【文章內容簡介】 緩解，江寧已進入買方時代，價格上漲動力不足，開發(fā)商為促進銷售逐步采用打折、抽獎等方式促銷。表現(xiàn)為總價不變，單價的提升以減小面積為代價。2006年35005000（4500）后期產品紛紛以犧牲面積來提高單價，另外，商業(yè)、商務產品的大量上市，也在一定程度上提升了產品的價格區(qū)域通過幾輪上漲，房價在不同時段表現(xiàn)出幾個不同的價格節(jié)點，目前市場公寓價格主要停留在35005000元/㎡的價格區(qū)間，雖然因項目的差異性，所表現(xiàn)價格高低各不相同，但是整個區(qū)域還是停留在4500元/㎡這個節(jié)點上。 江寧商業(yè)市場分析 南京商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀■□ 總體市場綜述■ 存量商業(yè)過大，商業(yè)規(guī)劃量縮小，推盤速度放緩目前南京市場上大量的商業(yè)項目銷售面臨較大壓力，因此開發(fā)商延緩了商業(yè)部分的開發(fā)和推出時間，導致今年3月商業(yè)上市量萎縮；同時目前南京住宅市場火爆，價格不斷上揚，而且銷售速度也較快，商業(yè)帶來的超額利潤越來越小，使開發(fā)商在做項目規(guī)劃的時候，盡量少的開發(fā)商業(yè)，這樣既能快速消化，形成良好的現(xiàn)金流，同時也可以避免商業(yè)開發(fā)所面臨的壓力和風險。另外商業(yè)的開發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項目不存在銷售的問題，所以并不會急著上市，也一定程度上減少了上市面積。■ 大型銷售型商業(yè)明顯減少，門面房再次成為商業(yè)銷售的熱點從近幾個月的銷售明細看，前2年開發(fā)較熱的大型商業(yè)項目基本退出商業(yè)銷售的市場，主要由于一方面大型商業(yè)項目銷售以后大部分面臨經(jīng)營上的問題，投資者對于這類物業(yè)投資熱情不高，開發(fā)商目前也了解到了這個情況。另一方面江寧、江北作為“一城三區(qū)”的組成部分，其商業(yè)開發(fā)速度明顯高于主城區(qū)域，江寧近2年的上市量達到了75萬平方米，而江寧人口總和不過70多萬（含50萬農村人口），如此龐大的商業(yè)體量必然需要人口導入，但實際人口流入的速度較慢，無法達到巨大體量商業(yè)運營所需的消費力支撐需求，因此短期內形成大量商業(yè)空置或者經(jīng)營后利潤難以實現(xiàn)的狀況。開發(fā)商意識到問題以后，對于新商業(yè)的開發(fā)持謹慎的態(tài)度，不再盲目追求開發(fā)利潤而不顧市場實際，近半年江寧的商業(yè)上市量在10萬平方米左右，銷售則比較穩(wěn)定，；江北市場也存在同樣的情況，隨著滬江商貿城一期完成銷售，江北商業(yè)市場逐漸趨于穩(wěn)定，價格也回到原有水平，維持在5000元/平方米左右?！觥?南京近期商業(yè)市場研究（1）供銷量對比分析，主要來源于溧水、高淳、浦口等郊區(qū)，成為近期商業(yè)市場的主力。，受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。另外成交區(qū)域呈現(xiàn)明顯的分散態(tài)勢，3月4萬多平米的商業(yè)銷售由65個項目完成，其中除鳳凰港銷售面積達到8000多平米以外，其余單個項目銷售面積均不超過2000平米。圖 2006年3月－2007年3月各月銷售、上市對比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產圖 累計供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產從2006年3月至2007年3月銷售面積、上市面積以及累計供銷比我們不難看到，雖然在2006年底和2007年初銷售面積和上市面積有上揚態(tài)勢，但總體南京商業(yè)市場供求呈下降趨勢，目前南京的商業(yè)市場不容樂觀。（2）銷售價格走勢圖 2006年3月2007年3月銷售均價比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產從2006年3月至2007年3月商業(yè)銷售均價比較來看，南京全市商業(yè)銷售均價從2006年下半年開始基本保持在70008500元/平方米之間，價格搖擺不定的原因主要與市場的需求情況以及供求產品區(qū)域來源密切相關，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷售均價則保持高速上漲趨勢。 