【正文】 .............................................................................................. 41 未來發(fā)展預測 ........................................................................................................................................................................................................................................................................... 42 個案研究 .................................................................................................................................................................................................................................................................................. 43 4 項目的競爭環(huán)境分析 ................................................................................................................................................................................................................................ 46 區(qū)域競爭分析 ..................................................................................................................................................................................................................................................................................... 47 同質競爭分析 ..................................................................................................................................................................................................................................................................................... 48 分流競爭 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................ 49 1 城市研究 南京城市發(fā)展特性 —— 多核心發(fā)展、大框架形成的城 市格局 城市經濟增長迅速，房地產業(yè)正邁入高速發(fā)展期 至珠三角 至閩三角 至上海 至徐州 至武漢 至京津唐 至膠東 南京市 ■□ 南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設十一區(qū)二縣，總面積 6597 平方公里，是江蘇省省會，長江中下游中心城市。 ■□ 南京東連富饒的長 江三角洲，西靠皖南丘陵 ,南接太湖水網，北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域，江寬水深，萬噸海輪可終年暢通，是一個天然的河、海良港。 ■□ 作為三大都市圈的領航者，長三角地區(qū)在未來中國經濟中的地位將不斷提高，而作為長三角重點城市的南京，其未來在區(qū)域經濟格局中也將扮演愈加重要的角色。 多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能。目前南京市的城市化水平在 60%左右，按國際慣例而言，正處于快速發(fā)展區(qū)間。 根據房地產發(fā)展階段模型，南京房地產業(yè)正在進入飛速發(fā)展期。 南京市歷年人均G D P 及增幅293758805246423734981 1 . 2 0 %1 3 . 1 0 %15%1 2 . 9 0 %1 2 . 0 1 %010002020300040005000600070002020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均G D P ( 美元） 增長率 南京市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款1 9 1 3 . 1 21 6 7 7 . 4 91 3 8 2 . 2 41 2 5 3 . 8 51 0 3 1 . 0 13 4 . 3 0 %3 2 . 8 1 %3 2 . 0 9 %3 1 . 3 3 %3 1 . 8 7 %050010001500202025002020年 2020年 2020年 2020年 2020年2 9 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 1 . 0 0 %3 2 . 0 0 %3 3 . 0 0 %3 4 . 0 0 %3 5 . 0 0 %城鄉(xiāng)居民儲蓄總額（億元） 城鄉(xiāng)居民儲蓄總額/ 金融機構儲蓄存款 數據來源：南京市統 計局 人均收入水平對房地產周期的影響 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8001300 13008000 800012020 12020 以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 房地產發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數量型 快速發(fā)展，以數量為主，數量和質量并重 平穩(wěn)發(fā)展以質量為主數量和質量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 南京的人均 GDP已經達到5880 美元，按照國際發(fā)展經驗，與 此相對應的房地產發(fā)展正處于快速發(fā)展階段，房地產發(fā)展動力強勁。 