2001上海市單身公寓市場調(diào)查報告(編輯修改稿)
2025-04-19 00:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？其市場前景又究竟如何呢？我們認(rèn)為目前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場，只不過是一種市場細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時也將使這一細(xì)分市場達(dá)到相對飽和，不會成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。我們可以從以下幾個因素對此進(jìn)行具體的分析：從市場需求量來看。單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海小房型的需求量至少在6萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應(yīng)量僅5000套左右，因此在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入小房型住宅的開發(fā)，這塊市場蛋糕也將越來越小。據(jù)悉，上海綠地集團(tuán)不但將在大型綜合社區(qū)“上海春天”中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業(yè)區(qū)附近推出千余套提供酒店式服務(wù)的小房型住宅。中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)在中遠(yuǎn)兩灣城三期開發(fā)中推出的小房型住宅，還瞄準(zhǔn)了老年夫婦的購房需求。而投身浦江兩岸開發(fā)的浙江省耀江集團(tuán)，更是準(zhǔn)備在位于昆山路吳淞路口的北外灘地區(qū)，推出相應(yīng)的小房型酒店式公寓。因此在未來一到兩年內(nèi)單身公寓供不應(yīng)求的局面將有望得以緩解。從規(guī)劃設(shè)計來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。單身公寓因為要求最大程度地控制套內(nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房內(nèi)生活的不舒適性增多，影響了客戶對此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。比如目前市場上的眾多單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計上與住宅的設(shè)計要求大相徑庭，即使原本設(shè)計為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5—10年的市場洗禮，原設(shè)計也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為：一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達(dá)七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安全性、私密性都較差。房型不合理。主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳或陽臺上的等等；這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻男湃危虼?，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費者遺棄。從配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。這是消費者購買此類物業(yè)的一個重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、購買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。六、結(jié)論總之，經(jīng)過本次針對單身公寓的市場調(diào)查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據(jù)此歸納出以下幾點結(jié)論：■單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的；■單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。■開發(fā)商們對小戶型住宅的開發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市，因為這類物業(yè)畢竟不可能成為住宅開發(fā)的主流市場。銷售企劃部附：典型單身公寓個案介紹■藍(lán)朝部落工地位置：靜安區(qū)曹家渡萬航渡路開發(fā)商：上海靜安地產(chǎn)公司面積范圍：24—54平方米主力面積：32平方米銷售單價：6000—8000元/平方米總價范圍：16—38萬元得房率：55%總戶數(shù)：500戶開盤日期：2001年9月銷售率：100%（七天內(nèi)全部售磬）所處地段：市區(qū)三級地段物業(yè)費：客源層面：投資客、公司白領(lǐng)、外地人
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