江寧商業(yè)市場發(fā)展研究■□ 發(fā)展概況■ 商業(yè)地產發(fā)展的混沌期——裙樓和臨街底商。江寧的商業(yè)地產起步較晚，原來主要為國營百貨、供銷社、個體門面，后期則以超市為主，整體商業(yè)檔次不高。早期主要銷售的商業(yè)物業(yè)分為兩種，一是開發(fā)住宅時順帶開發(fā)的沿街底商，這種商業(yè)物業(yè)體量一般較小并著重強調家?guī)У甑男再|，商業(yè)部分只是作為附屬設施。二是以中、大型建筑附帶開發(fā)的裙樓部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷售，其消費者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體?！?2000年以來，江寧商業(yè)地產發(fā)展迅速，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國女人街、汽車商貿城、21世紀商貿區(qū)等一批商業(yè)項目在江寧開發(fā)經(jīng)營，這些商業(yè)項目總規(guī)模達110萬㎡并且各具特色。■ 2006年江寧商業(yè)供應量達數(shù)十萬平方米之巨，包括銅鑼灣廣場、本土品牌商業(yè)華潤蘇果超市、法國歐尚等也相繼進入，這些項目與原有的商業(yè)項目互為補充，給江寧日益增加的人群提供了更多的消費場所，同時江寧入住率的提高也給其商業(yè)發(fā)展帶來了動力和信心。據(jù)統(tǒng)計，江寧商業(yè)面積加上2004年以前的存量，5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會在200萬平方米左右。■□ 江寧商業(yè)地產商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》已通過了專家評審，10個超市、10個農貿市場、8個生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。此次規(guī)劃主要加強了樓盤密集區(qū)的生活配套，10個大中型超市中有一半分布在百家湖片區(qū)，其中3個大型超市，2個中型超市；另外東山鎮(zhèn)、岔路口片區(qū)、九龍湖片區(qū)、機場片區(qū)再各新增1個大型超市，科學園片區(qū)由于是工業(yè)園區(qū)因此規(guī)劃為1個中型超市。 規(guī)劃在江寧原有15個農貿市場的基礎上再新增10個農貿市場、8個生鮮超市或大中型超市中設生鮮區(qū)；在火車南站市級商業(yè)副中心、東山市級商業(yè)副中心、東山老城區(qū)級商業(yè)中心內建設3個市區(qū)購物中心，在百家湖區(qū)級商業(yè)中心和同曦鳴城內建設2個社區(qū)購物中心。根據(jù)規(guī)劃，未來江寧的配套型商業(yè)將很大，將給居住人群的日常生活帶來便利。■□ 江寧商業(yè)市場現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)配套分布比較集中江寧的商業(yè)配套設施主要分布在兩個區(qū)域，一個是江寧東山鎮(zhèn)，這是江寧的老縣城，商業(yè)配套設施相對比較完善，有眾多的商業(yè)中心和大型超市，女人街，金寶市場，時代超市和世紀聯(lián)華超市等。另一個商業(yè)區(qū)分布在江寧開發(fā)區(qū)，這是新開發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街。項目名稱概況同曦鳴城同曦鳴城是由同曦房地產公司打造的江寧區(qū)的新商業(yè)中心。有同曦假日百貨，同曦步行街和同曦小商品市場中國女人街江寧女人街是一個以經(jīng)營女士服飾用品為主的大型市場。 建筑面積近10萬平米，女人街里面分割成了很多獨立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等金寶市場金寶市場是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個日用小商品批發(fā)零售大市場。