由于十運會的引擎作用，政府傾力打造河西，對三大新市區(qū)市政配套投入有限；十運會過后，奧體光環(huán)效應退減，區(qū)域進入調整發(fā)展期。 小結：城市發(fā)展給江寧帶來的機遇與挑戰(zhàn) ? 南京作為長江中下游重要的發(fā)展城市，未來在區(qū)域經濟格局中也將扮演愈加重要的角色， 城市的對外輻射的能力十分明顯。 ? 一城三區(qū)城市規(guī)劃，加快新城的建設發(fā)展，也呈現出了南京多元、多核心的方向發(fā)展。 ■□ 2020 年江寧撤縣建區(qū)，經濟快速穩(wěn)定增長，房產業(yè)行業(yè)在全縣經濟中所占的比重也與日俱增 ,但由于江寧自身的特點和開發(fā)模式，使得江寧項目在人們心目中僅是 “ 自然環(huán)境 ” 與 “ 低廉價格 ” 的代名詞。 ■□ 江寧房地產市場在 2020 年 — 2020 年進 入快速發(fā)展期，時逢南京城建改造帶來大量拆遷剛性需求，使得江寧房產市場一直處于供不應求狀態(tài)。 ■□ 2020 年，在供求關系轉變與宏觀調控政策影響下，江寧市場率先進行了結構性調整，經濟型戶型持續(xù)穩(wěn)定銷售，大戶型則相對滯銷。 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴張的重要作用，并有著舉足輕重的地位。 增長帶動，投資建設發(fā)展迅猛 2020 年底江寧撤縣設區(qū)，規(guī)劃為南京三大新市區(qū)，經濟建設和社會發(fā)展全面提速，城市化進程快速推進，江寧到處充滿著勃勃生機和繁榮強盛的景象 。 —— ■□ 固定資產投資與房地產投資速度增長迅速。 0102030405060702020 2020 2020 2020 2020第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè) 城市化進程與經濟同步迅速推進 ■□ 城市版圖急劇擴大 —— 城市化發(fā)展的代表 從《東山新市區(qū)總體規(guī)劃》可以看到，江寧的城市邊界已經由原先東山、百家湖一線向九龍湖、科學園一線轉移，地域半徑由15 公里 擴大到現在 25 公里以上，向南發(fā)展的趨勢突顯，且發(fā)展速度迅猛。 江寧東山城市人口遠景規(guī)劃（數據來源：南京規(guī)劃局） 片區(qū) 人口規(guī)模（萬人） 規(guī)劃建設用地面積（公頃） 2020 2020 遠景 2020 2020 遠景 岔路口 5 6 8 730 850 890 東山鎮(zhèn) 28 1330 1410 1580 百家湖 24 2070 2120 2140 機場 — — 6 — — 630 九龍湖 13 2240 2380 2790 民營科技園 4 6 580 650 700 合計 40 50 85 7000 7500 8700 ■ 南京市區(qū)人口郊區(qū)化 自江寧撤縣建區(qū)后，房產業(yè)行業(yè)在全區(qū)經濟的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。 根據江蘇第五次人口普查資料（數據來源：南京統計局） 從以上數據中可以看出， 1990～ 2020 年，城區(qū)人口增加 萬人的同時，土地面積增加了 平方公里；同期，近郊的土地面積減少了 平方公里，與城區(qū)土地面積增幅相當，郊區(qū)人口正逐漸向城區(qū)遷移。 ■ 產業(yè)人口增加 以高新 科技為主的高新產業(yè)發(fā)展迅猛。 大批企業(yè)入住的同時也帶來了大量的本地化居住需求，帶動江寧房地產市場的發(fā)展。 大學城初步發(fā)展成型，對江寧房產市場發(fā)展起到重要作用。全線 12 個車站分別為寧丹路站、共青團路站、花神廟站、南京南站站、宏運大道站、秦淮路站、勝太路站、百家湖站、小龍灣站、竹山路站、天印路站、城東路站等，車輛基地設在城東路東北方向。 南延線暫不進江寧大學城。目前已經有南京醫(yī)科大學、河海大學等大學入駐，人口 45 萬人左右。 ■□ 鐵路南站 —— 提升區(qū)域樞紐地位，推動區(qū)域經濟發(fā)展 規(guī)劃中火車南站要建成亞洲第一大站。根據規(guī)劃，建在岔路口地區(qū)的南京南站，將取代現有的北站成為南京的交通門戶。 鐵路 南站的建設，將帶來大量的人流、物流、資金流、信息流，這將對江寧經濟發(fā)展與城市繁榮起到積極的作用。 目前，建設規(guī)劃部門正在進行最后的論證階段，爭取在 2020 年前建成東山直達主城的快速公交系統，改善江寧與主城的交通狀況。 ■ 4 條軌道交通線即 軌道 1 號線南延線， 從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學城，遠期轉化為軌道 7 號線； 軌道 3 號線 由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站； 5號線自城東干道 ，穿過大校場機場，沿竹山路南下，至殷巷組團；機場輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機場。從遠景規(guī)劃來看，地鐵 1 號南延線將沿龍眠 大道一直通向江寧體育中心，并且延線經過本案，這也將全面打破項目交通瓶頸。 ■ 4 條快速路 為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、 104 國道北延線 。次干道為雙龍街 東規(guī)劃路、鐵路南站西側規(guī)劃路。 地鐵 1 號南延線 區(qū)劃再次調整，江寧發(fā)展，后勁十足 江寧經濟發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經濟發(fā)展水平不高，在全區(qū)經濟總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢頭 不相稱，一定程度上制約了江寧經濟的發(fā)展。 ■□ 加速城市化進程，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 總體來看江寧城市化率只有 54％左右，城市化的滯后，不僅增大發(fā)展成本、影響工業(yè)化進程，而且不利于人居環(huán)境的進一步優(yōu)化，影響人民群眾的生產生活質量。 此次區(qū)劃調整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調整，此次區(qū)劃調整，不是簡單的鎮(zhèn)街數量的加減，而是把資源有效優(yōu)化，促進資源的集聚和流動，加強區(qū)域整體的經濟實力。 ? 區(qū)域經濟、人口、交通、配套等各項設施都為區(qū)域發(fā)展前景提供廣闊的發(fā)展空間。 ? 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔起新城擴張的重要職能。 2020 年市場格局改變，