物業(yè)管理第十章物業(yè)管理的國際視角(編輯修改稿)
2025-02-28 21:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 350戶的公寓小區(qū)，其業(yè)委會由 5名業(yè)主組成，分別擔任主席、副主席、財務、設備管理人和秘書。業(yè)委會又被稱作 Board（董事會），這 5名成員也被稱為董事會成員。 2．委托物業(yè)服務企業(yè)管理 ? 美國的物業(yè)服務企業(yè)簽訂代理合同后，一般只負責整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務則聘請專業(yè)的服務公司承擔。 ? 物業(yè)服務企業(yè)在實施整體管理時，通常委派一名房產(chǎn)經(jīng)理負責小區(qū)的日常管理。房產(chǎn)經(jīng)理的職責主要是制定管理計劃、編制預算、制定保養(yǎng)計劃、負責租金收取和營銷活動等，作業(yè)服務則由物業(yè)服務企業(yè)委托專業(yè)公司實施，房產(chǎn)經(jīng)理承擔作業(yè)服務監(jiān)理的職責。 ? 具體來說就是物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)后，將物業(yè)管理的內(nèi)容細化，然后發(fā)包給清潔、保安、設備維修等專業(yè)單位。 （二）美國物業(yè)管理的主要特點 1．管理細分與專業(yè)化 2．以人為本，顧客至上 3．制度健全，管理嚴格 4．信息技術應用廣泛，基本實行“全過程”物業(yè)管理 5．風險防范機制健全 6．職業(yè)化體系完備 （四）美國物業(yè)服務人員資質(zhì)管理 1．居住物業(yè)管理經(jīng)理（ ARM） 居住物業(yè)管理經(jīng)理主要負責管理出租公寓、出租活動住宅、共管住宅、獨棟家庭住宅及單身公寓等。 IREM規(guī)定授予ARM資格的從業(yè)人員必須符合接受 IREM的職業(yè)培訓并修滿 5個學分的課程、通過 ARM資格考試、承諾遵守并維護“ ARM職業(yè)道德準則”、具備住宅管理經(jīng)驗等條件。 2．注冊物業(yè)管理經(jīng)理（ CPM） 注冊物業(yè)管理經(jīng)理人是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，是 IREM專為管理各類大型物業(yè)投資組合的專業(yè)人員設置的職銜，獲得 CPM資格意味著具備高水平的管理技能和經(jīng)驗、扎實的教育背景和卓越的工作業(yè)績， CPM資格證書是全社會考察和評判物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)能力的重要標志。 第三節(jié) 日、韓的物業(yè)管理 一、日本的物業(yè)管理 （一）日本物業(yè)服務的模式 參見課本 336頁 （二）日本物業(yè)管理的特點 1．物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)許可登記制度 2．重視從業(yè)人員資格管理和培訓 3．重視發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用 4．重視物業(yè)管理的超前介入 5．服務技術與設備先進 6．高度重視清潔工作 （三）日本物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容 1．住宅管理服務 2．咨詢業(yè)務 3．技術支持服務 4．保全監(jiān)控服務 5．其他服務 （四）日本的公寓住宅管理 1．公寓管理的形式 （ 1）委托管理 （ 2）自主管理 （ 3）兼容式管理 2．公寓管理的相關法規(guī) 對于公寓大廈的管理操作，日本有嚴格、具體的法律規(guī)定。如 《 大樓管理法 》 、《 警衛(wèi)業(yè)法 》 和 《 消防法 》 等。這些法律對從業(yè)資格、操作規(guī)范、質(zhì)量要求、安全保障、技術指標等都作了具體規(guī)定。 3．物業(yè)服務收費 （ 1）物業(yè)服務收費的構成 主要有五個方面的費用構成：一是物業(yè)服務費，用于維持物業(yè)管理所需的辦公開支和人員酬金，其征收標準一般靠市場調(diào)節(jié)，政府只對公營住宅（只租用給低收入者）的服務費予以管制；二是維修公積金，按住宅維修長期執(zhí)行計劃書實施預算，一般約為管理費，然后分攤到月，并按月收??；三是公益金，用于中央空調(diào)、共用飲水器、電梯、水泵、走道照明供電以及綠化、除害、環(huán)境質(zhì)量（水、空氣等）監(jiān)測等支出，公司根據(jù)每戶實際使用情況確定；四是管理組合費，即業(yè)主委員會的辦公費等
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