優(yōu)秀的物業(yè)管理--實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障(文件)
【正文】 產(chǎn)的報(bào)告或信息 ? 建立和實(shí)施緊急事務(wù)處 理機(jī)制 ? 依法設(shè)置賬簿及保管財(cái)務(wù)資料 ? 保管 目標(biāo)資產(chǎn)所有檔案資料 ? 監(jiān)管律師事務(wù)所及 其他機(jī)構(gòu)或處理與目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)的爭(zhēng)議、訴訟、仲裁或行政處罰 ? 根據(jù)約定制作提交報(bào)告 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 管理的實(shí)施：租賃管理 需租務(wù)經(jīng)驗(yàn) ： ? 準(zhǔn)備和分析市場(chǎng)信息 ? 建立租賃管理系統(tǒng) ? 建立租賃數(shù)據(jù)庫(kù) ? 準(zhǔn)備租賃意向書、合同等法律文件 ? 根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定談判策略，客戶談判，出具租賃意向書 ? 向包括地產(chǎn)中介和租戶在內(nèi)的第三方提供信息并進(jìn)行談判 ? 處理租戶續(xù)約相關(guān)事務(wù) ? 按時(shí)向租戶發(fā)出付款通知，收取租金、物業(yè)費(fèi)及其他約定費(fèi)用 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 管理的實(shí)施：升級(jí)管理 需建筑及設(shè)施 管理的經(jīng)驗(yàn)： ? 提出設(shè)施設(shè)備的升級(jí)改造提方案，包括財(cái)務(wù)可行性分析、裝修改造方案 ? 推薦升級(jí)改造機(jī)構(gòu)及其團(tuán)隊(duì)，包括建筑師、設(shè)計(jì)師、承包商、材料供應(yīng)商等 ? 制定升級(jí)改造管理和預(yù)算機(jī)制 ? 協(xié)調(diào)、監(jiān)管升級(jí)改造過(guò)程 ? 獲得相關(guān)政府主管部門的批準(zhǔn) ? 對(duì)升級(jí)改造進(jìn)行驗(yàn)收 ? 制定并監(jiān)管維修保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 管理的實(shí)施：融資管理 尋找 目標(biāo)資產(chǎn)和融資機(jī)構(gòu)： ? 尋求融資機(jī)構(gòu)并委托可行性的融資方案，物業(yè)盡職審查及市場(chǎng)調(diào)研 ? 根據(jù)融資合同進(jìn)行管理和并提交報(bào)告 ? 根據(jù)融資合同按時(shí)支付融資費(fèi)、償還本息 傳統(tǒng)融資方式 銀行貸款 企業(yè)最主要的融資渠道。 物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 策劃實(shí)施、評(píng)估、置換 /抵押、資本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)紀(jì)、管理、集成 日常五大基本服務(wù)、外包管理 等，如發(fā)電機(jī)房外包等。 流動(dòng)資產(chǎn)中的現(xiàn)金經(jīng)營(yíng) 4. 避免資金分散，提高使用效率 ? 世界上企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的，大部分是企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)前景看好時(shí)，沒(méi)注意風(fēng)險(xiǎn)防范，現(xiàn)金流突然緊張?jiān)斐桑绻麤](méi)有足夠的優(yōu)良資產(chǎn)可供融資變現(xiàn)，就會(huì)出現(xiàn)倒閉風(fēng)險(xiǎn) 。 物業(yè)資產(chǎn)管理 為了滿足置業(yè)投資者的 目標(biāo)，綜合利用物業(yè)服務(wù)（ Property Service）、設(shè)施管理 (Facility Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 (Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理 (Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為投資提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù) 。 在金融界，是將企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 。 產(chǎn)權(quán) 的股權(quán)形態(tài) 對(duì)資產(chǎn)通過(guò)持有股權(quán)的形式來(lái)占有。 智慧 地球、智慧城市的機(jī)會(huì)是屬于傳統(tǒng)行業(yè)的高科技化機(jī)會(huì)，智慧 化物業(yè)是 行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然選擇 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要性 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，現(xiàn)金資產(chǎn)上升 投資渠道單一 存入銀行 閑置資金為投入生產(chǎn)領(lǐng)域 資產(chǎn)收益低 銀行存款 因此，對(duì)于企業(yè)特別是集團(tuán)化企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論從資源配置還是企業(yè)資產(chǎn)保值增值的角度來(lái)說(shuō)，單一投資渠道都是低效率和不利的。 4. 心中要有主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù) 前期工作 由于物業(yè)開辦前期，市場(chǎng)、客戶、包括公司自身對(duì)項(xiàng)目所提的要求都存在變異的因數(shù)，實(shí)際工作時(shí)需按針對(duì)實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)要與公司派出的前期工作人員（特別是管理、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)人員）互相配合協(xié)作，以期達(dá)到最高理想的經(jīng)營(yíng)管理效果。 ? 員工凝聚力，活力己經(jīng)有了后，如何提高效率 ? 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理團(tuán)隊(duì)一定要重視 3. 心中 要有顧客的 需求 ? 管理和服務(wù)的行為一定要讓業(yè)主關(guān)注到。 后人口紅利時(shí)代的勞動(dòng)力密集型行業(yè)如何應(yīng)對(duì) 二級(jí)管理體系 運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供 培訓(xùn)、支持、考核 運(yùn)營(yíng)服務(wù)過(guò)程監(jiān)控 標(biāo)準(zhǔn)合約管控 標(biāo)準(zhǔn) 支持 監(jiān)控 考核 物業(yè)運(yùn)營(yíng) 客戶服務(wù) 市場(chǎng)推廣配合 物業(yè)品牌維護(hù) 實(shí)施 完善 提升 運(yùn)營(yíng)服務(wù) 品質(zhì) = + 公司 項(xiàng)目 物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng) 核心特色思考 目標(biāo) —— 系統(tǒng)集成服務(wù)提供商 一流企業(yè)定標(biāo)準(zhǔn) （智慧） 二流企業(yè)做品質(zhì) /服務(wù)（智力） 三流企業(yè)做基礎(chǔ)（苦力） 物業(yè)企業(yè)與物業(yè)運(yùn)營(yíng) 核心特色思考 系統(tǒng)集成服務(wù)提供商 制定準(zhǔn)入 /退出標(biāo)準(zhǔn)體系 系統(tǒng)集成專業(yè)配套資源 集成市
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