優(yōu)秀的物業(yè)管理--實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障(編輯修改稿)
2025-02-26 14:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 備的基礎(chǔ)管理團(tuán)隊(duì)一定要重視 3. 心中 要有顧客的 需求 ? 管理和服務(wù)的行為一定要讓業(yè)主關(guān)注到。 ? 業(yè)主的活動(dòng)頻次要增加。 ? 對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，社區(qū)的核心經(jīng)濟(jì)需求是非應(yīng)該業(yè)務(wù)。 ? 如何找到客戶有效需求并建立起有效的滿足需求供應(yīng)鏈。 4. 心中要有主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù) 前期工作 由于物業(yè)開辦前期，市場(chǎng)、客戶、包括公司自身對(duì)項(xiàng)目所提的要求都存在變異的因數(shù)，實(shí)際工作時(shí)需按針對(duì)實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)要與公司派出的前期工作人員（特別是管理、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)人員）互相配合協(xié)作，以期達(dá)到最高理想的經(jīng)營(yíng)管理效果。 日常工作 日常關(guān)注要點(diǎn)與實(shí)務(wù) 物業(yè)日常維護(hù) 樓宇保養(yǎng)與翻新 目錄 I. 客戶資源：體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的核心價(jià)值 II. 物業(yè)管理：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障 III. 資產(chǎn)管理：物業(yè)企業(yè)盈利模式與創(chuàng)新 智慧物業(yè)顛覆傳統(tǒng)模式 傳統(tǒng) 物業(yè)面臨人工成本、物料成本等各項(xiàng)費(fèi)用持續(xù)上漲將無(wú)法生存。全國(guó) 7萬(wàn)余家物業(yè)企業(yè)， 20年 后 90%會(huì)消失。留下來(lái)十幾家 服務(wù)集團(tuán)或聯(lián)盟， 占據(jù)著全國(guó)七八成的市場(chǎng)，各地留下部分本土化的企業(yè)瓜分余下的市場(chǎng)。 智慧 地球、智慧城市的機(jī)會(huì)是屬于傳統(tǒng)行業(yè)的高科技化機(jī)會(huì)，智慧 化物業(yè)是 行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然選擇 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要性 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，現(xiàn)金資產(chǎn)上升 投資渠道單一 存入銀行 閑置資金為投入生產(chǎn)領(lǐng)域 資產(chǎn)收益低 銀行存款 因此，對(duì)于企業(yè)特別是集團(tuán)化企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論從資源配置還是企業(yè)資產(chǎn)保值增值的角度來(lái)說(shuō)，單一投資渠道都是低效率和不利的。 必須竭盡所能的通過(guò)各種手段進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，才是資產(chǎn)保值增值的根本。 什么是資產(chǎn) 所謂資產(chǎn)，指投資或經(jīng)過(guò)去的交易、經(jīng)營(yíng)形成的，由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期 資產(chǎn)的分類 流動(dòng)／非流動(dòng)資產(chǎn) 信貸／非信貸資產(chǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn) 公共資產(chǎn) 實(shí)物資產(chǎn) 加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn) 安全資產(chǎn) 資產(chǎn)的三種主要形態(tài) ?產(chǎn)權(quán)形態(tài) ： 產(chǎn)權(quán)的實(shí)物形態(tài)、產(chǎn)權(quán)的股權(quán)形態(tài)、產(chǎn)權(quán)的債權(quán)形態(tài)。 產(chǎn)權(quán)的實(shí)物形態(tài) 對(duì)資產(chǎn)直接的實(shí)物占有。 產(chǎn)權(quán) 的股權(quán)形態(tài) 對(duì)資產(chǎn)通過(guò)持有股權(quán)的形式來(lái)占有。 產(chǎn)權(quán)的債權(quán)形態(tài) 經(jīng)濟(jì)主體將資產(chǎn)放貸 出去之后對(duì)這部分資產(chǎn) 形成的債權(quán) 占有。 ?貨幣形態(tài)： 現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金 特點(diǎn) ：處于轉(zhuǎn)換過(guò)程中、具有時(shí)效性、易發(fā)生無(wú)形損耗 ?資源形態(tài)： 有用途和有價(jià)值的物質(zhì)，由于資源具有量、質(zhì)、 時(shí)間和空間等多種屬性 ，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念。 廣義資產(chǎn)管理 廣義資產(chǎn)管理，是指資產(chǎn) 所有人以其資產(chǎn)（包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)所有人所期望目的的行為 。 在金融界，是將企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 。以企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效 最大化為目的，以企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)重組為特征，以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，以獲取最有力的盈利機(jī)會(huì)為方式的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念 。 奧迪 的四個(gè)圓圈，波音和麥道、埃克森和美孚、花旗銀行和旅行者集團(tuán)，包括戴德梁產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，對(duì)相關(guān)方來(lái)說(shuō)都是成功的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案例 。 而通用收購(gòu) 歐寶、薩博獲得歐洲市場(chǎng)和優(yōu)良資產(chǎn)（技術(shù)），北京人熟悉的北冰洋汽水被收購(gòu)都是成功的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案例。 物業(yè)資產(chǎn)管理 為了滿足置業(yè)投資者的 目標(biāo)，綜合利用物業(yè)服務(wù)（ Property Service）、設(shè)施管理 (Facility Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 (Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理 (Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為投資提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù) 。 流動(dòng)資產(chǎn)中的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng) 1. 清理往來(lái)賬款 ? 特別是開發(fā)下屬物業(yè)企業(yè)，必須保留會(huì)議紀(jì)要、簽批文件和流程，這些管理痕跡都是結(jié)算依據(jù) 。 2. 劃小核算單位， 財(cái)務(wù)報(bào)告簡(jiǎn)單易懂 ? 讓每一個(gè)員工存在經(jīng)營(yíng)意識(shí)的最好辦法就是將收入和支出直接與他的利益掛鉤 。 3. 項(xiàng) 目預(yù)核算可考慮計(jì)入資金成本 ? 投資必須考慮計(jì)算資金成本，新項(xiàng)目啟動(dòng)可采用前期借支（基準(zhǔn)利率的） ，要求項(xiàng)目自我資金平衡； ? 項(xiàng)目現(xiàn)金流結(jié)余，公司統(tǒng)籌調(diào)用支付資金成本 （銀行基準(zhǔn)利率）； ? 出現(xiàn)項(xiàng)目流動(dòng)性不足，
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