它有很多年的歷史了，占地大約有100畝。 有3棟建筑，是較大型的賣場（2）商業(yè)項目規(guī)模普遍較大江寧主要商業(yè)項目項目經(jīng)營面積（㎡）產品特征同曦鳴城40萬SHOPPING MALL金王府12萬室外步行街CityMall鳳凰港商務城SHOPPING MALL21世紀現(xiàn)代城商業(yè)城30萬SHOPPING MALL托樂嘉商業(yè)中心20萬鄰里商業(yè)中心南京義烏小商品城20萬華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場江寧女人街10萬經(jīng)營女士服飾用品為主的大型市場區(qū)域商業(yè)開發(fā)面積超過130萬㎡，然而由于開發(fā)結構的不合理，導致目前部分項目經(jīng)營慘淡，而用于滿足周邊人群生活配套的中、小型商業(yè)項目還是較為缺乏，日常生活配套需求還未能被完全滿足。（3）銷售周期較長商業(yè)項目銷售周期較長，一般以二萬平米為一個銷售單元，其銷售周期需一年左右。（4）商業(yè)總體供大于求，但兩者之間的差距在不斷縮小圖 2006年3月2007年3月各月銷售上市對比圖 累計供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產從2006年3月至2007年3月江寧供銷情況來看，大規(guī)模集中上市主要在年中和年底其余時間上市較少，而需求則相對比較平穩(wěn)，從累計供銷比來看，整體江寧商業(yè)供大于求，但差距在不斷縮小，這主要是受南京整體商業(yè)市場利潤不及住宅市場、集中商業(yè)后期經(jīng)營困難、江寧商業(yè)需求比較平穩(wěn)影響所致。（5）銷售價格漲幅明顯圖 2006年3月2007年3月銷售均價比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產江寧居住人群的增多帶動了商業(yè)銷售價格的上漲，雖然2007年以來有所回落，但與2006年同期相比商業(yè)銷售價格上漲近千元/平方米，漲幅明顯，總體來說江寧商業(yè)銷售均價受季節(jié)波動性較大。（6）商業(yè)經(jīng)營方式多樣——百貨商場：帶租約銷售，即經(jīng)營權與所有權分開，統(tǒng)一招商。客戶擁有所有權，開發(fā)商提供8%/年租金回報?！虡I(yè)步行街、門面房：銷售，由客戶自主經(jīng)營。——休閑娛樂部分：以租賃為主，暫不銷售，統(tǒng)一招商?！獙I(yè)市場：租售同時進行，統(tǒng)一管理。■□ 個案研究——華意泰富商業(yè)（即將開業(yè)）項目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)上元大街485號開發(fā)商：南京華意房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司：南京富匯物業(yè)管理有限公司商管公司：南京優(yōu)派克司商業(yè)管理公司建筑設計：王孝雄建筑設計事務所占地面積：17426平米 建筑面積：3萬平米左右（商業(yè)部分，）銷售招商情況：引入部分名品點，全部對外銷售?；緲I(yè)態(tài)：項目1－3層為商業(yè)，目前分割銷售，統(tǒng)一管理。C區(qū)一樓為名品店，二樓為潮流時尚用品專區(qū)，運動城和電玩城；AB區(qū)一樓為無煙品牌餐飲與西點屋，二樓為休閑娛樂家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食廣場，休閑娛樂區(qū)。（規(guī)劃業(yè)態(tài)）銷售均價：8655元/平米面積分割：主要以80平米以下為主，其中2030平米所占比例較大。預計人流量：開業(yè)初期：5000人左右開業(yè)穩(wěn)定期： 10000人左右高峰期：20000人左右銷售火爆的原因：216。 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支撐216。 小面積分割，合理控制總價216。 目前周邊商業(yè)經(jīng)營良好，有很好的帶動作用（KFC、麥當勞、世紀聯(lián)華）216。 雙低層的概念提升了商業(yè)的價值216。 地段、項目的不可復制性項目的問題：216。 項目小面積分割，沒有收回