xx郡價格制定及推盤策略匯報-在線瀏覽
2025-04-10 15:31本頁面
【正文】 分值低 景觀 10% 8 6 林茵設(shè)計中心湖，紅郡僅有 29棵櫸樹及外部的諸翟公園，但享受到的戶數(shù)較少 立面 15% 5 10 英式風(fēng)格對客戶沖擊力非常大，而林茵立面與紅郡一比較，立顯其弱勢 戶型 15% 5 7 林茵聯(lián)排別墅設(shè)計達到 240290，面積偏大，而紅郡在戶型設(shè)計上較為合理 裝修 5% 7 8 紅郡地上每層均設(shè)地暖，林茵僅一樓設(shè)地暖 配套 8% 7 2(5) 林茵為雙會所，紅郡社區(qū)內(nèi)無配套，文化中心未確定 , 紅郡有 諸翟公園 \蘭喬會所 (若文化中心確定，則分值為 5) 物管 10% 7 8 萬科物業(yè)在金豐區(qū)域已經(jīng)形成良好品牌 附加值 15% 9 7 林茵聯(lián)排全部有地下室，花園大，位于中央景觀區(qū) 紅郡帶地庫 ,花園較小 ,分值略低 合計 100% 70 71(73) 分值比為 1: (1:) 競爭對比定價 1. 紅郡帶地庫聯(lián)排與林茵聯(lián)排對應(yīng)分值比為 :1及 :1。 3. 則紅郡聯(lián)排帶地庫產(chǎn)品價格為 17700元 /平米 \18200元 /平米 紅郡 聯(lián)排帶地庫 價格為 17700元 /平米 若解決文化中心配套 ,則價格為 18200元 /平米 競爭對比定價 項目 權(quán)重 林茵北青路公寓 紅郡疊上 備注 品牌 5% 8 9 略（同上） 位置 12% 9 7 略（同上） 建筑密度 5% 6 5 略（同上） 景觀 10% 6 6 林茵沿北青路公寓位置較差，紅郡疊上部分景觀佳，疊下無地下室景觀一般 立面 15% 5 10 略（同上） 戶型 15% 7 5 林茵沿北青路公寓面積 143179，紅郡戶型 180200，面積大，總價高，與北青路公寓競爭存在一定劣勢； 裝修 5% 7 8 略（同上） 配套 8% 7 2(5) 諸翟公園 \免費會所 (若文化中心確定，則分值為 5) 物管 10% 7 8 略（同上） 附加值 15% 2 0 林茵公寓設(shè)電梯，紅郡疊上沒有附送部分 合計 100% 60 (59) 分值比為 1:（ 1:) 競爭對比定價 疊加給客戶公寓特征感更明顯，因此以紅郡疊加與林茵四層帶電梯平層公寓進行對比 1. 紅郡與林茵疊上對比評分值為 1:,文化中心確定 ,則為 1:； 2. 價格參考以其報價 13000元 /平米的 95折計算， 即 12350元 /平米 ，計算得出紅郡疊上價格為： 10942元 /平米 ,若文化中心確定，則價格為 12140元 /平米； 紅郡 疊上 價格為： 11600元 /平米 若文化中心確定 ,則價格為 :12100元 /平米 競爭對比定價 競爭對比定價參考小結(jié)： 紅郡 聯(lián)排帶地庫 價格： 17700元 /平米 疊上 價格： 11600元 /平米 競爭對比定價 聯(lián)排帶地庫 價格： 18200元 /平米 疊上 價格： 12100元 /平米 若文化中心確定 ,則 按照現(xiàn)狀 ,價格為 : 文化中心作為配套附加值，對單價影響在 500元 /平米，總價影響 10萬元 /套。 定價系數(shù)修正 占 地： ㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 448套 產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排 +疊加 聯(lián)體別墅： 200－ 230㎡ 疊下： 180190㎡ 疊上： 160－ 170㎡ 部分設(shè)地下室： 6570㎡ 開盤日期： 202385 銷售價格：聯(lián)排 9000 疊上 7000 疊下： 8000 成交均價： 8877 開盤當(dāng)天成交 158套，去化順序： 聯(lián)排帶地庫 聯(lián)排無地庫 上疊 下疊 雙拼 參照分析 ① 下疊與上疊價差為 14%，較為合理 ,直接參考運用 ② 下疊與聯(lián)排價差為 13%，兩類產(chǎn)品價差沒有拉開 ,應(yīng)以 15%制定 ③ 聯(lián)排帶地下室與無地下室價差 8%，價差偏小 → 同類產(chǎn)品帶地下室與不帶地下室以 10%制定 ④ 雙拼比聯(lián)排的價差高達２８％，兩類產(chǎn)品價差不能過大 紅郡五類產(chǎn)品價差修正關(guān)系為： 17700元 / m2 90%=15930元 / m2 18200元 / m2 90%=16380元 /m2 11600元 /平米 12100元 /平米 12100元 / m2 114%=13794元 /m2 11600元 / m2 114%=13224元 / m2 聯(lián)排帶地庫 聯(lián)排無地庫 下疊帶地庫 下疊無地庫 上疊 10% 14% 14568元 / m2 =10% 13224 元 / m2 15173元 / m2 =10% 13794 元 / m2 10% 別墅類別 均價 (元 / m2) 總面積 (m2) 總銷金額 (元 ) 比例 聯(lián)排帶地庫 17700 12420 219834000 % 聯(lián)排無地庫 15930 5520 87933600 % 疊下帶地庫 14568 720 10488960 % 疊下無地庫 13224 3600 47606400 % 疊上 11600 3740 43384000 % 合計 15
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