某房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)告(已修改)
2025-03-17 20:11 本頁(yè)面
【正文】 謹(jǐn)呈：江蘇國(guó)信地產(chǎn) 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 [2023]GW48 徐州“國(guó)信上城”價(jià)格報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目位于徐州市新城區(qū)，隸屬淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心位臵，未來政府規(guī)劃存在重大利好 國(guó)信 〃 上城 雙核心之一 ：徐州正在朝著“雙核心”的城市架構(gòu)方向發(fā)展。新城區(qū)定位于政務(wù)中心和高檔住宅區(qū)，老城區(qū)定位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)中心。 城市向南、向東： 實(shí)施“東進(jìn)、南擴(kuò)”，疏解老城，優(yōu)化功能；城市以向東沿隴海鐵路和向東南沿 104國(guó)道與古黃河故道為城市主要發(fā)展軸。 報(bào)告前言 1 關(guān)于項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 項(xiàng)目為總建 65余萬平米的規(guī)模大盤，首期開發(fā) 73地塊，產(chǎn)品以疊加別墅和花園洋房為主。 總建筑面積： 45萬 m2 住宅總建筑面積： 65萬 m2 容積率： 綠地率： % 總居住戶數(shù) 建筑密度 車位配比 國(guó)信 〃 上城 是國(guó)信地產(chǎn)在徐州繼龍湖世家項(xiàng)目之后的又一全新力作，產(chǎn)品強(qiáng)力升級(jí)，致力于引領(lǐng)徐州中高端產(chǎn)品市場(chǎng)。 73（總建 ） 疊加： 洋房： 公寓： ?一期開發(fā) 73地塊， 144樓，建筑面積約 。其中洋房 15棟、疊加 24棟、 5棟高層。 ?首批推出 122， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) ?產(chǎn)品升級(jí)，形象高端 ?入市較晚，展示有限 ?推廣不足，節(jié)奏加快 ?年底推盤，回現(xiàn)壓力 工裝到位，沙盤到位 網(wǎng)絡(luò)釋放訊息，邀請(qǐng)客戶上門參觀 徐州秋季住博會(huì) 首次亮相，成功拔高調(diào)性，積累 800余組客戶；同時(shí)體驗(yàn)中心裝修完畢 算價(jià)升級(jí) 開盤前，多次摸排客戶，檢驗(yàn)誠(chéng)意度并測(cè)試價(jià)格。 盛大開盤，首批入市 選房方式待定 10月 1日 10月 25日 11月 57日 12月中旬 業(yè)務(wù)員到位，正式接待客戶 銷售物料并未到位，接待處也未裝修，只是業(yè)務(wù)員到位，做簡(jiǎn)單的介紹、登記 11月下旬 12月上旬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 開盤目標(biāo)溝通 ?開發(fā)商目標(biāo) 品牌目標(biāo)： 在 國(guó)信雙城中 承擔(dān)著 樹立標(biāo)桿 、打造 國(guó)信高端品牌 的使命和任務(wù)，為國(guó)信在徐州下一步的發(fā)展奠定好穩(wěn)固的基礎(chǔ) ； 速度目標(biāo)： 完成集團(tuán)的銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn) 2023年不低于 。 報(bào)告前言 2 關(guān)于目標(biāo) 穩(wěn)妥銷售 ， 最大化物業(yè)價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 報(bào)告結(jié)構(gòu) 1 2 3 4 策略前的分析 價(jià)格策略指導(dǎo) 核心均價(jià)的推導(dǎo) 價(jià)格表制作及驗(yàn)證 5 推售策略及工作計(jì)劃 ?市場(chǎng)分析 ?產(chǎn)品分析 ?客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 2023年宏觀政策出臺(tái)密集，以“ ” 兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，為史上最嚴(yán)調(diào)控 宏觀大勢(shì) ？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 限購(gòu)令 —— 限購(gòu)政策對(duì)于高端投資需求進(jìn)行直接限制和打壓，高端客戶進(jìn)入觀望 ?背景： ?出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù) ?表現(xiàn)： ?