【文章內(nèi)容簡介】 型 ㎡ 售價(jià) 公攤 銷售情況 一期 多層：120 高層：135 多層 :3000(7F) 高層 :3438起 9%~15% 達(dá)90% 二期 高層：140 多層 :3250(7F) 高層 :3600起 9%~15% 走勢平穩(wěn) 總計(jì) 七成二十年按揭 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 39 ? 對于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【長城園】 對本項(xiàng)目有一定影響 ： A、 從地理位置上看，與本項(xiàng)目的差別不大。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽(yù)度。且第二期、三期的工作進(jìn)度與銷售周期與本項(xiàng)目有一定程度的重合。 C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化， 正是本項(xiàng)目所缺乏的。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 40 【錦江新時(shí)代花園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 總建面： 33841㎡ 建 筑：雙塔樓 15F 會 所： 1480 ㎡，配套較為完善 車 位： 129 綠化率： 40% 環(huán) 境：內(nèi)外環(huán)境較好 處立面：較為時(shí)尚、現(xiàn)代 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 41 戶 型： 85~351 ㎡共 13種戶型 主力戶型為 150~180 ㎡ 異型房較多 電 梯：兩梯六戶 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 42 ? 銷售狀況 售價(jià)： 3580元起（清） 銷售業(yè)績較差，不足 50%左右 每月有較多的退房戶（主要選擇國嘉華庭、彩虹花園） 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 43 ? 對于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【錦江新時(shí)代花園】 有一定特色，但對于本項(xiàng)目來說，基本上無影響 ： A、從銷售現(xiàn)狀來看，該項(xiàng)目抗沖擊的能力差，主要原因是 性價(jià)比低 。 B、從戶型上看，設(shè)計(jì)較差，存在較多的異型房。 C、從銷售周期來看，與本項(xiàng)目無沖突。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 44 【冠城花園】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 105畝 總建面：二期 80000㎡、三期 60000㎡ 建 筑： 12幢 20F的高層 環(huán) 境：歐式園林 處立面：歐式外立面 戶 型： 140~320㎡，主力戶型為 150~170㎡ 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 45 ? 銷售狀況 售價(jià)： 3000元起，均價(jià) 4000元 一期為集團(tuán)整體購買 ? 對于本項(xiàng)目的影響 【 冠城花園 】為內(nèi)環(huán)線最大規(guī)模的高層社區(qū)，是本項(xiàng)目的主要競爭對手之一。 A、價(jià)格上有較大的競爭力。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 C、工程、銷售進(jìn)度與本項(xiàng)目較為重合。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 46 【國嘉華庭】 ? 項(xiàng)目概況 占 地： 7817㎡ 總建面： 63000㎡ 建 筑： 33F、 C型半圍合式規(guī)劃 總戶數(shù)： 438 商 場：無 車 位： 1： 環(huán) 境： 、中庭花 園融為一體，環(huán)境悠美。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 47 戶 型： ~ ㎡共十余種戶型 主力戶型為 ㎡ 高層條式開面布局，雙面景觀、視覺通 透性好 電 梯：三梯四戶（觀光電梯一部） ? 銷售狀況 售價(jià)： 3680元 ~4800元（清）、均價(jià) 4400元 銷售達(dá) 80%以上，余 80多套 單價(jià)自開盤起上漲 100元 /㎡ 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 48 ? 對于本項(xiàng)目的影響 綜上分析， 【國嘉華庭】 優(yōu)勢較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤之一，為本項(xiàng)目起到了良好的市場輔墊 ： A、對于拉動府河房價(jià)上揚(yáng)以及本區(qū)域需求增長起到了一定的積極作用。 B、較具競爭力的特色吸引了眾多消費(fèi)者的關(guān)注，為本區(qū)域聚集了一定的人氣。 C、從銷售上看，所剩單位不多，與本項(xiàng)目的工程及銷售進(jìn)度上并無沖突。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 49 結(jié)論： ? 從供求體狀況來看，盡管本區(qū)域有一定量的待開發(fā)項(xiàng)目， 但對本項(xiàng)目夠成威脅的并不多。 ? 區(qū)域內(nèi)對電梯公寓的需求主要決定于項(xiàng)目本身的特色。 ? 對大戶型有較大的需求，主要決定于目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)形態(tài)（購買力較高、輕度價(jià)格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 50 四、抗性樓盤概況 部分高檔物業(yè)價(jià)格走勢 （表中電梯公寓為起價(jià)） 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價(jià)格 盤谷花園 領(lǐng)事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側(cè) 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側(cè) 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 51 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 地址 202Q1 2000、Q2 2000、 Q3 近期 價(jià)格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國嘉華庭 城邊街彩虹橋東側(cè) 3600 3680 3680 3780 新錦江 錦江大橋附近 2830 2830 2880 2880 督院府邸 新半邊街 3280 3380 3180 3180 萬福世家 萬福橋東北側(cè) 4500 4650 4650 4650 江波華城 西體北路 2號 3400 2980 3080 3080 麗陽天下 寧夏街 3520 3780 3940 3940 城南世家 漿洗街 2880 2880 2880 3050 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 52 大石西路部分開發(fā)住宅項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目 樓體 規(guī)模 （萬㎡） 戶型面積（㎡） 均價(jià) 總戶數(shù) 交房日 置信逸都 多層 80200 2500 1600 2023/9 紫藤花園 電梯 103210（一期） 2780(一期 ) 2450(二期 ) 294(一期 ) 7棟 (二期 ) 現(xiàn)房 2023/10（二期） 禾嘉花園 多層 91240 3280 200 2023/6 百花麗都 多層 95154 2200 95 2023/1 泰莊花園 多層 多層 商鋪 2380 194 現(xiàn)房 名景園 多層 90158 3600 9棟 現(xiàn)房 恒賓園 多層 152235 3800 110 2023/12 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 53 五、區(qū)域供需關(guān)系重要結(jié)論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結(jié)論。 關(guān)于物業(yè)形態(tài)： ? 電梯公寓本身并不會對消費(fèi)者構(gòu)成心理障礙，關(guān)于市場不接受該類物業(yè)的說法更不成立。 ? 在多層與電梯公寓的選擇中，消費(fèi)者往往傾向于前者，但對于個(gè)性化的、精彩紛呈的、性價(jià)比高的電梯公寓來說，消費(fèi)者則趨之如鶩。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 54 關(guān)于戶型： ? 140~200平米的戶型在市場中的反映最佳。 ? 消費(fèi)者更傾向于方正、規(guī)則的條式結(jié)構(gòu)，對點(diǎn)式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可度較低。 ? 注重房屋的通透感與功能性。 ? 注重景觀，講究開窗見景、戶戶見景等。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 55 關(guān)于價(jià)格： ? 本區(qū)域單價(jià)高于府河沿線房價(jià)的平均水平。 ? 對多層的承受價(jià)格為 3000~35