某某定價(jià)策略及推盤(pán)策略匯報(bào)-在線瀏覽
2025-02-01 20:07本頁(yè)面
【正文】 權(quán)重 林茵中心聯(lián)排 紅郡帶地庫(kù)聯(lián)排 備注 品牌 5% 8 9 萬(wàn)科品牌在國(guó)內(nèi)優(yōu)于凱德 位置 12% 9 7 林茵緊臨美國(guó)學(xué)校、蘭喬等高檔別墅區(qū)，紅郡獨(dú)立于東面，周邊多動(dòng)遷戶，區(qū)域位置感差 建筑密度 5% 6 5 林茵屬于聯(lián)排產(chǎn)品合理容積率范圍，紅郡接近多層容積率，相對(duì)分值低 景觀 10% 8 6 林茵設(shè)計(jì)中心湖，紅郡僅有 29棵櫸樹(shù)及外部的諸翟公園，但享受到的戶數(shù)較少 立面 15% 5 10 英式風(fēng)格對(duì)客戶沖擊力非常大，而林茵立面與紅郡一比較，立顯其弱勢(shì) 戶型 15% 5 7 林茵聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)達(dá)到 240290，面積偏大，而紅郡在戶型設(shè)計(jì)上較為合理 裝修 5% 7 8 紅郡地上每層均設(shè)地暖，林茵僅一樓設(shè)地暖 配套 8% 7 2(5) 林茵為雙會(huì)所，紅郡社區(qū)內(nèi)無(wú)配套，文化中心未確定 , 紅郡有 諸翟公園 \蘭喬會(huì)所 (若文化中心確定，則分值為 5) 物管 10% 7 8 萬(wàn)科物業(yè)在金豐區(qū)域已經(jīng)形成良好品牌 附加值 15% 9 7 林茵聯(lián)排全部有地下室，花園大，位于中央景觀區(qū) 紅郡帶地庫(kù) ,花園較小 ,分值略低 合計(jì) 100% 70 71(73) 分值比為 1: (1:) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 1. 紅郡帶地庫(kù)聯(lián)排與林茵聯(lián)排對(duì)應(yīng)分值比為 :1及 :1。 3. 則紅郡聯(lián)排帶地庫(kù)產(chǎn)品價(jià)格為 17700元 /平米 \18200元 /平米 紅郡 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格為 17700元 /平米 若解決文化中心配套 ,則價(jià)格為 18200元 /平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 項(xiàng)目 權(quán)重 林茵北青路公寓 紅郡疊上 備注 品牌 5% 8 9 略（同上） 位置 12% 9 7 略（同上） 建筑密度 5% 6 5 略（同上） 景觀 10% 6 6 林茵沿北青路公寓位置較差，紅郡疊上部分景觀佳，疊下無(wú)地下室景觀一般 立面 15% 5 10 略（同上） 戶型 15% 7 5 林茵沿北青路公寓面積 143179，紅郡戶型 180200，面積大，總價(jià)高，與北青路公寓競(jìng)爭(zhēng)存在一定劣勢(shì)； 裝修 5% 7 8 略（同上） 配套 8% 7 2(5) 諸翟公園 \免費(fèi)會(huì)所 (若文化中心確定，則分值為 5) 物管 10% 7 8 略（同上） 附加值 15% 2 0 林茵公寓設(shè)電梯，紅郡疊上沒(méi)有附送部分 合計(jì) 100% 60 (59) 分值比為 1:（ 1:) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 疊加給客戶公寓特征感更明顯，因此以紅郡疊加與林茵四層帶電梯平層公寓進(jìn)行對(duì)比 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 1. 紅郡與林茵疊上對(duì)比評(píng)分值為 1:,文化中心確定 ,則為 1:； 2. 價(jià)格參考以其報(bào)價(jià) 13000元 /平米的 95折計(jì)算， 即 12350元 /平米 ，計(jì)算得出紅郡疊上價(jià)格為： 10942元 /平米 ,若文化中心確定，則價(jià)格為 12140元 /平米； 紅郡 疊上 價(jià)格為： 11600元 /平米 若文化中心確定 ,則價(jià)格為 :12100元 /平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)參考小結(jié)： 紅郡 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 17700元 /平米 疊上 價(jià)格： 11600元 /平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 18200元 /平米 疊上 價(jià)格： 12100元 /平米 若文化中心確定 ,則 按照現(xiàn)狀 ,價(jià)格為 : 文化中心作為配套附加值，對(duì)單價(jià)影響在 500元 /平米，總價(jià)影響 10萬(wàn)元 /套。 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 定價(jià)系數(shù)修正 占 地： ㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 448套 產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排 +疊加 聯(lián)體別墅： 200－ 230㎡ 疊下： 180190㎡ 疊上： 160－ 170㎡ 部分設(shè)地下室： 6570㎡ 開(kāi)盤(pán)日期： 202385 銷(xiāo)售價(jià)格：聯(lián)排 9000 疊上 7000 疊下： 8000 成交均價(jià)： 8877 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交 158套，去化順序： 聯(lián)排帶地庫(kù) 聯(lián)排無(wú)地庫(kù) 上疊 下疊 雙拼 .（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 參照分析 ① 下疊與上疊價(jià)差為 14%，較為合理 ,直接參考運(yùn)用 ② 下疊與聯(lián)排價(jià)差為 13%，兩類(lèi)產(chǎn)品價(jià)差沒(méi)有拉開(kāi) ,應(yīng)以 15%制定 ③ 聯(lián)排帶地下室與無(wú)地下室價(jià)差 8%，價(jià)差偏小 → 同類(lèi)產(chǎn)品帶地下室與不帶地下室以 10%制定 ④ 雙拼比聯(lián)排的價(jià)差高達(dá)２８％，兩類(lèi)產(chǎn)品價(jià)差不能過(guò)大 紅郡五類(lèi)產(chǎn)品價(jià)差修正關(guān)系為： 17700元 / m2 90%=15930元 / m2 18200元 / m2 90%=16380元 /m2 11600元 /平米 12100元 /平米 121
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