【正文】 00:38:5300:38:5300:382/26/2023 12:38:53 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時 38分 53秒 00:38: 1比不了得就不比，得不到的就不要。以報紙、網(wǎng)絡論壇的形式展開輿論宣傳，以口碑傳播取代前期大力度廣告投入，并以業(yè)主、客戶活動等形式深化’瑞景 〃 白蘭地”具體利益點。 策略一 西邊戶縱向銷控 結合東西高差價 集中轟炸式推廣務求短時間內聚集大量意向客戶，排號期縮短為 23天，將客戶考慮時間縮短，并以熱銷搶購氣氛打破購房者理性。因此寫字樓銷售目標建議為 12個月內，即 2023年 2月至 2023年 2月完成總量 90%。 ? 07年上市房源現(xiàn)已售出 635套； 08年上市房源現(xiàn)已售出 658套； 09年上市房源現(xiàn)已售出 7套； 第二章 瑞景四期核心競爭力整合 瑞景四期優(yōu)劣勢分析 產(chǎn)品力優(yōu)化策略 酒店式公寓劣勢明顯，需要對產(chǎn)品進行優(yōu)化、輔以競爭力的價格實現(xiàn)市場占位、達到快銷的目的。 一方面提高臨街面抗噪；更重要的是通過與別墅的傳承，塑造檔次差異支撐價格。 如何將宗地的價值體現(xiàn)出來，同時把四期在小戶型上的弱勢彌補掉？ 我們的核心營銷思路是： 塑造差異化的小戶型 塑 造差異化，我們從三個方向入手： 一、強調不可復制的差異性；（認清核心價值） 二、以標桿產(chǎn)品突破市場；（抓住突破點，差異項目中的差異產(chǎn)品） 三、風格、營銷借勢別墅產(chǎn)品；（借助別墅區(qū)形象進一步提升四期價值） 一、強調不可復制的差異性； 把將軍山景和電梯多層等不可復制的賣點進一步強化，山景主要強調稀缺性；電梯 多層主要強調性價比。 項目產(chǎn)品情況 ? 房源情況： 07年 9月 7日推出 2幢 644套4563㎡小戶型。 開間 9米 開間 開間 ? 沿街商業(yè)定位為生活服務配套類，建議業(yè)態(tài)包括：冷餐飲、高檔時裝、美容美發(fā)、花店、寵物店、便利超市、兒童用品、藥店、音像、陶藝、干洗等。 為滯銷房源調價和價格提升預留空間。 戶型小，面寬不小 與別墅相同的山景可沒打折 瑞景 〃 白蘭地 400米近賞將軍山，視野決定價值 層數(shù)少，電梯不能少 進入的享受越顯尊崇禮遇 瑞景 :38:5300:38Feb2326Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 26日星期日 12時 38分 53秒 00:38:5326 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 26日星期日 12時 38分 53秒 00:38:5326 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。白蘭地 就算有點無奈，還是要習慣被仰望 續(xù)銷尾盤期（ 11月 — 09年 3月） （ 1）、行銷戰(zhàn)術 強調稀缺性，少量余房催促清盤 向客戶詳細的闡述項目諸多賣點及附加值， 加強對成交客戶的回饋、維系和推出有力的客帶客政策，在年底進行老客戶答謝活動，促進尾盤清貨。 B、標桿產(chǎn)品凸現(xiàn)多層次賣點 —— “別墅區(qū)山景電梯多層” “法式風情精裝小豪宅” 環(huán)境媲美別墅，建筑媲美洋房，締造超高性價比的菁英夢想家園。 回款測算 總體營銷策略 總體營銷策略遵循以下三個原則： 以小戶型產(chǎn)品建立整盤知名度，快打快銷； 小戶型客群面寬，所聚集人氣可為商業(yè)營造銷售、招商氛圍； 小戶型“二段強銷”。 復式（三房） 約 120 14 8% 充分利用頂層露臺優(yōu)勢，設計差異化高端產(chǎn)品。