【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3%，按揭優(yōu)惠 1% 開盤時(shí)間 項(xiàng)目規(guī)劃特色 獨(dú)棟 營銷特點(diǎn) 主要訴求點(diǎn)： 以核心地段為訴求點(diǎn) 區(qū)域主要項(xiàng)目 時(shí)代印象 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 區(qū)域市場(chǎng)概要 ? 目前犍為約 6個(gè)項(xiàng)目在銷售，這六個(gè)項(xiàng)目都以住宅供應(yīng)量為主、底商或社區(qū)商業(yè)供應(yīng)為輔； ? 目前市場(chǎng)供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)為底商，多層，電梯住宅，無別墅和辦公物業(yè)供應(yīng)。其中主要以多層物業(yè)供應(yīng)為主，僅香頌湖和銀河花園 C區(qū)（已售）有少量電梯住宅； ? 目前，住宅部分的套型供應(yīng)主要以套二和套三為主，約占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 90%以上，其中套二的供應(yīng)量略低于套三的供應(yīng)量；套型面積以總價(jià)控制原則為重，首要強(qiáng)調(diào)功能性，其次為舒適性，尤其是在套三房源的戶型設(shè)計(jì)上表現(xiàn)明顯（大量的經(jīng)濟(jì)型套三戶型面市銷售）； ? 目前，犍為房?jī)r(jià)跨度較大，市場(chǎng)價(jià)格較為混亂。住宅市場(chǎng)價(jià)格在 18002800元 /㎡ ；商業(yè)價(jià)格在 202330000元 /㎡ ； ? 目前，犍為房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶群地域構(gòu)成為：以周邊鎮(zhèn)鄉(xiāng)的遷城客戶為主，約占 50%，犍為縣城客戶約占 30%，外出務(wù)工回犍為購房的農(nóng)民工約占 20%； 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 區(qū)域市場(chǎng)概要 ? 目前，犍為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求相對(duì)不均衡，各項(xiàng)目銷售速度相對(duì)較快（有供小于求的些微特征）； ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀：目前犍為在售項(xiàng)目通過園林景觀、建筑風(fēng)格等來區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而在建筑形體、戶型設(shè)計(jì)特色元素、營銷手段、項(xiàng)目軟硬件條件上的創(chuàng)新還需大力改善。 ? 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：因各個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品差異化不是很明顯，只是通過項(xiàng)目園林景觀的展示和一些概念的炒作使產(chǎn)品有些不明顯的差異。隨著供求關(guān)系的變化，未來產(chǎn)品差異不是特別明顯的產(chǎn)品將被市場(chǎng)給淘汰。因此。本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位時(shí)，應(yīng)從單位套型的特色設(shè)計(jì)、建筑立面的豐富、小區(qū)軟硬件建設(shè)等方面引領(lǐng)犍為房地產(chǎn)市場(chǎng)。 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 投資者策略分析 第三章節(jié) 1. 中辰 全心 2. 項(xiàng)目用地分析 3. 投資者策略分析 4. 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議 5. 項(xiàng)目概念方案示意 6. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 投資者策略分析 ? 本項(xiàng)目作為犍為同期推售的第一大盤， 對(duì)投資者資金實(shí)力和開發(fā)水平都有較高要求 ? 投資者擁有豐富的住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ，為項(xiàng)目成功開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ) ? 地塊具備較高的商業(yè)開發(fā)價(jià)值， 投資者在商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理方面的經(jīng)驗(yàn)尚待提高 ，本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的挖掘?qū)ν顿Y者極具挑戰(zhàn)性，應(yīng)從規(guī)模體量、發(fā)展定位、運(yùn)營管理等方面慎重考慮，有效控制風(fēng)險(xiǎn) ? 本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模相對(duì)較大， 投資額相對(duì)較大 ? 投資者期望能 以本項(xiàng)目的開發(fā)奠定在犍為房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位 ? 