【文章內(nèi)容簡介】 投資C 房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D 房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B某人購買房地產(chǎn)市場上的別墅以用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為（ ）。A 房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B 房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C 房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D 房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉售給其他置業(yè)投資者。所以兩個題目中不管是用于出租還是自住，均是以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資，都是房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資。故兩題均選B，有關內(nèi)容可參見教材第21頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）下列過程中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)容的有（ ）A 購置土地 B 進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設計和工程建設 C 購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者 D 將房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場進行銷售E 購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要【答案】A B D【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤。而房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。題中C和E兩選項的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者和滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，都是面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，所以都屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資。故本題選A、B、D，有關內(nèi)容可參見教材第21頁。【考點4】房地產(chǎn)投資信托基金運作方式單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）1下列關于房地產(chǎn)投資信托基金的敘述不正確的是（ ）。A 房地產(chǎn)投資信托基金收益相對穩(wěn)定，其投資收益主要源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入B 房地產(chǎn)投資信托基金流動性好，投資者很容易將持有股份轉化為現(xiàn)金C 其收入現(xiàn)金流主要部分會分配給投資者D 房地產(chǎn)投資信托基金風險較小，因此收益水平比一般的股票收益低【答案】D【解析】房地產(chǎn)投資信托基金公司是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，它將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，所以C選項正確。房地產(chǎn)投資信托基金由于投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，其收益相對穩(wěn)定，所以A選項正確。因為房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)容易，因此由于有專業(yè)的投資管理者負責經(jīng)營管理，房地產(chǎn)投資信托基金收益水平一般高于股票收益。故本題選D，有關內(nèi)容可參見教材第21頁。1在購買住房抵押支持證券的過程中，債權的轉移過程為（ ）。A 銀行——證券化的專門機構SPC——投資者 B 銀行——投資——證券化的專門機構SPCC 投資者——證券化的專門機構SPC——銀行 D 投資者——銀行——證券化的專門機構SPC【答案】A【解析】住房抵押貸款是指把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金分散房地產(chǎn)金融風險等目的。其具體的做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款出售給專門的證券化機構（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，再出售給投資者。在銀行將個人住房抵押貸款出售給證券化機構的過程中，債券從銀行轉移到證券化機構；在證券化機構將抵押貸款證券化后的證券出售給投資者的過程中，債券從證券化機構轉移到投資者手里。所以，債權的轉移過程為銀行——證券化的專門機構SPC——投資者。故本題選A，有關內(nèi)容可參見教材第21頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）1房地產(chǎn)投資信托基金（即REITs）的優(yōu)點主要包括（ ）等。A REITs收益相對穩(wěn)定，因為其投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入B REITs流動性好，投資者很容易將持有的股份轉化為現(xiàn)金C REITs選擇的投資領域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)D REITs股份可以在證券交易所交易，這使得買賣REITs的資產(chǎn)和股份比買賣房地產(chǎn)更容易E 由于不是直接投資全房地產(chǎn)開發(fā)和管理過程，所以REITs收益水平一般不高【答案】A B C D【解析】投資者將資金投入到REITs有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定，因為其投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，因為房地產(chǎn)投資信托基金的股票可以在證券交易所交易，這使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)容易，因此投資者很容易將持有的股份轉化為現(xiàn)金。此外，REITs選擇的投資領域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)，所以A、B、C、D選項正確。同時，雖然REITs不是直接投資 ，但是由于有專業(yè)的投資管理者負責經(jīng)營管理，REITs收益水平一般比較高，所以E選項錯誤。故本題選A、B、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第21頁?！究键c5】房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）1按照租戶的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的，這反映了房地產(chǎn)投資的（ ）。A 各異性 B 相互影響性 C 政策影響性 D 適應性【答案】D1某城市地鐵交通線路的建設，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的（ ）。A 各異性 B 相互影響性 C 政策影響性 D 適應性【答案】B【解析】房地產(chǎn)投資的適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。按照租戶的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。置業(yè)投資者必須及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是指既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加轉業(yè)投資的收益。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應性很差，則意味著他面臨著較大的風險。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。例如，城市地鐵交通線路的建設，就能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。所以，第15題就是相互影響性的典型表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。故兩題分別選D和B，有關內(nèi)容可參見教材第25頁。1下列關于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命的說法中，正確的是（ ）。