入城市，郊區(qū)人口也隨之向城區(qū)遷移。 根據(jù)江蘇第五次人口普查資料（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局） 從以上數(shù)據(jù)中可以看出， 1990～ 2020 年，城區(qū)人口增加 萬人的同時，土地面積增加了 平方公里；同期，近郊的土地面積減少了 平方公里，與城區(qū)土地面積增幅相當(dāng)，郊區(qū)人口正逐漸向城區(qū)遷移。 江寧自 2020 年底撤縣改區(qū)后，近幾年來，周邊郊區(qū)人口明顯向城區(qū)遷移。 ■ 產(chǎn)業(yè)人口增加 以高新 科技為主的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。 2020 年江寧新批三資企業(yè) 180 家，其中千萬美元以上項(xiàng)目 100 個，協(xié)議注冊外資 億美元，同比增長 %；實(shí)際使用外資 億美元，同比口徑增長 %。 大批企業(yè)入住的同時也帶來了大量的本地化居住需求，帶動江寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 根據(jù)規(guī)劃，江寧大學(xué)城將建成 15 所高校、 20 萬學(xué)生。 大學(xué)城初步發(fā)展成型，對江寧房產(chǎn)市場發(fā)展起到重要作用。 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成 ■□ 地鐵 1 號南延線 —— 拉近江寧與主城的時空距離 根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，地鐵一號線南延線將從 安德門站出發(fā)，全長 公里。全線 12 個車站分別為寧丹路站、共青團(tuán)路站、花神廟站、南京南站站、宏運(yùn)大道站、秦淮路站、勝太路站、百家湖站、小龍灣站、竹山路站、天印路站、城東路站等，車輛基地設(shè)在城東路東北方向。 2020 年即將開工， 09 年完工的地鐵南延線將使南京主城與江寧形成有效對接，極大拉近江寧與主城的時間與空間距離，江寧也將真正與南京融為一體，形成真正的大南京版圖。 南延線暫不進(jìn)江寧大學(xué)城。 根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。目前已經(jīng)有南京醫(yī)科大學(xué)、河海大學(xué)等大學(xué)入駐，人口 45 萬人左右。人口總量雖 多，但考慮到大學(xué)城人口相對分散，以學(xué)生為主，客流周期性明顯，平時客流少，周末客流多，即便遠(yuǎn)期也難形成大量、穩(wěn)定的客流，從經(jīng)濟(jì)角度分析，不宜延伸到大學(xué)城內(nèi)部。 ■□ 鐵路南站 —— 提升區(qū)域樞紐地位，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 規(guī)劃中火車南站要建成亞洲第一大站。整個南站站場將由三部分組成，分別是高速車場、普速車場及城際車場。根據(jù)規(guī)劃，建在岔路口地區(qū)的南京南站，將取代現(xiàn)有的北站成為南京的交通門戶。它的規(guī)模將是現(xiàn)有南京站的 6 倍左右，屆時接送的旅客量也將是規(guī)劃中的南京新站的 9 倍， 80％以上的客流將在南站被分流。 鐵路 南站的建設(shè)，將帶來大量的人流、物流、資金流、信息流，這將對江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市繁榮起到積極的作用。 ■□ 快速公交干道系統(tǒng) —— 改善區(qū)域交通環(huán)境 根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢是投資省、見效快，一般造價是同等長度地鐵建設(shè)成本的 1/10， 運(yùn)營速度可達(dá) 40 公里／小時，單向運(yùn)送能力每小時可達(dá) 2 萬－ 4 萬人。 目前，建設(shè)規(guī)劃部門正在進(jìn)行最后的論證階段，爭取在 2020 年前建成東山直達(dá)主城的快速公交系統(tǒng)，改善江寧與主城的交通狀況。 ■□ 多條快速線路規(guī) 劃 —— 為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間 南京主城與東山新市區(qū)通道最終確定了 “ 4 軌 2 高 4 快 4 主 2 次” 的方案。 ■ 4 條軌道交通線即 軌道 1 號線南延線， 從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道 7 號線； 軌道 3 號線 由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站； 5號線自城東干道 ，穿過大校場機(jī)場，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機(jī)場。 短期內(nèi)地鐵 1 號南延線暫不?？看髮W(xué)城，而本案距離底站城東路站約有 . 公里左右。從遠(yuǎn)景規(guī)劃來看，地鐵 1 號南延線將沿龍眠 大道一直通向江寧體育中心，并且延線經(jīng)過本案，這也將全面打破項(xiàng)目交通瓶頸。 ■ 2 條高速路 為寧杭高速和機(jī)場高速。 ■ 4 條快速路 為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、 104 國道北延線 。 ■ 4 條主干道 為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路。次干道為雙龍街 東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。 