物業(yè)管理第十章物業(yè)管理的國(guó)際視角(編輯修改稿)
2025-02-28 21:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 350戶(hù)的公寓小區(qū)，其業(yè)委會(huì)由 5名業(yè)主組成，分別擔(dān)任主席、副主席、財(cái)務(wù)、設(shè)備管理人和秘書(shū)。業(yè)委會(huì)又被稱(chēng)作 Board（董事會(huì)），這 5名成員也被稱(chēng)為董事會(huì)成員。 2．委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理 ? 美國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂代理合同后，一般只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施整體管理時(shí)，通常委派一名房產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理。房產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)主要是制定管理計(jì)劃、編制預(yù)算、制定保養(yǎng)計(jì)劃、負(fù)責(zé)租金收取和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等，作業(yè)服務(wù)則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，房產(chǎn)經(jīng)理承擔(dān)作業(yè)服務(wù)監(jiān)理的職責(zé)。 ? 具體來(lái)說(shuō)就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后，將物業(yè)管理的內(nèi)容細(xì)化，然后發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專(zhuān)業(yè)單位。 （二）美國(guó)物業(yè)管理的主要特點(diǎn) 1．管理細(xì)分與專(zhuān)業(yè)化 2．以人為本，顧客至上 3．制度健全，管理嚴(yán)格 4．信息技術(shù)應(yīng)用廣泛，基本實(shí)行“全過(guò)程”物業(yè)管理 5．風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制健全 6．職業(yè)化體系完備 （四）美國(guó)物業(yè)服務(wù)人員資質(zhì)管理 1．居住物業(yè)管理經(jīng)理（ ARM） 居住物業(yè)管理經(jīng)理主要負(fù)責(zé)管理出租公寓、出租活動(dòng)住宅、共管住宅、獨(dú)棟家庭住宅及單身公寓等。 IREM規(guī)定授予ARM資格的從業(yè)人員必須符合接受 IREM的職業(yè)培訓(xùn)并修滿(mǎn) 5個(gè)學(xué)分的課程、通過(guò) ARM資格考試、承諾遵守并維護(hù)“ ARM職業(yè)道德準(zhǔn)則”、具備住宅管理經(jīng)驗(yàn)等條件。 2．注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理（ CPM） 注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，是 IREM專(zhuān)為管理各類(lèi)大型物業(yè)投資組合的專(zhuān)業(yè)人員設(shè)置的職銜，獲得 CPM資格意味著具備高水平的管理技能和經(jīng)驗(yàn)、扎實(shí)的教育背景和卓越的工作業(yè)績(jī)， CPM資格證書(shū)是全社會(huì)考察和評(píng)判物業(yè)管理從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)能力的重要標(biāo)志。 第三節(jié) 日、韓的物業(yè)管理 一、日本的物業(yè)管理 （一）日本物業(yè)服務(wù)的模式 參見(jiàn)課本 336頁(yè) （二）日本物業(yè)管理的特點(diǎn) 1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)許可登記制度 2．重視從業(yè)人員資格管理和培訓(xùn) 3．重視發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用 4．重視物業(yè)管理的超前介入 5．服務(wù)技術(shù)與設(shè)備先進(jìn) 6．高度重視清潔工作 （三）日本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容 1．住宅管理服務(wù) 2．咨詢(xún)業(yè)務(wù) 3．技術(shù)支持服務(wù) 4．保全監(jiān)控服務(wù) 5．其他服務(wù) （四）日本的公寓住宅管理 1．公寓管理的形式 （ 1）委托管理 （ 2）自主管理 （ 3）兼容式管理 2．公寓管理的相關(guān)法規(guī) 對(duì)于公寓大廈的管理操作，日本有嚴(yán)格、具體的法律規(guī)定。如 《 大樓管理法 》 、《 警衛(wèi)業(yè)法 》 和 《 消防法 》 等。這些法律對(duì)從業(yè)資格、操作規(guī)范、質(zhì)量要求、安全保障、技術(shù)指標(biāo)等都作了具體規(guī)定。 3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi) （ 1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成 主要有五個(gè)方面的費(fèi)用構(gòu)成：一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，用于維持物業(yè)管理所需的辦公開(kāi)支和人員酬金，其征收標(biāo)準(zhǔn)一般靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府只對(duì)公營(yíng)住宅（只租用給低收入者）的服務(wù)費(fèi)予以管制；二是維修公積金，按住宅維修長(zhǎng)期執(zhí)行計(jì)劃書(shū)實(shí)施預(yù)算，一般約為管理費(fèi)，然后分?jǐn)偟皆拢丛率杖?；三是公益金，用于中央空調(diào)、共用飲水器、電梯、水泵、走道照明供電以及綠化、除害、環(huán)境質(zhì)量（水、空氣等）監(jiān)測(cè)等支出，公司根據(jù)每戶(hù)實(shí)際使用情況確定；四是管理組合費(fèi)，即業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)等
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