【正文】 《物業(yè)經(jīng)營管理》 第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述（重點） 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理概念 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿以物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。管理對象 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。（一）寫字樓 1. 我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。2. 國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。（二）零售商業(yè)物業(yè)的分類 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。 1. 區(qū)域購物中心，第一：建筑面積在10萬㎡以上；第二：有效商業(yè)服務半徑可達到200km。在服務功能上表現(xiàn)為復合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務設施上體現(xiàn)為完整性。 2. 市級購物中心，第一：建筑規(guī)模一般在3萬㎡以上；第二：其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市；第三：通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。 3. 地區(qū)購物商場，第一：建筑規(guī)模一般在1～3萬㎡之間；第二：商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主；第三：中型百貨公司往往是主要租戶。 4. 居住區(qū)商場，第一：建筑規(guī)模一般在3000～10000㎡之間；第二：商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主；第三：日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。 5. 鄰里服務性商店，第一：建筑規(guī)模一般在3000㎡以下；第二：服務人口在1萬人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖主軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。 （三）出租型別墅或公寓 ：一、周邊環(huán)境質(zhì)量比較高；二、別墅建筑應獨立。 ：一、復式公寓；二、花園公寓；三、單間公寓。物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標：一、持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求；二、凈收益最大化；三、保持和提高物業(yè)的市場價值；四、未來發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)管理企業(yè)劃分為三種：一、管理型；二、專業(yè)型；三、綜合型。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次 1. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為三個層次物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系：，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。 ，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。三、物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作戰(zhàn)略性工作：（1）確定戰(zhàn)略；（2）確定標準；（3）構建信息基礎；（4）決策分析；（5）進行資產(chǎn)組合。 四、常規(guī)工作 1. 資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。 常規(guī)管理：第一、現(xiàn)金流和成本管理；第二、日常維修和維護；第三、未來維修和維護；第四、設施設備管理、第五、物業(yè)保險管理。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理管理形態(tài)和財務狀況的管理?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨镏苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。 A、房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。 B、間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。 房地產(chǎn)投資的特性 （位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性） （房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命）（自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多）。 風險 1. 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制。 2. 政治風險（房地產(chǎn)的不可移動性）（投資中危害最大的一種風險)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置。廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。對區(qū)位的廣義理解，還應包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。 4. 影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：A、與其他商業(yè)設施接近的程度；B、周圍土地利用情況和環(huán)境；C、易接近性（指交通方便）。 5. 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果；競爭條件分析也對場地選擇有主要影響；在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項目建設場地的選擇還受消費者到達該地點是否方便(即交通），即項目的易接近性或交通通達程度的制約?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術（重點） 投資分析的基本概念 1. 現(xiàn)金流量：把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 2. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中。 3. 現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則：A、以橫軸為時間軸；B、期末慣例法；C、第0周期的由來；D、現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。 4. 有效毛收入：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。 5. 凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題。 6. 經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額＝應納稅銷售（出租）收入稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。 7. 企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。 資金的時間價值（重點） 8. 同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 9. 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。 單利計息與復利計息 10. 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的；我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。 11. 公式與系數(shù)：A、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)（見P48）；B、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)。（不是很了解，難！要多看書上的例題p48） 設備更新的原因與特點 12. 設備更新的原因：設備更新源于設備磨損。設備磨損是設備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。 13. 設備磨損的補償有兩種：局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備元形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。 14. 設備更新的四個特點：A、設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。B、設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。C、只比較設備的費用。D、設備更新分析以費用年值法為主。 15. 物業(yè)管理中的設備更新問題（重點）：A、不會提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新。B、能提升物業(yè)運行服務遁形的設備更新。16. 設備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。投資回收與投資回報17. 房地產(chǎn)投資包括收益或總回報。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。財務評價指標體系 18. 房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。 19. 房地產(chǎn)投資項目財務評價指標體系表盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標投資回報率財務內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報率財務凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期P1b動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率 20. 如果NPV（財務凈現(xiàn)值）大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。 21. 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款得利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 22. 還本付息的方式包括五種：A、一次還本利息照付；B、等額還本利息照付；C、等額還本付息；D、一次性償付；E、“氣球法”。 23. 對于一般房地產(chǎn)投資項目?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第四章 收益性物業(yè)價值評估（重點） 收益性物業(yè)的概念 1. 對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：A、未來凈收益的大小。B、獲得凈收益期限的長短。C、獲得凈收益的可靠性。 2. 物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。 3. 物業(yè)價格的五個特征：A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權益的價格。C、物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。D、物業(yè)價格形成的時間較長。E、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的