某房地產(chǎn)大廈全案整合銷售及推廣策略(編輯修改稿)
2025-01-30 07:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 僅僅是因?yàn)檫@里的房子，而是因?yàn)椋保罚刀ㄖ乒缢珜?dǎo)的價值， “ １７５ ” 所具備的精神， “ １７５ ” 所建立的潮流文化而被吸引。八大因素定義 “175 定制公社 ” 客層◆ 開放及前瞻性的時代眼光；◆ 向往一切 “ 美 ” 的事物；◆ 有一定藝術(shù)傾向；◆ 追求國際生活的氛圍及品質(zhì)；◆ 濃郁的城市情結(jié)；◆ 高度的社會責(zé)任感 ；◆ 高尚的價值觀、道德觀；◆ 創(chuàng)富精神；目標(biāo)客戶群定位*國外客源 駐津外資企業(yè)中高管理層（海外和港、澳、臺）*津外客源 東北、東南沿海地區(qū)（浙江、江蘇）、長江沿岸（武漢）、附 近省市等地 (通過機(jī)場媒體鎖定 )*本地客源 、開發(fā)區(qū)企業(yè)中高階管理層。 20大高級外銷公寓名單 100大企業(yè)及知名外企中高階主管（包括國內(nèi)企業(yè) 500強(qiáng)及上市公司） 、高檔車車主（名單公司配合） 、高檔私人會所會員（名單公司配合） 、俱樂部、酒店的金卡會員 7. 6000以上中、高擋樓盤的已購客戶七、 SWOT 分析 *產(chǎn)品概念新穎利于炒作 *大區(qū)域配套成熟利于產(chǎn)品價值提升 *交通便利臨近規(guī)劃地鐵三號線 *周圍消費(fèi)群體白領(lǐng)與中層居多 *地塊處于園區(qū)內(nèi)主要干線附近，通達(dá)性相對較高； *項(xiàng)目以 40－ 70平方米的小戶型為主體，具有一定總價優(yōu) 勢； 優(yōu)勢：劣勢 ：*土地性質(zhì)對產(chǎn)品的負(fù)面影響*污水河*工業(yè)用水、電價格敏感*工業(yè)產(chǎn)權(quán)年限 50年*處于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，土地屬性為工業(yè)用地；*戶型結(jié)構(gòu)較老，整體居住舒適度不高（開間相對較小）；*公建立項(xiàng)，貸款額度低，后期生活成本（水電成本）較高，對居住類物業(yè)銷售有一定負(fù)面影響；*產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念對其外部客戶來源存在一定阻隔；*公共交通仍不夠完備；機(jī)會點(diǎn)：*利用鑫茂財(cái)智領(lǐng)地、康達(dá)尚郡等項(xiàng)目的推廣力量*華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)的人氣日益增長*把項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行津門首創(chuàng)化宣傳*產(chǎn)品體量較小利于操作*位于華苑居住區(qū)附近，具有一定地區(qū)優(yōu)勢影響力；*園區(qū)內(nèi)的投資客戶工作生活相對較為集中；*地鐵三號線效應(yīng)日趨成熟，可更有效利用；*項(xiàng)目處于園區(qū)內(nèi)，隨著園區(qū)功能的完善，具有一定升值潛力；*園區(qū)內(nèi)為企業(yè)提供金融服務(wù)和商務(wù)活動的配套設(shè)施相對較少 威脅：*競爭樓盤與本項(xiàng)目爭搶客戶；*本項(xiàng)目無園林休閑場地，將使得本項(xiàng)目面對競爭樓盤的壓力增大。*競爭樓盤的先行一步的廣告推廣使得作為住宅項(xiàng)目的本樓盤暫時處于媒體弱勢地位 *周邊類似項(xiàng)目去化率不高；*周邊二手小戶型住宅項(xiàng)目對本項(xiàng)目形成一定競爭；賣點(diǎn)提煉：*175定制公社，本身就是賣點(diǎn)，它打破了帶有裝修的酒店式公寓和高成本寫字樓及工作室的界限，它可以是三者的結(jié)合體。*利用大環(huán)境與交通來強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)越性回避工業(yè)用地的開發(fā)限制，借勢與周邊成功銷售案例形成對比。