【文章內容簡介】 為這不利于客流的自由流通；將服務性的商店 (例如銀行、餐廳、旅行社等 )盡量安置在中心側面靠近出人口的地方；將干洗店和寵物店盡量遠離餐廳和快餐店；善用部分樓梯轉角和中庭附近的空余位置，可將其出租給 l臨時攤位，與其簽訂試租協(xié)議，如果營業(yè)狀況很好就將其轉移至正式的專賣店中。 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 ? 一、租戶選擇 ? 二、租金確定與調整 ? 三、租約制定 一、租戶選擇 ? 在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，物業(yè)管理企業(yè)要對許多因素進行權衡。除了消費者的自然習慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預計有哪些因素可以主動地吸引消費者陽光壩。理想的租尸螢能提供貨真價實的商品和服務，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競爭力。 此外，理想租戶所經營的商品種類應該配合整個物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內部出現(xiàn)多個經營同類型商品的商家而引起不必要的競爭。還要對零售商的信譽和財務狀況進行了解和分析，因為除了租戶所提供的商品與服務的質量及其對消費者所承擔的責任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經營商品或服務的類型及其對物業(yè)的特殊要求，因為這將影響到能否在本物業(yè)內安置該零售商以及在哪個具體位置安置更臺適。 一、租戶選擇 ? (一 )聲譽 是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。 ? (二 )財務能力 除了租戶的聲譽外，物業(yè)管理企業(yè)還要認真分析可能租戶的財務狀況。 ? (三 )租戶組合與位置分配：以一個大型百貨公司為主要租戶的購物中心將以其商品品種齊全、貨真價實吸引購物者，良好的租戶組合應該很好的滿足目的性和沖動性購物的需要 ? (四 )租戶需要的服務：零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內的租戶，非常關心是否有足夠的樓面面積來開展其經營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內的位置是否容易識別、整個購物中心的客流量有多大。 二、租金確定與調整 ? (一 )基礎租金 ? (二 )百分比租金 ? (三 )代收代繳費用和凈租約 ? (四 )租金的調整 (一 )基礎租金 ? (一 )基礎租金 基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。基礎租金是業(yè)主獲取的、與租戶經營業(yè)績 (營業(yè)額 )不相關的一個最低收入。 (二 )百分比租金 ? (二 )百分比租金 收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經營的商品種類和經營方式不同，使其經營毛利潤率水平有很大的差異，但不論經營什么內容，都存在一個可接受的百分比范圍。 (三 )代收代繳費用和凈租約 ? (三 )代收代繳費用和凈租約 當使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時，所有的經營費用都應由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。 業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費用、哪些費用是屬于代收代繳費用、哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)總可出租面積的比例來收取、哪些費用主要取決于租戶對設備設施和能源使用的程度。 凈租的形式一般有以下幾種： (1)租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項； (2)租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費； (3)所有的經營費用包括與物業(yè)有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結構部分的維修費用。 (四 )租金的調整 主要租戶來說，通常是 20～ 30年 次要租戶的租期也達到 3～ 10年 租金調整可以基于消費者價格指數、零售物價指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。 租金調整條款一般僅對基本租金有效，經營過程中的費用可根據每年的實際情況確定。對于主要租戶一般每 5年調整一次，次要租戶可每年調整一次。 三、租約制定 ? 1．