【正文】 注冊物業(yè)管理師 物業(yè)經(jīng)營管理 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 考試大綱 ? （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、零售商業(yè)物業(yè)租賃管理、現(xiàn)場管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理和零售商業(yè)物業(yè)管理實(shí)踐的熟悉程度，以及對零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理能力和知識(shí)水平。 （二）考試基本要求 掌握：零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇、租金確定與調(diào)整的特點(diǎn)。 熟悉：零售商業(yè)物業(yè)及其分類，零售商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容和類型，零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理和現(xiàn)場管理的工作內(nèi)容。 了解：零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)與安全管理。 考試大綱 ? （三）要點(diǎn)說明 1．零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作內(nèi)容 2．策略與運(yùn)行管理與現(xiàn)場管理的工作內(nèi)容 3．零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體應(yīng)用 4．租賃方案和租賃策略制定 5．零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時(shí)應(yīng)考慮的因素 6．基礎(chǔ)租金的確定 7．百分比租金的測算方法 8．凈租形式出租的三種類別 9．零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容 10．零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理的目標(biāo) 11．零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類型 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 ? 第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)簡介 ? 第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué) 原理 ? 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 ? 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理 ? 第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與安全管理 ? 第六節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理案例 第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)簡介 ? 一、零售商業(yè)物業(yè)簡介 ? 二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展史 ? 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 ? 四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型 一、零售商業(yè)物業(yè)簡介 ? 零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來銷售商品或服務(wù)的物業(yè)。 ? 范圍廣泛 ? 零售商業(yè)物業(yè)又稱為商業(yè)地產(chǎn) ? 傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設(shè)施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。為此，從城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來的大型零售商開始在城市更廣泛的范圍內(nèi)開設(shè)其連鎖分支機(jī)構(gòu)，從而大大方便了城市居民購物，使居民在城市的任何一個(gè)地方都能以幾乎相同的價(jià)格買到相同的商品。 二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展史 ? (一 )國外零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展 ? 美國管理學(xué)家彼得 德魯克認(rèn)為，百貨商店最早于公元1600年左右產(chǎn)生在日本。日本三井家族的第一個(gè)成員在東京創(chuàng)辦世界上第一家百貨商店。 ? 西方學(xué)者普遍認(rèn)為百貨商店最早在 1852年產(chǎn)生于法國，當(dāng)時(shí)在法國首都巴黎，有一位名叫 A布西哥的人，開辦了一座“邦‘馬爾謝” (Bon marche)商店，這是世界商業(yè)史上第一個(gè)實(shí)行新經(jīng)營方法的百貨商店。 ? 最早的現(xiàn)代購物中心 (Shopping Center)建成于美國，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的必然產(chǎn)物。 1956年，美國第一個(gè)購物中心 —— Southdale Mall在明尼阿波利斯 (Minneapolis)附近開業(yè)。它是由 Dayton和 Donaldson兩家百貨商店共同開發(fā)建設(shè)的，其初衷是為了通過共同開發(fā)降低建造成本。 二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展史 ? (二 )國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展 1. 雖然百貨商店在 1900年即在我國出現(xiàn) 2. 建國后我國政府興建的第一座百貨商店是北京市百貨大樓，它建成于 1955年 9月。 3. 全國年銷售額超過 1億元的百貨商店、商城或商廈已超過 200多家。然而，我國傳統(tǒng)的百貨零售商業(yè)自 1996年以來，在激烈的市場競爭中，銷售額明顯下降，而現(xiàn)代化的購物中心逐漸占據(jù)上風(fēng)。 