房地產(chǎn)價(jià)格制定及推盤策略匯報(bào)-在線瀏覽
2025-01-12 21:46本頁(yè)面
【正文】 型、配套、附加值 等為客戶考慮的主要因素 ? 開發(fā)商品牌、物業(yè)管理 、為僅次于四大因素外考慮的因素 ? 從兩個(gè)樓盤對(duì)比角度而言、 位置、裝修、建筑密度、景觀 相對(duì)考慮較少 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 紅郡與林茵 10項(xiàng)對(duì)比 項(xiàng)目 立面 戶型 配套 附加值 品牌 物管 位置 裝修 建筑密度 景觀 比例 15% 15% 10% 15% 5% 10% 10% 5% 5% 10% 注 :以上數(shù)據(jù)為 86組意向客戶復(fù)選統(tǒng)計(jì) 紅郡與林茵聯(lián)排對(duì)比評(píng)分 項(xiàng)目 權(quán)重 林茵中心聯(lián)排 紅郡帶地 庫(kù)聯(lián)排 備注 品牌 5% 8 9 萬(wàn)科品牌在國(guó)內(nèi)優(yōu)于凱德 位置 12% 9 7 林茵緊臨美國(guó)學(xué)校、蘭喬等高檔別墅區(qū)，紅郡獨(dú)立于東面， 周邊多動(dòng)遷戶，區(qū)域位置感差 建筑密度 5% 6 5 林茵屬于聯(lián)排產(chǎn)品合理容積率范圍，紅郡接近多層容積率， 相對(duì)分值低 景觀 10% 8 6 林茵設(shè)計(jì)中心湖，紅郡僅有 29棵櫸樹及外部的諸翟公園，但享受到的戶數(shù)較少 立面 15% 5 10 英式風(fēng)格對(duì)客戶沖擊力非常大，而林茵立面與紅郡一比較， 立顯其弱勢(shì) 戶型 15% 5 7 林茵聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)達(dá)到 240290，面積偏大，而紅郡在戶型設(shè)計(jì)上較為合理 裝修 5% 7 8 紅郡地上每層均設(shè)地暖，林茵僅一樓設(shè)地暖 配套 8% 7 2(5) 林茵為雙會(huì)所，紅郡社區(qū)內(nèi)無(wú)配套，文化中心未確定 , 紅郡有 諸翟公園 \蘭喬會(huì)所 (若文化中心確定，則分值為 5) 物管 10% 7 8 萬(wàn)科物業(yè)在金豐區(qū)域已經(jīng)形成良好品牌 附加值 15% 9 7 林茵聯(lián)排全部有地下室，花園大，位于中央景觀區(qū) 紅郡帶地庫(kù) ,花園較小 ,分值略低 合計(jì) 100% 70 71(73) 分值比為 1: (1:) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 紅郡與林茵聯(lián)排對(duì)比評(píng)分 1. 紅郡帶地庫(kù)聯(lián)排與林茵聯(lián)排對(duì)應(yīng)分值比為 :1及 :1。 3. 則紅郡聯(lián)排帶地庫(kù)產(chǎn)品價(jià)格為 17700元 /平米 \18200元 /平米 紅郡 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格為 17700元 /平米 若解決文化中心配套 ,則價(jià)格為 18200元 /平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 項(xiàng)目 權(quán)重 林茵北青路公寓 紅郡疊上 備注 品牌 5% 8 9 略（同上） 位置 12% 9 7 略（同上） 建筑密度 5% 6 5 略（同上） 景觀 10% 6 6 林茵沿北青路公寓位置較差，紅郡疊上部分景觀佳，疊下無(wú)地下室景觀一般 立面 15% 5 10 略（同上） 戶型 15% 7 5 林茵沿北青路公寓面積 143179，紅郡戶型 180200，面積大，總價(jià)高，與北青路公寓競(jìng)爭(zhēng)存在一定劣勢(shì)； 裝修 5% 7 8 略（同上） 配套 8% 7 2(5) 諸翟公園 \免費(fèi)會(huì)所 (若文化中心確定，則分值為 5) 物管 10% 7 8 略（同上） 附加值 15% 2 0 林茵公寓設(shè)電梯，紅郡疊上沒有附送部分 合計(jì) 100% 60 (59) 分值比為 1:（ 1:) 紅郡疊加與林茵公寓對(duì)比評(píng)分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 疊加給客戶公寓特征感更明顯，因此以紅郡疊加與林茵四層帶電梯平層公寓進(jìn)行對(duì)比 疊上產(chǎn)品價(jià)格制定 1. 紅郡與林茵疊上對(duì)比評(píng)分值為 1:,文化中心確定 ,則為 1:； 2. 價(jià)格參考以其報(bào)價(jià) 13000元 /平米的 95折計(jì)算， 即 12350元 /平米 ，計(jì)算得出紅郡疊上價(jià)格為： 10942元 /平米 ,若文化中心確定，則價(jià)格為 12140元 /平米； 紅郡 疊上 價(jià)格為： 11600元 /平米 若文化中心確定 ,則價(jià)格為 :12100元 /平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)參考小結(jié)： 紅郡 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 17700元 /平米 疊上 價(jià)格： 11600元 /平米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià) 聯(lián)排帶地庫(kù) 價(jià)格： 18200元 /平米 疊上 價(jià)格： 12100元 /平米 若文化中心確定 ,則 按照現(xiàn)狀 ,價(jià)格為 : 文化中心作為配套附加值，對(duì)單價(jià)影響在 500元 /平米，總價(jià)影響 10萬(wàn)元 /套。 定價(jià)系數(shù)修正 參照案例：招商 ? 目前狀況下北青公路房源客戶基本不考慮； ? 對(duì)裝修反應(yīng)平平，與全面家居解決方案宣傳還存在差距； ? 存在客戶扎堆，大量客戶共同挑選位置較好的帶地下室聯(lián)排產(chǎn)品； 客戶對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知 客戶價(jià)格論證 9月 3日示范區(qū)開放后，根據(jù)登記客戶分析，特點(diǎn)如下 ： 客戶對(duì)價(jià)格的需求參照 別墅類別 客戶承
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