某地產(chǎn)紅郡價(jià)格制定及推盤策略匯報(bào)06年-在線瀏覽
2025-02-22 07:21本頁(yè)面
【正文】 析西郊 依云郡案例參考客戶需求定價(jià)思路均價(jià)制定產(chǎn)品分類分析競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析以下報(bào)告均根據(jù)紅郡產(chǎn)品分類后進(jìn)行對(duì)比分析優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)并存產(chǎn)品分類分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)1. 外立面；外立面獲得了高度認(rèn)可 1. ，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品混合；容積率偏高2. 萬科 ,中國(guó)第一地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) 2. 社區(qū)無會(huì)所配套， 48%戶型無地庫(kù)3. 萬科物管優(yōu)勢(shì) 3. 全面家居實(shí)際未能達(dá)到預(yù)期效果4. 全面家居解決方案在別墅市場(chǎng)屬首例，具有新穎性5. 擁有資源優(yōu)勢(shì) (諸翟公園、文化中心 )，但尚未加以利用4. 綜合產(chǎn)品力（容積率、位置、朝向、進(jìn)口、附加值）對(duì)整體均價(jià)提升將形成瓶頸聯(lián)排容積率： 疊加聯(lián)排（有車庫(kù)、地下室）聯(lián)排（無車庫(kù)、地下室）上疊（無露臺(tái)、無車庫(kù)） 紅郡下疊（有車庫(kù)、地下室） 下疊（無車庫(kù)、地下室） 69%31%%%%%%聯(lián)排 需求別墅生活，但購(gòu)買不起獨(dú)棟別墅的客戶疊加 公寓客戶向往別墅生活共分 2大類 5 檔注 :比例以面積計(jì)算產(chǎn)品分類分析競(jìng)品對(duì)比定價(jià)競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析主要競(jìng)品：西郊 林茵湖畔作比較，因此紅郡價(jià)格參考主要以西郊 ?公寓類， 林茵北青路公寓 與 紅郡疊上 產(chǎn)品形成直接競(jìng)爭(zhēng) 。 林茵湖畔聯(lián)排價(jià)格 19174元 /平米 ，開盤當(dāng)日成交 9套， 3個(gè)月累計(jì)僅成交 11套，價(jià)格過高，市場(chǎng)接受度低，成交速度緩慢；? 第二批銷售速度去化良好，聯(lián)排價(jià)格 15800元 /平米 為市場(chǎng)接受價(jià)格，較第一批上升 １１％（第一批 14200元 /平米） ；? 若第三批考慮其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，保持正常提價(jià)幅度在 11％左右，則預(yù)計(jì)將去化正常，由此推導(dǎo)均價(jià)為 15800乘以 111%=17500元 /㎡ 。? 公寓初始報(bào)價(jià) 1202313000元 /㎡ ，開盤報(bào)價(jià) 1250015000元 /㎡ ，來人量少，成交率低，此價(jià)格市場(chǎng)存在較大抗性。2. 若按照林茵正常價(jià)格漲幅 17500元 /平米 能正常去化 。競(jìng)品對(duì)比定價(jià)定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證一期均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析定價(jià)系數(shù)修正修正說明：通過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)，已推導(dǎo) 2類產(chǎn)品的價(jià)格參考依據(jù)：紅郡 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 17700元 /平米疊上 價(jià)格： 11600元 /平米聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 18200元 /平米疊上 價(jià)格： 12100元 /平米若文化中心確定 ,則按照現(xiàn)狀 ,價(jià)格為 :未推導(dǎo)出 下疊無地庫(kù)、下疊帶地庫(kù)、聯(lián)排無地庫(kù) 3類產(chǎn)品之價(jià)格，故通過聯(lián)排 +疊加別墅產(chǎn)品社區(qū)參照案例（依云郡）定價(jià)系數(shù)參考進(jìn)行價(jià)格推導(dǎo)。 依云郡占 地： ㎡容積率： 總戶數(shù)： 448套產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排 +疊加聯(lián)體別墅： 200－ 230㎡疊下： 180190㎡ 疊上： 160－ 170㎡ 部分設(shè)地下室： 6570㎡開盤日期： 202385 銷售價(jià)格：聯(lián)排 9000 疊上 7000 疊下： 8000 成交均價(jià)： 8877開盤當(dāng)天成交 158套，去化順序： 聯(lián)排帶地庫(kù) 聯(lián)排無地庫(kù) 上疊 下疊 雙拼可借用數(shù)據(jù)參照分析① 下疊與上疊價(jià)差為 14%，較為合理 ,直接參考運(yùn)用② 下疊與聯(lián)排價(jià)差為 13%，兩類產(chǎn)品價(jià)差沒有拉開 ,應(yīng)以 15%制定③ 聯(lián)排帶地下室與無地下室價(jià)差 8%，價(jià)差偏小 → 同類產(chǎn)品帶地下室與不帶地下室以 10%制定④ 雙拼比聯(lián)排的價(jià)差高達(dá)２８％，兩類產(chǎn)品價(jià)差不能過大紅郡五類產(chǎn)品價(jià)差修正關(guān)系為：17700元 / m2 90%= 15930元 / m218200元 / m2 90%= 16380元 /m211600元 /平米12100元 /平米12100元 / m2 114%= 13794元 /m211600元 / m2 114%= 13224元 / m2聯(lián)排帶地
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