中原_住宅價(jià)格制定策略212616780-在線瀏覽
2025-03-13 19:38本頁(yè)面
【正文】 筑面積）（推薦）（推薦）252。以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；252。通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸 1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格 =參照物市場(chǎng)價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 參數(shù)釋義n 均價(jià) —— 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；n 垂直系數(shù) \層差 ——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。n 特殊系數(shù) \干擾 ——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。n 增值系數(shù) ——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。n 贈(zèng)送面積 ——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。n 實(shí)用率 ——等于套內(nèi)建筑面積 247。一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航水平系數(shù) =∑權(quán)重 分值 10247。梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無(wú)景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開(kāi)闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數(shù) =∑贈(zèng)送面積 折算率 247。建筑面積） 單價(jià) 折 [住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率）折算率 = = 單價(jià) [住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤(rùn)率） 住宅樓面地價(jià) R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價(jià) +單位建安成本 （ 1+40）參數(shù)釋義： R——開(kāi)發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為 0~1。 綜合折扣系數(shù)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航面積 :n 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積n 方法 : 項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積； 分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì) .價(jià)格 :n 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。n 乘除時(shí)是否用函數(shù) ROUND進(jìn)行四舍五入。 注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較均價(jià) 5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障價(jià)格審核合理性 ?單價(jià)1 2 365748均價(jià) 5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障均價(jià)排序是否合理 ?均價(jià)差額是否合理 ?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力 ?各單元最低最高價(jià)是否合理 ?各單元是最低最高價(jià)差額是否合理 ?競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理 ?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力 ?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布
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