【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2 本案 1 3 4 5 6 7 8 9 市場(chǎng)研究結(jié)論 （詳見 《專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 ） 江寧辦公市場(chǎng)中小企業(yè)存在一定的市場(chǎng)需求 – 城中、河西市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)惡劣，門檻高，存在一定的外溢客戶； – 江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及交通便利，市場(chǎng)需求逐步增加； – 江寧板塊定位決定客戶多處于成長(zhǎng)階段，中小套型市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)更大； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)隨著時(shí)間的推移加劇 –百家湖區(qū)域眾多項(xiàng)目陸續(xù)上市，搶奪有限的客群，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡化； 面對(duì)不同的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，采用不同的策略區(qū)隔對(duì)手 – 控制面積、擴(kuò)大客群面是應(yīng)對(duì)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的重要手法； 項(xiàng)目盡早入市，弱化競(jìng)爭(zhēng)、搶占客戶 – 百家湖后期有較大體量的寫字樓面世，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度加劇； 一至二層持有 – 辦公體位臵佳，朝向好，商業(yè)價(jià)值大，建議一至二層持有； 打造江寧高端別墅成熟區(qū) ● 具有投資性 ● 精致型 ● 辦公用房 三山板塊：傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū) 環(huán)境相對(duì)較好，生態(tài)型 有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格 辦公市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群定位 ? 目標(biāo)客群 – 對(duì)商務(wù)氛圍不看重、處于成長(zhǎng)中的科技、貿(mào)易型； – 看重投資潛力的投資客； ? 購(gòu)買用途 – 自用約 60— 70%，投資客 30— 40%； 辦公體部分優(yōu)化建議 總體布局方案一 電梯筒 電梯筒 （主入口） 新方案一 電梯筒 （次入口） 10 10米 中庭天井 496㎡ 443㎡ 290㎡ 200㎡ 130㎡ 336㎡ 原方案 注：原方案分割面積過大 電梯筒 新方案二 辦公體部分優(yōu)化建議 總體布局方案二 電梯筒 496㎡ 443㎡ 290㎡ 200㎡ 130㎡ 336㎡ 原方案 注：原方案分割面積過大 方案比較 ? 方案一：提高了一二層商業(yè)價(jià)值，但公攤較大，同時(shí)由于中庭（ 10 10米）減少了辦公的銷售面積，累計(jì)損失面積約 300平方米，約減少近 200萬元的銷售收入，而實(shí)際損失凈利潤(rùn)應(yīng)不會(huì)超過 100萬元，由于商業(yè)部分是長(zhǎng)期持有，此部分損失可從商業(yè)長(zhǎng)期增值中得到彌補(bǔ)； ? 方案二：一個(gè)電梯位臵，公攤相對(duì)較小，但電梯筒的位臵對(duì)一、二層商業(yè)有一定影響，降低了商業(yè)的價(jià)值；三層以上辦公部分的分割面積也會(huì)偏大，導(dǎo)致總價(jià)過高，影響銷售速度。 ? 結(jié)論：建議采用方案一。辦公部分的分割應(yīng)盡可能控制面積，主力分割面積以 100160為宜。 ? 一、二層商業(yè)定位為休閑娛樂大商業(yè)，主要業(yè)態(tài)建議為 中式餐廳、法式西餐、茶藝、酒吧、卡拉OK等，主要面向?qū)④娐费鼐€別墅客群和政府公務(wù)員消費(fèi)。 辦公入口大堂精裝修交付 電梯等候廳中檔精裝修 中庭天井效果示意 辦公區(qū)毛坯交付 ? 中檔設(shè)備系統(tǒng)建議 – 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) – 綜合保安系統(tǒng) – 智能消防系統(tǒng) – 網(wǎng)絡(luò)綜合布線 – 一卡通系統(tǒng) – 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) – 供電系統(tǒng) – 消防系統(tǒng) – 防 /排煙系統(tǒng) 第三部分：沿街商業(yè) （ 詳見 《專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 ） ? 