快速干道規(guī)劃增強(qiáng)了江寧到達(dá)各區(qū)域的便利性，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)道，帶來區(qū)域發(fā)展的全面解決方案。 地鐵 1 號南延線 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足 江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢頭 不相稱，一定程度上制約了江寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ■□ 打破行政區(qū)劃的體制性束縛，讓經(jīng)濟(jì)全面提速 2020 年 3 月江寧調(diào)整了鎮(zhèn)街行政區(qū)劃方案，江寧由原先的 9 個街道、 11 個鎮(zhèn)調(diào)整為 7 個街道、 2 個鎮(zhèn)，撤并幅度超過 50%， 數(shù)據(jù)來源：南京市規(guī)劃局 鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量（個） 平均面積（平方公里） 人口（萬人） 調(diào)整前 20 78． 56 3． 92 調(diào)整后 9 在調(diào)整前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多，面積小，人口少，管理起來相對復(fù)雜，合并后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口與地域面積的增加，資源得到有效優(yōu)化，打破行政區(qū)劃的束縛，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。 ■□ 加速城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 總體來看江寧城市化率只有 54％左右，城市化的滯后，不僅增大發(fā)展成本、影響工業(yè)化進(jìn)程，而且不利于人居環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，影響人民群眾的生產(chǎn)生活質(zhì)量。通過區(qū)劃調(diào)整，實(shí)施鎮(zhèn)街撤并，進(jìn)一步壯大鎮(zhèn)街規(guī)模，提高城市建設(shè)和管理水平，充分激活中心城區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)的潛能，進(jìn)一步拉開城市框架、提升城市形象，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 此次區(qū)劃調(diào)整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調(diào)整，此次區(qū)劃調(diào)整，不是簡單的鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量的加減，而是把資源有效優(yōu)化，促進(jìn)資源的集聚和流動，加強(qiáng)區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 小 結(jié)：雙城記 —— 江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊 ? 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來發(fā)展的重要腹地。 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、交通、配套等各項(xiàng)設(shè)施都為區(qū)域發(fā)展前景提供廣闊的發(fā)展空間。 ? 06 年的區(qū)劃調(diào)整，是將江寧資源進(jìn)一步的強(qiáng)化與優(yōu)化，促進(jìn)原先資源的集聚和流動，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)動力。 ? 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學(xué)園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔(dān)起新城擴(kuò)張的重要職能。 3 江寧房地產(chǎn)市場概況 江寧房地產(chǎn)總體市場分析 ■□ 商品房地產(chǎn)市場形勢 —— 供應(yīng)旺盛，需求平穩(wěn) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 2020 年前，江寧市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計不夠規(guī)范，房產(chǎn)數(shù)據(jù)不夠全面， 市場供需一直呈現(xiàn)兩旺的局面。 2020 年市場格局改變，供應(yīng)持續(xù)加大，到 2020 下半年，江寧需求供需比才逐漸緩解，隨著需求的穩(wěn)步提高， 未來一段時間江寧整體的供求將有所緩解。200 3 200 6 江寧商品房供銷比141 .7281 .76195 .5688 .04145 .8 161 .23177 .5104 .49589 .0201002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 6 月 四年累計比預(yù)售許可面積（萬㎡） 銷預(yù)售面積（萬㎡） 供需比010203040單位：萬m2上市量 銷售量上市量 14. 16. 12. 30. 22. 22. 26. 14. 15. 12. 12.銷售量 19. 13. 11 12. 13. 24. 18. 22. 16. 30. 14. 