中原_住宅價(jià)格制定策略212616780(編輯修改稿)
2025-02-27 19:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價(jià)格不能高高層層無景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野好價(jià)格開始攀升高層視野好，但無景觀，價(jià)格不宜太高沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格 ,壓低中高層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林 ,樓距適中。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數(shù)（折算率）考慮因素： 將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺(tái)： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺(tái)： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù) =∑贈(zèng)送面積 折算率 247。實(shí)用率 247。建筑面積） 單價(jià) 折 [住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率）折算率 = = 單價(jià) [住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40）參數(shù)釋義： R——開發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為 0~1。 單位建安成本 ——取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100）R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+85%) (10%+110%) (40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點(diǎn)后 3位 )綜合折扣付款方式及優(yōu)惠 (實(shí)例 )：一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ）銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ）關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ）銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航步 驟水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表
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