某大廈銷(xiāo)售企劃方案(編輯修改稿)
2025-02-26 13:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樹(shù)立市場(chǎng)形象及地位 快速完成銷(xiāo)售任務(wù)及目標(biāo) 前期： 資金快速回籠 為目的 中后期： 兼顧品牌建設(shè) 價(jià)格定位 成本加成法 多因子比較 消費(fèi)心理探測(cè) 建議本案住宅部分整盤(pán)套內(nèi)均價(jià)為 3400元 /㎡ 定價(jià)方法 項(xiàng)目因素 細(xì)化因素 本案 檀香山 羅馬假日 貝迪新城 幸福里 地 域 因 素 環(huán) 境 升值前瞻 0 1 1 1 1 生活氣氛 0 1 0 0 0 人文氣氛 0 0 0 0 0 自然環(huán)境 （噪聲） 0 0 0 2 0 治安狀況 0 0 0 0 1 區(qū)域印象 0 1 1 2 1 交 通 步行交通 0 1 1 2 2 公共交通 0 1 1 1 1 配 套 學(xué)校、幼兒園 0 0 0 1 0 菜場(chǎng)、商場(chǎng) 0 1 1 1 1 醫(yī)院、銀行 0 1 1 1 1 樓 盤(pán) 個(gè) 別 因 素 規(guī)模（顯示配套、空間及社會(huì)影響力） 0 2 1 0 1 戶型的市場(chǎng)接受度 0 0 1 1 0 設(shè)備（電梯、智能化、消防等） 0 1 1 0 0 裝修（地面、廚房、衛(wèi)生間、門(mén)窗） 0 0 0 0 0 外觀（大堂、會(huì)所、外立面） 0 1 0 0 0 景觀 0 1 0 0 1 新技術(shù)、新材料運(yùn)用 0 0 0 0 0 發(fā)展商實(shí)力 0 0 1 0 1 物業(yè) 管理 品牌 0 1 1 0 1 收費(fèi)、服務(wù)水平 0 0 0 0 0 工程形象進(jìn)度 潛在風(fēng)險(xiǎn)（工程進(jìn)展 ） 0 0 0 0 0 營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)包裝 0 0 1 1 0 合計(jì) 0 3 2 7 4 價(jià)格定位 —— 住宅部分 比較樓盤(pán) 檀香山 羅馬假日 貝迪新城 幸福里 本案 銷(xiāo)售均價(jià) 3360 3320 3700 3050 綜合分值 3 2 7 4 修正后價(jià)格 影響權(quán)重 25 35 15 25 權(quán)重值 （修正價(jià)格 權(quán)重） 價(jià)格定位 —— 住宅部分 考慮 2023年正式發(fā)售，預(yù)計(jì)本案執(zhí)行全程均價(jià)水平將超過(guò) 3400元 /平方米（套內(nèi)） 住宅銷(xiāo)控設(shè)想 價(jià)格定位 —— 住宅部分 住宅 A、 B棟價(jià)格 A棟套內(nèi)均價(jià)： 3300元 /㎡ B棟套內(nèi)均價(jià)： 3500元 /㎡ B棟戶型結(jié)構(gòu)總體素質(zhì)更好 B棟朝向更好 建議 B棟在產(chǎn)品本身比 A棟有所提升 ,如 :交房標(biāo)準(zhǔn)等 市場(chǎng)價(jià)格自然漲幅 價(jià)格定位 —— 住宅部分 路段因素 細(xì)化因素 本項(xiàng)目 花園路 桃園路 大石路 南城大道 地位因素 環(huán)境 區(qū)域印象 0 1 1 0 1 生活氣氛 0 1 1 1 0 治安狀況 0 0 0 0 1 交通 步行交通 0 1 1 1 0 公共交通 0 0 0 0 1 人流量 0 0 0 1 1 業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素 規(guī)模 0 0 0 1 1 設(shè)備 0 0 0 0 1 裝修 0 1 1 0 0 外觀 0 0 0 0 1 衛(wèi)生狀況 0 0 1 0 1 前景因素 地段發(fā)展走向 0 0 0 0 0 升值潛力預(yù)測(cè) 0 0 0 1 1 合計(jì) 0 4 3 3 7 價(jià)格定位 —— 商業(yè)部分 價(jià)格定位 —— 商業(yè)部分 各路段租金的均價(jià)及基本情況表 市場(chǎng)比較樓盤(pán)權(quán)重及打分表 比較路段 本項(xiàng)目 花園路 桃園路 大石路 南城大道 租賃均價(jià) —— 45元 /㎡ 55元 /㎡ 50元 /㎡ 60元 /㎡ 綜合分值 —— 4 3 3 7 修正后價(jià)格 —— 影響權(quán)重 —— 30 20 25 25 權(quán)重值 （修正價(jià)格 權(quán)重） 故本案臨街門(mén)面租金可達(dá)到為 52～ 58元 /㎡ ，比較理想的投資回報(bào)率為 7%，則可推導(dǎo)出該地段的臨街門(mén)面售價(jià)為： 9942元 /㎡ 價(jià)格定位 —— 商業(yè)部分 路段因素 細(xì)化因素 本項(xiàng)目 上新街商鋪 金陽(yáng)重慶印象 四公里沿街商鋪 地位因素 環(huán)境 區(qū)域印象 0 1 1 1 生活氣氛 0 1 1 0 治安狀況 0 1 0 1 交通 步行交通 0 2 1 0 公共交通 0 1 0 1 人流量 0 1 0 0 業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素 規(guī)模 0 0 1 1 設(shè)備 0 0 1 0 裝修 0 0 1 0 外觀 0 0 1 1 衛(wèi)生狀況 0 1 1 1 前景因素 地段發(fā)展走向 0 0 2 1 升值潛力預(yù)測(cè) 0 1 1 2 合計(jì) 0 7 9 1 比較路段 本項(xiàng)目 上新街商鋪 金陽(yáng)重慶印象 四公里沿街商鋪 租賃均價(jià) —— /㎡ /㎡ 1萬(wàn)元 /㎡ 綜合分值 —— 7 9 1 修正后價(jià)格 —— 8602 13761 9901 影響權(quán)重 —— 30 35 35 權(quán)重值 （修正價(jià)格 權(quán)重） 10862 2581 4816 3465 通過(guò)上面的市場(chǎng)分析和測(cè)算，我們得到一個(gè)比較客觀的“凱陽(yáng)大廈”的商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)： （ 10862+9942） /2=10402元 /平方米（建筑） 價(jià)格定位 —— 商業(yè)部分 考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理以及招商成功對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)作用，天晟建議臨街商鋪價(jià)格可定在 12023元 /平米（建筑），根據(jù)通常 2層、 3層與 1層售價(jià)的比例關(guān)系，從而推導(dǎo)出各層商鋪的建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)： 樓層 建筑面積均價(jià)（元 /平米） 1F 12023 2F 7000 3F 40
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