本項(xiàng)目商住物業(yè)并存，在樹立項(xiàng)目品牌從而推崇投資者形象提升的過程中，需要 相應(yīng)降低項(xiàng)目運(yùn)作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 投資者背景 投資回報(bào)期望 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議 第四章節(jié) 1. 中辰 全心 2. 項(xiàng)目用地分析 3. 投資者策略分析 4. 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議 5. 項(xiàng)目概念方案示意 6. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議 （一）項(xiàng)目 SWOT分析及競(jìng)爭(zhēng)策略分析 （二）整體發(fā)展建議 1. 定位原則 2. 客群定位 3. 建筑形態(tài)及物業(yè)類型 4. 開發(fā)策略 5. 項(xiàng)目檔次 6. 項(xiàng)目案名 第四章節(jié)綱要 1 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目 SWOT分析 + 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 處于犍為房地產(chǎn) 市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域 ；處于 城市規(guī)劃發(fā)展主方向上；自然資源得天獨(dú)厚（ 東望岷江/分洪濠 、西 依小溪 /竹海 ）；交通通達(dá)度相對(duì)較好 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： ，犍為同期難尋對(duì)手， 犍為同期第一大盤 ? 形象展示優(yōu)勢(shì)： 臨分洪濠，老城區(qū)與犍為半島的 交通樞紐 區(qū)域 ? 資源優(yōu)勢(shì)： 開發(fā)商具有 豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn) 、實(shí)力雄厚；宗地內(nèi)地坪與周邊存在 57米的差距，可 節(jié)約地下修建成本 ? 地塊不規(guī)則 ，且有一定的規(guī)劃限制條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)面臨挑戰(zhàn)： ? 地塊雖然處規(guī)劃主發(fā)展方向上，但目前尚處于城區(qū)的邊緣地域 ? 地塊西面 小溪水質(zhì)較差、水量較小 ，如運(yùn)用不當(dāng)，將影響項(xiàng)目開發(fā)； ? 區(qū)域內(nèi)生活配套較差 ，還需大力完善，區(qū)域人氣尚不成熟； 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目 SWOT分析 + 機(jī)會(huì) 威脅 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇，商品房成交量成交價(jià)格回升迅速， 良好的市場(chǎng)宏觀面 為犍為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)； ? 犍為城南區(qū)域是 開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 ，區(qū)域大環(huán)境改善對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作起到推波助瀾的作用 ； ? 犍為城區(qū)迅速的發(fā)展和規(guī)劃的完善，將調(diào)動(dòng)犍為市民新一輪 改善居家環(huán)境品質(zhì)的市場(chǎng)需求 ，從而為本項(xiàng)目帶來了一個(gè)十分難得的開發(fā)機(jī)遇； ? 本項(xiàng)目所在的片區(qū)規(guī)劃和建設(shè)已取得了階段性成果，區(qū)域已經(jīng)基本具備了形成一個(gè)高尚居家社區(qū)的部分軟硬條件，本項(xiàng)目的切入時(shí)機(jī)，正好 處在區(qū)域發(fā)展的初始階段 ，市場(chǎng)升值潛力巨大。 ? 四川房地產(chǎn)、尤其成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)可能出現(xiàn)短期的波動(dòng)，可能帶給項(xiàng)目一定影響； ? 為迎合樂宜高速的修建 /開通等，犍為政府可能在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)推出其他地域的土地，帶來新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ? 犍為商品房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)（ 2023年內(nèi)約上漲 800元 /㎡ )上漲幅度過大，可能影響后期的價(jià)格漲幅和速度等問題，帶給項(xiàng)目開發(fā)的不確定性。 機(jī)會(huì) 威脅 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 住宅 ? 