房地產(chǎn)價(jià)格制定及推盤(pán)策略匯報(bào)(已修改)
2024-12-07 21:46 本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)科 紅郡 價(jià)格制定及推盤(pán)策略匯報(bào) 20210913 匯報(bào)要點(diǎn) 紅郡一期均價(jià)制定 紅郡 2021年推盤(pán)方案 競(jìng)品對(duì)比定價(jià) 定價(jià)系數(shù)修正 客戶(hù)價(jià)格論證 一期均價(jià)建議 產(chǎn)品分類(lèi)分析 西郊 林茵 競(jìng)爭(zhēng)參考 招商 依云郡 案例參考 客戶(hù)需求 定價(jià)思路 均價(jià)制定 產(chǎn)品分類(lèi)分析 競(jìng)品對(duì)比定價(jià) 定價(jià)系數(shù)修正 客戶(hù)價(jià)格論證 一期均價(jià)建議 產(chǎn)品分類(lèi)分析 以下報(bào)告均根據(jù)紅郡產(chǎn)品分類(lèi)后進(jìn)行對(duì)比分析 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)并存 產(chǎn)品分類(lèi)分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 1. 外立面；外立面獲得了高度認(rèn)可 1. ，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品混合；容積率偏高 2. 萬(wàn)科 ,中國(guó)第一地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) 2. 社區(qū)無(wú)會(huì)所配套， 48%戶(hù)型無(wú)地庫(kù) 3. 萬(wàn)科物管優(yōu)勢(shì) 3. 全面家居實(shí)際未能達(dá)到預(yù)期效果 4. 全面家居解決方案在別墅市場(chǎng)屬首例，具有新穎性 5. 擁有資源優(yōu)勢(shì) (諸翟公園、文化中心 )，但尚未加以利用 4. 綜合產(chǎn)品力（容積率、位置、朝向、進(jìn)口、附加值）對(duì)整體均價(jià)提升將形成瓶頸 聯(lián)排 容積率： 疊加 聯(lián)排（有車(chē)庫(kù)、地下室） 聯(lián)排（無(wú)車(chē)庫(kù)、地下室） 上疊（無(wú)露臺(tái)、無(wú)車(chē)庫(kù)） 紅郡 下疊（有車(chē)庫(kù)、地下室） 下疊（無(wú)車(chē)庫(kù)、地下室） 69% 31% % % % % % 聯(lián)排 需求別墅生活，但購(gòu)買(mǎi)不起獨(dú)棟別墅的客戶(hù) 疊加 公寓客戶(hù)向往別墅生活 共分 2大類(lèi) 5 檔 注 :比例以面積計(jì)算 產(chǎn)品分類(lèi)分析 競(jìng)品對(duì)比定價(jià) 競(jìng)品對(duì)比定價(jià) 定價(jià)系數(shù)修正 客戶(hù)價(jià)格論證 一期均價(jià)建議 產(chǎn)品分類(lèi)分析 主要競(jìng)品：西郊 林茵湖畔 項(xiàng)目概況： 占 地： 19萬(wàn)㎡ 容積率： 總戶(hù)數(shù)： 432套 產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排 +四層平層電梯公寓 聯(lián)體別墅： 237277㎡ 公 寓： 147256㎡ 地下室： 6575㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 20212500元㎡ 根據(jù)目前 86組意向客戶(hù)基本以西郊 林茵湖畔作比較，因此紅郡價(jià)格參考主要以西郊 林茵湖畔作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比； ?目前形成競(jìng)爭(zhēng)的為 紅郡帶地庫(kù)聯(lián)排 與 林茵中心景觀區(qū)聯(lián)排 。 ?公寓類(lèi)， 林茵北青路公寓 與 紅郡疊上 產(chǎn)品形成直接競(jìng)爭(zhēng) 。 競(jìng)品對(duì)應(yīng)原則 產(chǎn)品類(lèi)型 推出套數(shù) 單套面積 （ ㎡ ） 銷(xiāo)售價(jià)格 （萬(wàn)元 /㎡ ） 總價(jià) （萬(wàn)） 競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系 紅郡產(chǎn)品 中心區(qū)聯(lián)排 17 247295 470560 聯(lián)排帶地庫(kù) 平層電梯公寓 北青公路公寓 24 143 185 疊上 23 179 232 通過(guò)林茵與紅郡類(lèi)似產(chǎn)品價(jià)格，推導(dǎo)紅郡產(chǎn)品價(jià)格，產(chǎn)品對(duì)應(yīng)關(guān)系如下表： 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 第一批 51套 第三批 27套 第四批 71套公寓 第二批 63套 05年 11月 報(bào)價(jià) /㎡ 成交 /㎡ 報(bào)價(jià) /㎡ 06年 9月 9日 報(bào)價(jià) /㎡ 成交 /㎡ 06年 6月 06年 3月 報(bào)價(jià) /㎡ 成交 /㎡ 推出期數(shù) 套數(shù) 戶(hù)型面積 報(bào)價(jià) (萬(wàn)元 /㎡ ) 成交單價(jià) (元 /㎡ ) 成交總價(jià) (萬(wàn)元 /套 ) 銷(xiāo)售狀況 第四批 71 143256 —— —— 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天預(yù)定 2套 第三批 27 252295 19174 486626 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交9套 3個(gè)月累計(jì)成交 11套 第二批 63 235276 15813 372428 20天完成 70% 3個(gè)月售完 第一批 51 242279 14208 343396 2個(gè)月完成80% 5個(gè)月 競(jìng)品對(duì)應(yīng)產(chǎn)品價(jià)格研判 小結(jié)： ? 目前西郊 〃 林茵湖畔聯(lián)排價(jià)格 19174元 /平米 ，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交 9套， 3個(gè)月累計(jì)僅成交 11套，價(jià)格過(guò)高，市場(chǎng)接受度低，成交速度緩慢； ? 第二批銷(xiāo)售速度去化良好，聯(lián)排價(jià)格 15800元 /平米 為市場(chǎng)接受價(jià)格，較第一批上升 １１％（第一批 14200元 /平米） ； ? 若第三批考慮其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，保持正常提價(jià)幅度在 11％左右，則預(yù)計(jì)將去化正常，由此推
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