14.6月 7月 8月 9月 10 11 12 200 2月 3月 4月 5月 6月■□ 區(qū)域各個板塊特征 （ 1） 片區(qū)分布 片 區(qū) 市場形象 產(chǎn)品特征 價格特征 資源分析 發(fā)展趨勢 岔路口片區(qū) 市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，入住 率較高，第一居所特征明顯 經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅 前期價格較低后期價格上揚(yáng)較快，目前均價已達(dá)3500 元 /㎡ 自然資源缺乏，配套設(shè)施落后，但公共交通便捷，是板塊最大的競爭力 后續(xù)土地儲備不多，供應(yīng)量逐漸減少，板塊開發(fā)進(jìn)入中期，逐漸與市區(qū)融合 百家湖片區(qū) 中高收入白領(lǐng)階層第二居所聚集地，隨著時間推進(jìn)入住率開始提高 舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有 前期為江寧高檔住宅代表片區(qū)，價格中等偏上 百家湖獨(dú)特的自然環(huán)境是此板塊的最大支撐點(diǎn)，目前交通、生活 配套都欠佳 可開發(fā)用地少，周邊湖景住宅基本面市售出，板塊開發(fā)已近尾聲 東山鎮(zhèn)片區(qū) 江寧本地居民生活區(qū) 工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主 價格相對適中，成為江寧本地居民臵業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少促使價格上漲較快 自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善 板塊內(nèi)土地資源有限，板塊開發(fā)已近尾聲，逐步向民營科技園延伸 民營科技園片區(qū) 江寧 最具發(fā)展?jié)摿εc活力的現(xiàn)代化中檔居住區(qū) 舒適實(shí)用型物業(yè)，普通公寓產(chǎn)品為主 前期項(xiàng)目以低質(zhì)低價入市，隨著 萊茵東郡、武夷綠洲為代表的新一代項(xiàng)目推出，價格逐步 走高 自然資源一般，但 江寧大學(xué)城、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富 板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好 將軍山片區(qū) 高檔低密度景觀休閑居住區(qū) 高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓 現(xiàn)階段江寧市場高品質(zhì)高價位的代表區(qū)域 將軍山、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏 成為南京市最熱門的高檔景觀休閑住宅區(qū)，市場發(fā)展?jié)摿薮? 九龍湖 不為人所熟知的陌生區(qū) 規(guī)劃公寓產(chǎn)品為主 還未開發(fā)，沒有代表項(xiàng)目 九龍湖資源 百家湖向南衍生的又一板塊， 規(guī)劃以產(chǎn)、科、教、衛(wèi)一體的居住中高檔生活區(qū) （ 2）片區(qū)供應(yīng)情況（面市主要項(xiàng)目與潛在項(xiàng)目） 片 區(qū) 項(xiàng) 目 未來供應(yīng)量（萬㎡） 潛在項(xiàng)目 合計（萬㎡） 岔路口 明月港灣 10 中馳汽車園一帶 未來 13 年岔路口市場供應(yīng)量會 60 萬㎡左右 天地新城 10 武夷商城 8 名嘉佳園二期 5 南方花園楓彩園 15 左鄰右里 15 百家湖 東山鎮(zhèn) 同曦鳴城 15 鳳凰港 預(yù)計未來 13 年供應(yīng)量會超過 100 萬㎡。 金王府 20 21 世紀(jì)現(xiàn)代城 后 期還有 20 萬㎡商業(yè)配套 百家湖花園 30 水月秦淮 20 清水灣花園 5 東城風(fēng)景 2 華裔泰富廣場 5 山水方舟雅苑 10 科技園 萊茵東郡 三期疊加公寓、四期別墅以及商業(yè)項(xiàng)目，總建超過 20 萬㎡ 0305 年區(qū)域一共出讓了接近3000 畝的土地 未來科技園片區(qū)將有超過 265 萬㎡的市場供應(yīng)量。 天元吉第 30 萬 武夷綠洲 至少還有 40 萬的供應(yīng)量 市政天元城 四期 16 棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層，至少還有 10 萬㎡ 如月康城 二期 5 萬 天印花園 3 將軍山 托樂嘉 55 —— 其它幾家樓盤的供量不大，未來市場供應(yīng)量會100 萬㎡左右 香山美墅 15 翠屏灣花園 25 （ 3）板塊供應(yīng)量對比 供應(yīng)量（萬㎡）75100265100050100150200250300岔路口 百家湖 東山鎮(zhèn) 科技園 將軍山 據(jù)不完全統(tǒng)計，未來 2— 3 年內(nèi)，民營科技園幾乎占到了未來市場的一半供應(yīng)量，區(qū)域競爭十分激烈。 ■□ 區(qū)域價格走勢 江寧房地產(chǎn)市場從 2020 年江寧撤縣改區(qū)開始啟動，整個市場價格上漲大體經(jīng)過了四大上漲時間段： 年 份 價格區(qū)間 /價格節(jié)點(diǎn) （元 /㎡ ） 上漲因素 2020 年以前 10001800 （ 1600） 2020 年撤縣改區(qū)后，江寧房價從原來的 1000 元 /㎡左右一躍到了 1800 元 /㎡左右，只用了短短兩年左右時間，房價就翻了一倍。由于當(dāng)時江寧剛納入南京市區(qū)，相對于南京主城區(qū)房價仍較低，江寧也一度以低價吸引南京市區(qū)客源，其中又以市區(qū)拆遷戶占較大比例。 2020 年 18002400 （ 2300） 在南京整體市場上漲帶動下，區(qū)域房價有