商業(yè) V 處于開發(fā)熱點(diǎn) /規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，位臵優(yōu)越 V 東望岷江 /分洪濠、西依小溪（需整治）竹海，自然資源較好 V 同期市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較小，供銷面有利，住宅銷售市場(chǎng)火爆 V 同期犍為第一大盤，規(guī)模優(yōu)勢(shì) V 項(xiàng)目擁有較好的、可挖掘的商業(yè)價(jià)值，提供完善的商業(yè)配套 V 區(qū)域增值空間大，投資潛力較大； V 宗地內(nèi)地坪較低，可輕松修建地下車位，降低修建成本 X 面臨區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) X 近三面臨路，影響居住品質(zhì) V 近三面臨街及政府要求修建的公共綠地，使得項(xiàng)目擁有較好的商業(yè)挖掘、開發(fā)價(jià)值 V 臨分洪濠 /二號(hào)橋，居于老城區(qū)與犍為半島的中心位臵，使得項(xiàng)目具備超脫區(qū)域傳統(tǒng)配套商業(yè)的特征 V 宗地內(nèi)地坪較低，可部分配套合適的（半）地下商業(yè)，增加項(xiàng)目盈利空間 X 區(qū)域內(nèi)的香頌湖、鑫通逸景等開發(fā)有一定體量的商業(yè)，區(qū)域商業(yè)消化面臨較大的競(jìng)爭(zhēng) X 西側(cè)道路、東側(cè)濱河路南端短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)有效的商業(yè)價(jià)值，北側(cè)路面過寬降低商業(yè)積聚力 各類型物業(yè) SWOT 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略分析 1. 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，位臵得天獨(dú)厚 2. 項(xiàng)目為犍為同期第一大盤，具備領(lǐng)導(dǎo)犍為房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ) 3. 項(xiàng)目運(yùn)作者經(jīng)驗(yàn)豐富，能打造犍為獨(dú)特產(chǎn)品品質(zhì)，以產(chǎn)品特色帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的拉升 領(lǐng)導(dǎo)者 ?價(jià)格壟斷 ?產(chǎn)品不可復(fù)制 ?過河拆橋 挑戰(zhàn)者 ?改變游戲規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 追隨者 補(bǔ)充者 ?搭便車，借勢(shì) ?以小搏大 ?價(jià)格戰(zhàn)制造者 ?目標(biāo)明確，挖掘客戶 ?瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略分析 ? 適度錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) ，產(chǎn)品至上 ? 以特色產(chǎn)品為主導(dǎo)，結(jié)合區(qū)域環(huán)境的變化和獨(dú)特文化價(jià)值的引導(dǎo)達(dá)成項(xiàng)目品牌的豎立，并最終為項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者角色的完成奠定基礎(chǔ)； ? 特色產(chǎn)品主導(dǎo)：以特色濱河商業(yè)為先導(dǎo)，適度高檔次的住宅物業(yè)為主導(dǎo) 被動(dòng)式 『主觀性』 品牌 文化 『客觀性』 產(chǎn)品 環(huán)境 （自然、社會(huì)資源） 主動(dòng)式 （獨(dú)特的價(jià)值主張） （企業(yè)品牌影響力） （產(chǎn)品力） 核心競(jìng)爭(zhēng)力 借助 /提升環(huán)境 + 打造特色產(chǎn)品 + 獨(dú)特文化概念為輔助 項(xiàng)目品牌 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議 （一）項(xiàng)目 SWOT分析及競(jìng)爭(zhēng)策略分析 （二）整體發(fā)展建議 1. 定位原則 2. 客群定位 3. 建筑形態(tài)及物業(yè)類型 4. 開發(fā)策略 5. 項(xiàng)目檔次 6. 項(xiàng)目案名 第四章節(jié)綱要 2 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 定位原則 以市場(chǎng)需求為主導(dǎo)，控制運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目定位立足于市場(chǎng)，具有較強(qiáng)的可操作性 ? 物業(yè)組合有效、合適 局部服從整體 ? 各物業(yè)的定位服從整體定位 ? 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體利益最大化，而非單個(gè)物業(yè)形態(tài)的利益最大化 符合發(fā)展商投資策略 ? 項(xiàng)目定位在滿足發(fā)展商投資策略的情況下盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 〃 全心 〃 全意 〃 全程 〃 全效 〃 客群定位 犍為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷城客戶 犍為縣城換房客戶 犍為返鄉(xiāng)農(nóng)民工 核心客戶 重要客戶 次要客戶 〃 全心 〃 全意 〃