目前商業(yè)主力分割面積過大，建議將進(jìn)深 ，開間 9米的商鋪開間減少一半，變成 。 開間 9米 開間 開間 ? 沿街商業(yè)定位為生活服務(wù)配套類，建議業(yè)態(tài)包括：冷餐飲、高檔時(shí)裝、美容美發(fā)、花店、寵物店、便利超市、兒童用品、藥店、音像、陶藝、干洗等。 第三章 瑞景四期總體營(yíng)銷策略 營(yíng)銷定位 總體營(yíng)銷策略 營(yíng)銷目標(biāo) 開發(fā)進(jìn)度建議 價(jià)格定位 精裝電梯多層 〃 法式山景小豪宅 營(yíng)銷定位 A、概念聚中原則 —— “法式山景小豪宅” 山景：不可復(fù)制的差異性價(jià)值 法式：差異化風(fēng)格。融入瑞景大社區(qū)，借勢(shì)別墅提升價(jià)值 小豪宅：品質(zhì)升級(jí)的差異化性價(jià)比 B、概念制高原則 —— “唯一山景電梯多層小戶型” “高標(biāo)準(zhǔn)精裝小戶型樣板” C、遞進(jìn)升華原則 —— 以上三者遞進(jìn)炒作 價(jià)格定位 A、定價(jià)原則 ?比較市場(chǎng)同類產(chǎn)品 ?結(jié)合優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行調(diào)整 ?符合營(yíng)銷總體策略 B、價(jià)格定位建議 小戶型定價(jià)： 60006400元 /m2左右 底商定價(jià)： 14000元 /m2左右 辦公定價(jià)： 6500元 /m2左右 項(xiàng)目名稱 入網(wǎng) 時(shí)間 主力 面積 供應(yīng) 套數(shù) 待售 套數(shù) 均價(jià) (元 /㎡ ) 是否 挑高 裝修 標(biāo)準(zhǔn) 備注 丹佛小鎮(zhèn) 5966 252 2 4700 否 毛坯 南方花園 3560 1486 186 毛坯5800 否 毛坯 095月剛推 160套小面積房源 精裝6400 600 挑高7500 花語雙峰 17 5665 264 0 7800 否 2023 售完 花語雙峰 18 6875 168 0 7500 毛坯 百度空間 4048 221 90 4750 4M 毛坯 辦公性質(zhì) 21世紀(jì) 國(guó)際公寓 4252 84 0 6300 否 毛坯 下半年推新房源 瑞沨名苑 5788 141 2 6000 否 毛坯 清盤 合計(jì) 2616 280 營(yíng)銷目標(biāo) 小戶型產(chǎn)品（含沿街商業(yè)）在一個(gè)市場(chǎng)強(qiáng)銷期內(nèi)完成大部分銷售； 如趕在 2023年 9月樓市旺季開盤，預(yù)計(jì)在 6個(gè)月期間，即 2023年 2月 完成小戶型總量 90%； 寫字樓產(chǎn)品在 2023年上半年進(jìn)行銷售，一年時(shí)間內(nèi)完成大部分銷售； 寫字樓如在 2023年 2月具備銷售條件，預(yù)計(jì)需要貫穿二個(gè)市場(chǎng)旺季，即： 2023年 56月、 2023年 910月。因此寫字樓銷售目標(biāo)建議為 12個(gè)月內(nèi)，即 2023年 2月至 2023年 2月完成總量 90%。 瑞景四期酒店式公寓建筑面積 13946平方米，開放式辦公及服務(wù)配套 12036平方米，創(chuàng)意辦公2721平方米，地下建筑面積 6725平方米，總規(guī)模約為 35428平方米。 按測(cè)算價(jià)格，酒店式公寓總銷： 13946m2 6200元 /m2=8646萬 創(chuàng)意辦公總銷： 2721m2 14000元 /m2=3809萬 寫字樓總銷： 7221m2 6500元 /m2=4693萬 四期總銷共計(jì)：約 。 回款測(cè)算 總體營(yíng)銷策略 總體營(yíng)銷策略遵循以下三個(gè)原則： 以小戶型產(chǎn)品建立整盤知名度，快打快銷； 小戶型客群面寬，所聚集人氣可為商業(yè)營(yíng)造銷售、招商氛圍； 小戶型“二段強(qiáng)銷”。強(qiáng)銷按短期內(nèi)“蓄水 引爆”的節(jié)奏操作； 小戶型部分營(yíng)銷線安排前后兩個(gè)強(qiáng)銷節(jié)點(diǎn)： 第一強(qiáng)銷 2023年 9月中旬節(jié)點(diǎn)開盤；第二強(qiáng)銷節(jié)點(diǎn) 2023年 2月中旬清盤 寫字樓營(yíng)銷力度前弱后強(qiáng)， 2023年 2月起以住宅帶寫字樓， 3月后主推寫字樓。 具體建議重點(diǎn) 先期工程進(jìn)度以條形建筑具備銷售條件為第一目標(biāo)； 〃 條形建筑沒有地下室，具備投入量少、短期內(nèi)拿銷許的條件； 〃 住宅對(duì)