瑞心苑-房地產(chǎn)價格策略(已修改)
2025-01-16 01:14 本頁面
【正文】 第五章 房地產(chǎn)價格策略 第一節(jié) 房地產(chǎn)定價的程序和步驟 ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 ； ? 步驟 。 主要內(nèi)容 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價策略 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)定價方法 ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定 ? 第六節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價差 ? 第七節(jié) 房地產(chǎn)水平價差 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) ? 定價目標(biāo)是整個價格制定工作的靈魂 。 房地產(chǎn)定價目標(biāo)可以歸納為追求利潤最大化 、 追求市場占有率最大化 、 樹立企業(yè)形象 、 加快資金周轉(zhuǎn)速度等幾種不同的形式 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) ? 一 、 利潤最大化 ? 這是許多企業(yè)的定價目標(biāo) 。 當(dāng)該樓盤獨特性較強 ， 不易被其他樓盤替代時 ， 可采取高價定價方法 。 一般的企業(yè)應(yīng)更多采用低價策略 ， 通過薄利多銷來吸引顧客 ， 從長遠和總體利益看 ， 企業(yè)也有可能獲得最大利潤 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) ? 二 、 市場占有率最大化 ? 市場占有率是指一定時期內(nèi)某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量占當(dāng)?shù)厥袌鲣N售總量的份額。一般而言，成長型的公司適宜采用市場占有率目標(biāo)，通過薄利多銷的經(jīng)營方式，達到以量換利，提高市場地位的目的。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) ? 三 、 樹立良好的企業(yè)形象 ? 穩(wěn)定的價格有利于贏得企業(yè)形象，進而在行業(yè)中樹立長期優(yōu)勢。擁有較高市場占有率的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)適宜選用穩(wěn)定的價格策略。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價目標(biāo) ? 四 、 加速資金周轉(zhuǎn) ? 五 、 其他目標(biāo) ? 在某些特殊時期，企業(yè)也需要制定其他定價目標(biāo)，如：當(dāng)市場行情急轉(zhuǎn)直下時，企業(yè)就要以保本銷售或盡快脫手變現(xiàn)為定價目標(biāo)；為了應(yīng)對競爭者的挑戰(zhàn)，企業(yè)也可能以犧牲局部利益以遏止對手為定價目標(biāo)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價策略 ? 一、房地產(chǎn)靜態(tài)定價策略 ? 二、房地產(chǎn)動態(tài)定價策略 一、房地產(chǎn)靜態(tài)定價策略 ? 根據(jù)溢價水平的高低 ， 可以將房地產(chǎn)定價策略簡單地分為三類：銀子要賣金子價 、 金子只賣銀子價 、 金是金銀是銀一定要賣個“ 實價 ” 。 1. 銀子要賣金子價 ? 這是多數(shù)開發(fā)商的夢想 。 要做到這一點首先就必須使 “ 銀子具備某些金子的品質(zhì) ” ， 也就是需要為樓盤賦予一些高層次 、 高品質(zhì)元素如創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計 、 創(chuàng)新戶型 、 創(chuàng)新的材料運用 、 創(chuàng)新的科技成果運用等 ， 這些投入雖然并不需要“ 金子 ” 的代價 ， 但卻使樓盤具備了領(lǐng)先競爭者的內(nèi)在優(yōu)勢 ， 因而也就具備了“ 金子般的品質(zhì) ” 。 1. 銀子要賣金子價 ? 其次 ， 還必須使 “ 銀子看起來像是金子 ” 。 這就需要高超的樓盤形象和賣場包裝技巧 ， 必須使樓盤從外在形象 、 傳播形象 、 賣場形象都顯得比競爭對手高貴 、 典雅 。 最后 ， 還必須讓消費者相信樓盤確實具有等同于 “ 金子 ” 的價值 ，這就需要大規(guī)模 、 高規(guī)格 、 高層次的新聞炒作 、 整合推廣去說服消費者 。 1. 銀子要賣金子價 ? 但在今天競爭日趨激烈的市場環(huán)境下，這一策略的難度越來越大，風(fēng)險系數(shù)越來越高，它只適合內(nèi)部管理、控制能力特別強且富有創(chuàng)新精神與創(chuàng)新能力的企業(yè)。 ? 這一策略特別適合資金壓力較大而需要迅速回籠或出于特別的戰(zhàn)略目標(biāo)而對市場份額有著強烈需求的企業(yè) 。 “實價” ? 這一夾在中間的策略也有其不利的方面 ， 銷售周期較長容易導(dǎo)致銷售過程失控因而風(fēng)險較大 ， 價格不高不僅獲利平淡 ， 而且不利于樹立公司形象 ， 價格不低較難聚集人氣迅速完成銷售 。 二、房地產(chǎn)動態(tài)定價策略 ? 動態(tài)定價策略是指開發(fā)的樓盤從開始預(yù)售到全部售完為止全過程采取的策略。 ? 在樓盤銷售中，開盤定價是最為關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)價格是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標(biāo)不同而調(diào)整，對新推樓盤來說，是低價開盤，以后逐漸走高好呢？還是高價開盤待完成初步銷售目標(biāo)后再低價清貨好？ ? 低開高走策略就是隨著施工建筑物的不斷成形和不斷接近竣工，或根據(jù)銷售進展情況，每到一定的調(diào)價時點，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略，這是一種較常見的定價策略。 ? 低價開盤的優(yōu)點是： ? 第一 ， 便于快速成交 ， 促進良性循環(huán) 。 ? 第二 ， 每次調(diào)價能使顧客感受到房地產(chǎn)在增值 ， 給前期購房者以信心 ， 從而進一步形成人氣 ， 刺激潛在購房者購房 。 ? 第三 ， 便于日后的價格控制 。 ? 第四 ， 便于加快資金周轉(zhuǎn) 。 ? 低價開盤的缺點是： ? 第一 ， 首期利潤不高 。 ? 第二 ， 樓盤形象難以提升 ? （ 2） 適用范圍 ? 第一 ， 產(chǎn)品均好性不強 ， 又沒有什么特色； ? 第二 ， 樓盤的開發(fā)量相對較大 。 ? 第三 ， 絕對單價過高 ， 超出當(dāng)?shù)刂髁髻彿績r格 ? 第四 ， 市場競爭激烈 ， 類似產(chǎn)品過多 。 ? （ 3） 調(diào)價技巧 ? 房地產(chǎn)營銷控制由數(shù)量控制 、 價格控制 、 時間控制三方面組成 。 ?
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