自政策出臺(tái)后國(guó)內(nèi)先后 14個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策細(xì)則，主要集中限購(gòu)、限貸上，而且還有其它城市將陸續(xù)會(huì)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則 宏觀大勢(shì) 廣州調(diào)控細(xì)則 5條 廈門調(diào)控細(xì)則5條 深圳調(diào)控細(xì)則2條 上海調(diào)控細(xì)則12條 杭州調(diào)控細(xì)則 22條 南京調(diào)控細(xì)則 5條 溫州、寧波調(diào)控細(xì)則 北京調(diào)控細(xì)則 5條 天津限購(gòu)令 ?？凇⑷齺喯拶?gòu)令 大連限購(gòu)令 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 宏觀大勢(shì) 限貸令 —— 二套房政策認(rèn)房又認(rèn)貸，將對(duì)改善性需求進(jìn)入門檻提高，增加改善購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買壓力和心理負(fù)擔(dān) 認(rèn)房 認(rèn)貸 ＋ 對(duì)于借款人 首次申請(qǐng)利用貸款 購(gòu)買住房，如果在要買房的城市房屋登記系統(tǒng)(也包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng) )當(dāng)中，其 家庭已登記 有一套及以上住房的，他再貸款購(gòu)買的住房一定是第二套及以上住房 借款人 已經(jīng)利用過貸款 購(gòu)買過一套及以上的住房，又申請(qǐng)貸款來買住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 加息影響 —— 隨著通脹壓力和人民幣外部升值壓力愈加明顯，中國(guó)即將進(jìn)入加息周期對(duì)抗內(nèi)外壓力，對(duì)于剛需客戶同樣打擊 宏觀大勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 政策影響 1—— 在前期調(diào)控措施與加息的疊加效應(yīng)下，購(gòu)房者的購(gòu)房成本明顯增加 宏觀大勢(shì) 限購(gòu) 限貸 加息、 加稅 全國(guó)“一刀切”： ?首套：首付 3成以上； ?2套：首付 5成以上； ?3套：停止貸款 ?商業(yè)貸款、公積金貸款月供增加； 從 10月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，且屬于家庭唯一住房，減按 1%征收契稅。其余不予優(yōu)惠 自政策出臺(tái)后國(guó)內(nèi)先后 14個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策細(xì)則，主要集中限購(gòu) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 政策影響 1—— 首限購(gòu)、限貸、加息等綜合影響，市場(chǎng)各部分購(gòu)買群體均受到購(gòu)買影響，市場(chǎng)需求受打壓 宏觀大勢(shì) 受限貸影響首付增加、契稅增加、月供增加 受限購(gòu)、限貸影響，部分高端投資客觀望或者推遲購(gòu)買決定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 —— 十大重點(diǎn)一線城市成交指數(shù)環(huán)比下降比較明顯 ,二十大重點(diǎn)城市成交指數(shù)環(huán)比上漲 宏觀大勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息研究中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 徐州政策 —— 10月開始進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售行為，并執(zhí)行住宅契稅新政，提高二套房契稅 徐州市場(chǎng) 徐州市政策表現(xiàn)一 : 徐州市政策表現(xiàn)二 : 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 徐州市場(chǎng) —— 供求比創(chuàng)下新低 ，有可能屬于趕搭契稅調(diào)整政策末班車的現(xiàn)象 徐州市場(chǎng) ?歷史上徐州 0508年一直處于供過于狀態(tài)，存在較大的市場(chǎng)存量壓力； ?09年在全國(guó)市場(chǎng)爆發(fā)情況下，徐州市場(chǎng)出現(xiàn)少有的供不應(yīng)求； ?10年恢復(fù)供求平衡狀態(tài)，市場(chǎng)需求旺盛； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 宏觀市場(chǎng)：受到有史以來最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，一線市場(chǎng)成交量萎縮明顯； 徐州市場(chǎng)：尚處于上升期，受政策干擾后的恢復(fù)能力強(qiáng)。 但也不可避免的將存在轉(zhuǎn)淡的風(fēng)險(xiǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 首先著眼于整體區(qū)域市場(chǎng)，徐州市場(chǎng)住宅均價(jià)大致分為如下四級(jí)，本項(xiàng)目所在
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