中原_住宅價格制定策略212616780-在線瀏覽
2025-03-13 19:38本頁面
【正文】 筑面積）（推薦）（推薦）252。以均價為基準(zhǔn)進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；252。通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸 1處理借鑒：市場比較法公式評估價格 =參照物市場價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 參數(shù)釋義n 均價 —— 項目要實現(xiàn)的均價。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；n 垂直系數(shù) \層差 ——反映各戶型在垂直方向的價值差異。n 特殊系數(shù) \干擾 ——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。n 增值系數(shù) ——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。n 贈送面積 ——不計容積率部分的水平投影面積。n 實用率 ——等于套內(nèi)建筑面積 247。一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航水平系數(shù) =∑權(quán)重 分值 10247。梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格 ,降低中低層價格 ,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部價值突變的因素干擾 ：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數(shù) =∑贈送面積 折算率 247。建筑面積） 單價 折 [住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率）折算率 = = 單價 [住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40） ] （ 1+利潤率） 住宅樓面地價 R+單位建安成本 （ 1+40） = 住宅樓面地價 +單位建安成本 （ 1+40）參數(shù)釋義： R——開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價的比例，取值范圍為 0~1。 綜合折扣系數(shù)一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航面積 :n 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積n 方法 : 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對 .價格 :n 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。n 乘除時是否用函數(shù) ROUND進行四舍五入。 注：若有競爭對手價格，可加入比較均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障價格審核合理性 ?單價1 2 365748均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理 ?均價差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?各單元最低最高價是否合理 ?各單元是最低最高價差額是否合理 ?競爭性單元差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布
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