4. 我國購物中心的萌芽出現(xiàn)在 20世紀(jì) 90年代中期 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 ? 主要分為六個(gè)模塊： ? 1．招商及承租戶組合 ? 2．零售技術(shù) ? 3．物業(yè)維護(hù) ? 4．營銷 ? 5．保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 6．財(cái)務(wù)管理 1．招商及承租戶組合 ? 每個(gè)承租戶的成功，非常依賴甚至是取決于其他承租戶的成功。這類似于生物界中的所謂共生，即彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 ? 2．零售技術(shù) 雖然每個(gè)單一商店的經(jīng)營是留給各店經(jīng)理的一片天空，但是購物中心的物業(yè)管理師還是必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解： (1)商品選擇，迎合消費(fèi)者對流行、款式、品質(zhì)及價(jià)格需求； (2)選項(xiàng)范圍，充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定； (3)商品盤存，與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量； (4)櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時(shí)常更換； (5)商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標(biāo)價(jià)清晰規(guī)范。 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 ? 3．物業(yè)維護(hù) 購物中心的維護(hù)工作是透過保養(yǎng)，維修及汰換零件、系統(tǒng)來落實(shí)，通常承租戶是負(fù)責(zé)他們的承租范圍，而業(yè)主則是負(fù)責(zé)公共區(qū)域。維護(hù)工作計(jì)劃是一種藝術(shù)的要求，要實(shí)現(xiàn)保全機(jī)能、節(jié)約能源及避免危機(jī)的目標(biāo)。一般來說，承租戶除租金外，需要給付所配比的公共區(qū)域維修基金，該基金由購物中心業(yè)主統(tǒng)籌管理。 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 ? 4．營銷 商品及服務(wù)用策略性的手段帶給潛在的消費(fèi)者。并引起消費(fèi)者的注意，以如何進(jìn)入購物中心視為一項(xiàng)“商品”，這是必須要有手段去營造并且維持一貫的形象去告知及吸引消費(fèi)者的，這就是所謂的營銷計(jì)劃。簡單地說，營銷計(jì)劃的主要重點(diǎn)包括情境分析、問題與機(jī)會(huì)分析、目標(biāo)與宗旨、策略和手段等內(nèi)容。 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 ? 5．保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 由于保險(xiǎn)費(fèi)是購物中心業(yè)主及承租戶一項(xiàng)主要的支出，風(fēng)險(xiǎn)管理就是節(jié)流的主要手段。其中一項(xiàng)最簡明的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，是確保災(zāi)害不會(huì)發(fā)生，不出租給會(huì)造成危險(xiǎn)的承租戶。 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 ? 6．財(cái)務(wù)管理 購物中心經(jīng)理人必須極大化購物中心的“價(jià)值”，即購物中心的公開市場價(jià)值。影響購物中心價(jià)值的外部因素，包括了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、自然、空間利用、租金收益管理及節(jié)流的方法，管理水平的高低也能夠影響購物中心的價(jià)值。 四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型 分為： ? 策略與運(yùn)行管理 ? 現(xiàn)場管理 (一 )策略與運(yùn)行管理 策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容。 這項(xiàng)工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時(shí)就開始進(jìn)行 并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場需求分析、選址分析、經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。這些工作正是從資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)的收益最大化。 從管理層面上來看，策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運(yùn)營也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。 然而目前在我國，由于能夠獨(dú)立承擔(dān)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的專業(yè)物業(yè)公司極少 (二 )現(xiàn)場管理 ? (二 )現(xiàn)場管理 現(xiàn)場管理有如下幾種類型： 1. 按管理組織形式不同分類：門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。 小物業(yè)是指商業(yè)經(jīng)營單位所屬的后勤和總務(wù)部門中單獨(dú)設(shè)立一些崗位，其人員負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域內(nèi)的物業(yè)保潔、工程小修 (如接電源、安插座等 )、內(nèi)部保安工作 (如歇業(yè)封門、監(jiān)控等 )。 大物業(yè)是指在商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域外的工作由專業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)，如負(fù)責(zé)與商業(yè)經(jīng)營有關(guān)聯(lián)的工程大系統(tǒng)的運(yùn)行和保養(yǎng)、門前三包、外部清潔、消防系統(tǒng)及停車場的管理等。