某房地產(chǎn)大廈全案整合銷售及推廣策略(編輯修改稿)
2025-01-30 07:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 僅僅是因為這里的房子，而是因為１７５定制公社所倡導的價值， “ １７５ ” 所具備的精神， “ １７５ ” 所建立的潮流文化而被吸引。八大因素定義 “175 定制公社 ” 客層◆ 開放及前瞻性的時代眼光；◆ 向往一切 “ 美 ” 的事物；◆ 有一定藝術傾向；◆ 追求國際生活的氛圍及品質；◆ 濃郁的城市情結；◆ 高度的社會責任感 ；◆ 高尚的價值觀、道德觀；◆ 創(chuàng)富精神；目標客戶群定位*國外客源 駐津外資企業(yè)中高管理層（海外和港、澳、臺）*津外客源 東北、東南沿海地區(qū)（浙江、江蘇）、長江沿岸（武漢）、附 近省市等地 (通過機場媒體鎖定 )*本地客源 、開發(fā)區(qū)企業(yè)中高階管理層。 20大高級外銷公寓名單 100大企業(yè)及知名外企中高階主管（包括國內(nèi)企業(yè) 500強及上市公司） 、高檔車車主（名單公司配合） 、高檔私人會所會員（名單公司配合） 、俱樂部、酒店的金卡會員 7. 6000以上中、高擋樓盤的已購客戶七、 SWOT 分析 *產(chǎn)品概念新穎利于炒作 *大區(qū)域配套成熟利于產(chǎn)品價值提升 *交通便利臨近規(guī)劃地鐵三號線 *周圍消費群體白領與中層居多 *地塊處于園區(qū)內(nèi)主要干線附近，通達性相對較高； *項目以 40－ 70平方米的小戶型為主體，具有一定總價優(yōu) 勢； 優(yōu)勢：劣勢 ：*土地性質對產(chǎn)品的負面影響*污水河*工業(yè)用水、電價格敏感*工業(yè)產(chǎn)權年限 50年*處于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，土地屬性為工業(yè)用地；*戶型結構較老，整體居住舒適度不高（開間相對較?。?；*公建立項，貸款額度低，后期生活成本（水電成本）較高，對居住類物業(yè)銷售有一定負面影響；*產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念對其外部客戶來源存在一定阻隔；*公共交通仍不夠完備；機會點：*利用鑫茂財智領地、康達尚郡等項目的推廣力量*華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)的人氣日益增長*把項目賣點進行津門首創(chuàng)化宣傳*產(chǎn)品體量較小利于操作*位于華苑居住區(qū)附近，具有一定地區(qū)優(yōu)勢影響力；*園區(qū)內(nèi)的投資客戶工作生活相對較為集中；*地鐵三號線效應日趨成熟，可更有效利用；*項目處于園區(qū)內(nèi)，隨著園區(qū)功能的完善，具有一定升值潛力；*園區(qū)內(nèi)為企業(yè)提供金融服務和商務活動的配套設施相對較少 威脅：*競爭樓盤與本項目爭搶客戶；*本項目無園林休閑場地，將使得本項目面對競爭樓盤的壓力增大。*競爭樓盤的先行一步的廣告推廣使得作為住宅項目的本樓盤暫時處于媒體弱勢地位 *周邊類似項目去化率不高；*周邊二手小戶型住宅項目對本項目形成一定競爭；賣點提煉：*175定制公社，本身就是賣點，它打破了帶有裝修的酒店式公寓和高成本寫字樓及工作室的界限，它可以是三者的結合體。*利用大環(huán)境與交通來強調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)越性回避工業(yè)用地的開發(fā)限制，借勢與周邊成功銷售案例形成對比。*地鐵三號線效應日趨成熟，可更有效利用* 40－ 70平方米的小戶型為主體八、產(chǎn)品定價價格定位建議方案一 ： 08年 6月份： 9500 元 /平米 毛坯價格 11000元 /平米 精裝修價格 （推薦）價格考慮的是酒店式公寓的產(chǎn)品形式，精裝標準按照 1500元 /平米考慮。 (視地性而定）方案二： 08年 6月份： 7000 8000 元 /平米 毛坯價格900010000元 /平米 精裝修價格 價格考慮的是定制公社的產(chǎn)品形式，精裝標準按照 1500元 /平米考慮。本項目建議采取方案二，進行價格定位。價格得出的主要考慮因素：* 加分因素：? 根據(jù)目前掌握信息測算，項目入市時，在本區(qū)域供應市場，本項目將有唯一性。? 塞納國際公寓作為酒店式公寓，其 08年初開盤價格將在 11000元 /平方米以上，在 08年下半年將有可能達到 13000元 /平方米；調(diào)研分析其應該比本案高出 3000元 /平方米；? 未來一年天津市房地產(chǎn)價格還會維持持續(xù)上漲的態(tài)勢，本案價格具有一定的自然增長空間；? 在該區(qū)域本項目的總價優(yōu)勢較為明顯； *：? 前一階段本區(qū)域類似樓盤去化速度不高，客群對產(chǎn)品的接受程度相對較低；? 本案處于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，人居環(huán)境成熟度相對較低；? 本案產(chǎn)品的舒適度相對較低九、推廣計劃項目中心推廣定義適合你創(chuàng)業(yè)的 “ 沙發(fā)折疊床 ”“175” 定制公社改變生活的路徑 /線一種顛覆的力量是一種日常的體驗，改變的開始緊扣人心的切入點*整合推廣目標：進行項目包裝，提升企業(yè)及項目品牌，進而創(chuàng)造利潤；*整合推廣周期：初步定為 6個月；*整合推廣原則：高效、經(jīng)濟、實用；*整合推廣階段：由于項目本身規(guī)模較小，且尚未動工，結合 “ 高效、經(jīng)濟、實用 ” 的推廣原則，建議將廣告推廣階段分為內(nèi)部認購期和強銷期兩個階段； 整合推廣指導原則整合推廣的總體思想（ 1）確定樓盤的形象定位 本項目給人的第一感覺：時尚的、活力的、健康的、個性的、精致的、緊湊的有品位的 … 本定位以 “ 創(chuàng)業(yè)派 ” 為基點，旗幟鮮明的切入市場，將引起市場上的廣泛關注，而 “ 睿麗 ” 體現(xiàn)本案匠心獨運的設計，符合創(chuàng)業(yè)者深邃的眼光，巧妙的室內(nèi)設計與明麗的外表，突出了本項目別具一格的神采，本項目一始推出，將打動我們的客戶的心靈； “175 定制公社 ” 關鍵在定制兩字，從字面上就可以體現(xiàn)出本項目卓爾不群的獨特形象和魅力。 確定樓盤的廣告定位地域特征 +目標客戶特征閃耀光谷 執(zhí)著人生 我們的樓盤是天津的特色明星樓盤；我們的目標客戶，是創(chuàng)業(yè)時代的寵兒，我們的廣告語 ，適合你創(chuàng)業(yè)的 “ 沙發(fā)折疊床 ” ， 175定制公社 這是創(chuàng)業(yè)者一種堅忍不拔的氣勢，一種面向未來展示人生的豪言壯語，是我們
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