中原_住宅價(jià)格制定策略212616780-免費(fèi)閱讀
【正文】 各戶型間的競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理 ?216。 綜合折扣系數(shù)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航面積 :n 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積n 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積n 方法 : 項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積； 分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì) .價(jià)格 :n 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。n 贈(zèng)送面積 ——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸 1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格 =參照物市場(chǎng)價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 參數(shù)釋義n 均價(jià) —— 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。層差 － 干擾 ] （建筑面積 +贈(zèng)送面積 折算率 247。住宅價(jià)格表的制作策略中心 實(shí)用率） } 247。n 水平系數(shù) —— 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。n 折算率 ——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野好價(jià)格開始攀升高層視野好，但無景觀，價(jià)格不宜太高沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格 ,壓低中高層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林 ,樓距適中。n 用函數(shù) SUM求和時(shí) ,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi) 。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力 ?216。各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理 ?216。 單位建安成本 ——取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100）R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+85%) (10%+110%) (40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點(diǎn)后 3位 )綜合折扣付款方式及優(yōu)惠 (實(shí)例 )：一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ）銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ）關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ）銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航步 驟水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù)折后總價(jià) =折后單價(jià) 建筑面積折前總價(jià) =折后總價(jià) 247。低樓層無景觀，價(jià)格不能高高層層無景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)等。系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；25
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