*地鐵三號線效應(yīng)日趨成熟，可更有效利用* 40－ 70平方米的小戶型為主體八、產(chǎn)品定價價格定位建議方案一 ： 08年 6月份： 9500 元 /平米 毛坯價格 11000元 /平米 精裝修價格 （推薦）價格考慮的是酒店式公寓的產(chǎn)品形式，精裝標(biāo)準(zhǔn)按照 1500元 /平米考慮。 (視地性而定）方案二： 08年 6月份： 7000 8000 元 /平米 毛坯價格900010000元 /平米 精裝修價格 價格考慮的是定制公社的產(chǎn)品形式，精裝標(biāo)準(zhǔn)按照 1500元 /平米考慮。本項(xiàng)目建議采取方案二，進(jìn)行價格定位。價格得出的主要考慮因素：* 加分因素：? 根據(jù)目前掌握信息測算，項(xiàng)目入市時，在本區(qū)域供應(yīng)市場，本項(xiàng)目將有唯一性。? 塞納國際公寓作為酒店式公寓，其 08年初開盤價格將在 11000元 /平方米以上，在 08年下半年將有可能達(dá)到 13000元 /平方米；調(diào)研分析其應(yīng)該比本案高出 3000元 /平方米；? 未來一年天津市房地產(chǎn)價格還會維持持續(xù)上漲的態(tài)勢，本案價格具有一定的自然增長空間；? 在該區(qū)域本項(xiàng)目的總價優(yōu)勢較為明顯； *：? 前一階段本區(qū)域類似樓盤去化速度不高，客群對產(chǎn)品的接受程度相對較低；? 本案處于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，人居環(huán)境成熟度相對較低；? 本案產(chǎn)品的舒適度相對較低九、推廣計(jì)劃項(xiàng)目中心推廣定義適合你創(chuàng)業(yè)的 “ 沙發(fā)折疊床 ”“175” 定制公社改變生活的路徑 /線一種顛覆的力量是一種日常的體驗(yàn)，改變的開始緊扣人心的切入點(diǎn)*整合推廣目標(biāo)：進(jìn)行項(xiàng)目包裝，提升企業(yè)及項(xiàng)目品牌，進(jìn)而創(chuàng)造利潤；*整合推廣周期：初步定為 6個月；*整合推廣原則：高效、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用；*整合推廣階段：由于項(xiàng)目本身規(guī)模較小，且尚未動工，結(jié)合 “ 高效、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用 ” 的推廣原則，建議將廣告推廣階段分為內(nèi)部認(rèn)購期和強(qiáng)銷期兩個階段； 整合推廣指導(dǎo)原則整合推廣的總體思想（ 1）確定樓盤的形象定位 本項(xiàng)目給人的第一感覺：時尚的、活力的、健康的、個性的、精致的、緊湊的有品位的 … 本定位以 “ 創(chuàng)業(yè)派 ” 為基點(diǎn)，旗幟鮮明的切入市場，將引起市場上的廣泛關(guān)注，而 “ 睿麗 ” 體現(xiàn)本案匠心獨(dú)運(yùn)的設(shè)計(jì)，符合創(chuàng)業(yè)者深邃的眼光，巧妙的室內(nèi)設(shè)計(jì)與明麗的外表，突出了本項(xiàng)目別具一格的神采，本項(xiàng)目一始推出，將打動我們的客戶的心靈； “175 定制公社 ” 關(guān)鍵在定制兩字，從字面上就可以體現(xiàn)出本項(xiàng)目卓爾不群的獨(dú)特形象和魅力。 確定樓盤的廣告定位地域特征 +目標(biāo)客戶特征閃耀光谷 執(zhí)著人生 我們的樓盤是天津的特色明星樓盤；我們的目標(biāo)客戶，是創(chuàng)業(yè)時代的寵兒，我們的廣告語 ，適合你創(chuàng)業(yè)的 “ 沙發(fā)折疊床 ” ， 175定制公社 這是創(chuàng)業(yè)者一種堅(jiān)忍不拔的氣勢，一種面向未來展示人生的豪言壯語，是我們
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