A 房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命一般比自然壽命長得多 B 房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質無關，一般都為50年C 房地產(chǎn)較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命D 稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，一般是指其經(jīng)濟壽命【答案】C【解析】房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結構的自然才華或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時間。當房地產(chǎn)達到經(jīng)濟壽命時，可能還沒有達到自然壽命，房地產(chǎn)的自然壽命一般比經(jīng)濟壽命長得多，所以A選項錯誤。房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命一般與其使用性質有關，不同的使用性質有不同的經(jīng)濟壽命，所以B選項錯誤。稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同，所以D選項錯誤。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命。故本題選C，有關內(nèi)容可參見教材第22頁。1下列關于房地產(chǎn)投資利弊的說法中，錯誤的是（ ）。A 稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應的減少了投資者的納稅支出B 房地產(chǎn)投資大量占用自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者將資產(chǎn)迅速減少C 在通貨膨脹的時候，房地產(chǎn)能夠迅速升值；但在經(jīng)濟衰退的時候，也會迅速貶值，所以不是一種有效的保值手段D 房地產(chǎn)銷售過程復雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉換為現(xiàn)金【答案】C【解析】由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的價值上升，所以說房地產(chǎn)具有增值性；同時又由于房地產(chǎn)是生活和生產(chǎn)的必需品，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然保持不變，所以房地產(chǎn)投資也是有效的保值手段。所以C選項錯誤。從會計的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力也在下降。由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應的減少了投資者的納稅支出，所以A選項正確。而且由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，占用大量的自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者凈資產(chǎn)迅速減少，所以B選項正確。作為一種大型的固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)的流動性很差。由于把握房地產(chǎn)的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉換為現(xiàn)金，所以D選項正確。故本題選C，有關內(nèi)容可參見教材第25頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）1下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有（ ）。A 房地產(chǎn)投資價值的高低主要受當前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關系不大B 如果投資的房地產(chǎn)適應性很差，則意味著面臨著較大的風險C 房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D 政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E 房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間【答案】B C D【解析】位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特征。房地產(chǎn)的價值不僅受地區(qū)經(jīng)濟的影響，還受到周圍環(huán)境的影響。因此，房地產(chǎn)投資價值的高低不僅受當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關系密切，所以A選項錯誤。房地產(chǎn)投資的適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。因此，按照市場需求及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。如果投資的房地產(chǎn)適應性很差，則意味著面臨著較大的風險，所以B選項正確。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，所以C選項正確。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。因此，政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，所以D選項正確。房地產(chǎn)的自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結構的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時間。房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命指在正常市場和運營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間，所以E選項錯誤。故本題選B、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第22頁。1下列屬于房地產(chǎn)投資缺點的是（ ）。A 流動性差 B 投資收益水平較低 C 投資數(shù)額巨大 D 投資回收期較長E 不能夠抵消通貨膨脹的影響【答案】A C D【解析】房地產(chǎn)投資的利弊見表21。表21 房地產(chǎn)投資的利弊優(yōu) 點缺 點相對較高的收益水平流動性差能夠得到稅收方面的好處投資數(shù)額巨大易于獲得金融機構的支持投資回收期長能夠抵消通貨膨脹的影響需要專門的知識和經(jīng)驗能夠提高投資者的資信等級通過表21可以知道，房地產(chǎn)投資有相對較高的收益水平，且能夠抵消通貨膨脹的影響，所以B、E選項錯誤。故本題選A、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第25頁?！究键c6】房地產(chǎn)投資市場風險與非市場風險的區(qū)別單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）下列關于房地產(chǎn)投資風險的說法中，錯誤的是（ ）。A 房地產(chǎn)投資風險是指未獲得預期收益可能性的大小 B 風險和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思C 一般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風險越小D 房地產(chǎn)投資風險一般包括無法控制的系統(tǒng)風險和可以控制的個別風險【答案】B【解析】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險定義為未獲得預期收益可能性的大小。當實際收益低于預期收益時，就稱為投資面臨著風險損失，所以A選項正確。對于某一宗房地產(chǎn)來說，標準方差越小，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風險越小，所以C選項正確。通常情況下，風險被劃分為對市場所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資者控制的個別風險，所以D選項正確。風險和不確定性有顯著區(qū)別。風險用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度；不確定性則表示對于可能的情況無法估計其可能性的大小。也就是說，風險的變動和可能性可以定量估計。不確定性的變動和可能性不可以定量估計。二者并不是相同的意思，所以B選項錯誤。故本題選B，有關內(nèi)容可參見教材第27頁。2某寫字樓項目，預計其2007年末的價值在（ ）的情況下，其投資風險最小。A 1800萬的可能性為50%，2200萬的可能性為50% B 1900萬的可能性為50%，2100萬的可能性為50%C 2000萬的可能性為50%，2400萬的可能性為50% D 2100萬的可能性為50%，2300萬的可能性為50%【答案】D【解析】對于某一宗房地產(chǎn)來說，標準方差越小，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風險越小。A和B選項的期望收入都為2000萬元，C和D選項的期望收入為2100萬元。4個選項的標準方差分別為A = 200/2000 = 10% B = 100/2000 = 5% C = 200/2200 = % D = 100/2200 = %通過計算可知D選項的標準方差最小。所以，在這4種可