上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 08:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租，有投資價(jià)值，很受一部分人的歡迎。從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，單身公寓已經(jīng)在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷(xiāo)，各個(gè)樓盤(pán)都表現(xiàn)不俗，基本銷(xiāo)售告罄：■ 2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀(jì)之門(mén)●榮聯(lián)家園”首次推出以“MYCITY”為旗號(hào)的小房型公寓，每戶(hù)29—58平方米不等。從設(shè)計(jì)上看并無(wú)創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開(kāi)盤(pán)兩周即銷(xiāo)售一空?！? 隨后推出的“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”等單身公寓專(zhuān)案，也幾乎都是百分之百的市場(chǎng)銷(xiāo)售率?！? 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“藍(lán)朝部落”再度推出這一物業(yè)，先期500余套房屋不到半月時(shí)間一銷(xiāo)而空，場(chǎng)面之熱烈比當(dāng)年的“MYCITY”有過(guò)之而無(wú)不及。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶(hù)數(shù)更多，一梯達(dá)24戶(hù)；單價(jià)更高，每平方米超出了7000元?！? 緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”又閃亮登場(chǎng)，同樣引發(fā)搶購(gòu)狂潮；12月初，位于老北站的、號(hào)稱(chēng)“奔騰新干線(xiàn)”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70％的房源即被預(yù)訂?！? 無(wú)獨(dú)有偶，位于上海虹口區(qū)臨平路上的瑞虹新城，也出現(xiàn)了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價(jià)30萬(wàn)元起的“樂(lè)富”小房型，總共200套被訂購(gòu)一空。從以上描述可以看出，在最近兩年內(nèi)單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，并一直保持上沖勢(shì)頭。正如滬上某媒體的一篇相關(guān)報(bào)道所說(shuō)的那樣：這種單身公寓樓盤(pán)一經(jīng)推出便深受追捧，比如上海的“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”、“世紀(jì)之門(mén)MYCITY”、“中遠(yuǎn)兩灣城發(fā)現(xiàn)未來(lái)”等等，無(wú)不如沙漠中的甘霖，轉(zhuǎn)瞬即被吸納殆盡。幾個(gè)典型單身公寓的基本情況介紹為更細(xì)致地描述上海市單身公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀，更直觀(guān)地表現(xiàn)單身公寓的分布區(qū)域以及其他的諸如市場(chǎng)價(jià)格、銷(xiāo)售情況、內(nèi)部配套等等必要的市場(chǎng)要素，在此我們選取了目前上海市的幾個(gè)典型單身公寓樓盤(pán)（包括藍(lán)朝部落、青年匯、奔騰新干線(xiàn)、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等）進(jìn)行逐一的介紹。（具體介紹附后）五、單身公寓今后的發(fā)展前景單身公寓作為近兩年來(lái)的樓市黑馬，一直被開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？其市場(chǎng)前景又究竟如何呢？我們認(rèn)為目前這種以小戶(hù)型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷(xiāo)現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類(lèi)單身公寓上市就會(huì)出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場(chǎng)利潤(rùn)空間也就不再寬廣如昔。而且因?yàn)?，單身公寓這類(lèi)住宅畢竟不是住宅開(kāi)發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過(guò)是一種市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。我們可以從以下幾個(gè)因素對(duì)此進(jìn)行具體的分析：從市場(chǎng)需求量來(lái)看。單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥?lái)的一到兩年內(nèi)得到充分的挖掘，市場(chǎng)前景也隨之有限。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海小房型的需求量至少在6萬(wàn)套以上，然而去年全年的小房型住宅供應(yīng)量?jī)H5000套左右，因此在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)也相繼投入小房型住宅的開(kāi)發(fā)，這塊市場(chǎng)蛋糕也將越來(lái)越小。據(jù)悉，上海綠地集團(tuán)不但將在大型綜合社區(qū)“上海春天”中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業(yè)區(qū)附近推出千余套提供酒店式服務(wù)的小房型住宅。中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)在中遠(yuǎn)兩灣城三期開(kāi)發(fā)中推出的小房型住宅，還瞄準(zhǔn)了老年夫婦的購(gòu)房需求。而投身浦江兩岸開(kāi)發(fā)的浙江省耀江集團(tuán)，更是準(zhǔn)備在位于昆山路吳淞路口的北外灘地區(qū)，推出相應(yīng)的小房型酒店式公寓。因此在未來(lái)一到兩年內(nèi)單身公寓供不應(yīng)求的局面將有望得以緩解。從規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。單身公寓因?yàn)橐笞畲蟪潭鹊乜刂铺變?nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶(hù)數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房?jī)?nèi)生活的不舒適性增多，影響了客戶(hù)對(duì)此類(lèi)住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。比如目前市場(chǎng)上的眾多單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過(guò)5—10年的市場(chǎng)洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場(chǎng)的過(guò)程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來(lái)了許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：一梯多戶(hù)，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公
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