關于每一獨立承租單元的用途。某零售商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設過程中是針對一個特定服務區(qū)域內的一個特定市場設計的，如果物業(yè)內的某一租戶想改變其經營商品與服務的種類或對其經營方式進行重大調整，必須事先告知物業(yè)內的其他租戶并獲認可。 2限制經營內容相似的租戶。設置該項條款的目的，是防止購物中心內的租戶經營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內的競爭。 三、租約制定 ? 限制租戶在一定地域范圍內重復設店。該條款旨在防止某一租戶于購物中心的一定距離范圍內 (通常為 4~8km)，重復設立經營內容相似的商店或發(fā)展相似的連鎖店。 ? 營業(yè)時間： ? 統(tǒng)一的營業(yè)時間一般以購物中心內的主要租戶為準，次要租戶可以適當縮短營業(yè)時間但不能超過統(tǒng)一營業(yè)時間。當然也受季節(jié)等因素的影響。 三、租約制定 ? 5．公用面積的維護。該條款應準確地界定購物中心內公用面積的組成，說明租戶為此應支付哪些費用。該條款往往還授權業(yè)主增加、減少或調整公用面積分布的權利。大型購物中心內的公用面積一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。 6．廣告、標志和圖形。為了增強物業(yè)的形象和感染力，大型零售商業(yè)物業(yè)都為自己設計了一套統(tǒng)一的圖形符號，并以此作為物業(yè)的統(tǒng)一標志。業(yè)主保留對購物中心內所有招牌和標志的尺寸大小、懸掛位置、語言文字的使用等進行限制的權力。由于這項工作是物業(yè)整體廣告宣傳與促銷活動的一部分，因此租戶通常要拿出其毛利潤的一定比例來支付旨在推廣其商店和整個物業(yè)的廣告費用。 三、租約制定 ? 7．折讓優(yōu)惠。業(yè)主為了能夠簽訂新的租約或保持現(xiàn)有租戶到期后續(xù)租，常常給予租戶一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式包括向租戶提供裝修補貼、為租戶支付搬家費用或提供一段時間的免租期等。 8．其他條款。零售商業(yè)物業(yè)的租約中還經常包括中止租約條款和持續(xù)經營條款 (保持商業(yè)經營活動的連續(xù)性和穩(wěn)定性 )，有時還有對租戶承租面積的變更、租戶經營風險投保做出規(guī)定的條款。對租戶使用停車位的權力和限制條件的規(guī)定、租戶為整個物業(yè)統(tǒng)一的市場推廣計劃承擔財務義務的規(guī)定、租期沿展、租約中止的處理等也常常出現(xiàn)在租約的條款中。 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理 ? 一、策略與計劃 ? 二、管理范圍 ? 三、管理目標 一、策略與計劃 ? 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功，有多方面的影響因素。其中，正確的經營管理策略、有針對性的管理方案設計和精確的費用測算，是三個主要的方面。在這三個方面的工作中，策略是基礎，計劃是前提，費用是根本。 (一 )現(xiàn)場管理策略 1．經營策略 主要包括： (1)樹立品牌形象，參與市場競爭。樹立良好的品牌形象和以積極的心態(tài)參與市場競爭，就成為企業(yè)經營策略的中心。 (2)與開發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟。通過高質量的物業(yè)管理獲得開發(fā)商的青睞，與其建立長期的戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展是非常有利的。 (3)必要的經濟回報。物業(yè)管理企業(yè)進入零售商業(yè)物業(yè)管理領域的目標歸根結底是要取得合理的經濟回報。同時，追求經濟回報應與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展計劃相協(xié)調。 (一 )現(xiàn)場管理策略 ? 2．管理策略 (1)管理模式，即物業(yè)管理企業(yè)采用什么樣的模式對項目進行管理，是成立子公司、分公司，還是項目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意義。如果建立子公司，則說明該項目的重要性和風險基本是均等的，其規(guī)格明顯高于其他形式的管理。 (2)管理承諾，即物業(yè)管理企業(yè)對委托方進行哪些承諾，關鍵是內容和深度。比如，物業(yè)管理企業(yè)是否需要墊付開辦費，是否要承諾優(yōu)先錄用開發(fā)商推薦的工作人員，是否只有在委托方同意的情況下才能從項目上撤出，其本質是管理的主權掌握在哪一方。 (3)管理期限。管理年限并非越長越好，而是要因項目而異，其長短可以從一個側面反映出物業(yè)管理企業(yè)的管理思路。 (二