由一幢 32層、三幢 26層住宅和商業(yè)裙樓及地下車庫及設備用房組。 營銷解決的核心問題就是，在保持銷售回款速度的前提下，盡可能還原宗地真實價值，即解決： 宗地基本價值高 VS 市場需求點弱 換 句話說， 在這塊宗地上蓋除小戶型外的所有物業(yè)形式，其價格都將超越周邊其他區(qū)域同類產(chǎn)品。 ? 一號樓是項目的標志性建筑，共18層，除了底層商業(yè)的設計，全部都是酒店式公寓，面積在 5060㎡之間。辦公部分的分割應盡可能控制面積，主力分割面積以 100160為宜。 開發(fā)節(jié)奏 為了完成上述營銷目標，我們需要工程進度的配合、支持。 銷售現(xiàn)場制造認購火爆的旺市場面，配合大眾推廣力度的增強，使現(xiàn)場來訪客的緊迫感增強，使由于推廣的來訪通過排號加壓后有效性更強。即： 2023年 7月至 2023年 2月 % 50%= 2023年 2月至 2023年 2月 % 50%= 整盤共計： 425萬元 媒體推廣費用測算 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時 38分 53秒 00:38: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 12時 38分 :38February 26, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:38:5300:38:5300:382/26/2023 12:38:53 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。白蘭地，不是大小的問題 20席法式山景小戶型 之后，僅供仰望 20席法式山景小戶型 之后，僅供仰望 （ 1）形象期（ ） 側重于大眾媒體宣傳如：短期戶外大牌 (市區(qū) +江寧 ) 等同時輔以網(wǎng)絡廣告 （ 2）蓄客期（ ） 集中宣傳。法式山景小豪宅 ”行銷概念，促成豐滿可知、洋溢魅力之四期名宅品牌形象，將瑞景地產(chǎn)品牌通過成功的項目運作再次向樓市推廣。 〃 售樓處建議： 選瑞景會所作為售樓處，售樓處應在 8月初即具備蓄水條件。 建議采用揉入法式元素的外立面風格，打造成將軍路沿線有特色的 法式風情商業(yè)街 ，與瑞景文華整體別墅風格相協(xié)調。 ? 銷售價格 項目單身公寓均價 6300元 /㎡，目前已全部售出。 營銷核心出發(fā)點：宗地價值和資金回款 合理利潤最大化（回款多少？） 銷售難度和速度（怎么回款？） 新 聯(lián)廣認為，瑞景四期營銷的核心是： 從宗地條件來說 瑞景四期小戶型的地段、環(huán)境、樓層數(shù)、景觀、配臵等決定它的實際價值要高于江寧地鐵沿線在售同類小戶型產(chǎn)品。 ? 潛在供應 09下半年或 2023上半年有新房源推出，面積有 40— 50 ㎡的單室套、 70— 80 ㎡的兩房、 100 ㎡的三房房源。 設計中考慮東西兩側的防曬降噪 外遮陽卷簾 關于精裝修 本項目公寓部分的主要客群是投資客及首次臵業(yè)者，該類型客群對精裝修的需求較大，因此建議 公寓做精裝修 ； 精裝修主要是針對地面、墻面、衛(wèi)生間、廚房等空間的硬裝修，不考慮軟裝飾； 硬裝修成本建議控制在 600800元 /㎡，以控制由于總價過高而抬高投資門檻； 辦公 部分由于客戶需求的多元化， 不建議提供精裝修 。 〃 視工程進度和銷售進度在售樓處內搭建臨時樣板間作為精裝交付標準。 形象期（ 7月中 — 8月中） （ 1）、行銷戰(zhàn)術 形象鮮明，樹立差異 由于蓄水時間較短，因此推廣伊始，就需 迅速而有效地塑造區(qū)別于市面其他在售小戶型的項目形象 。除形象期戶外大牌、網(wǎng)絡廣告、報紙硬廣外，增加渠道短信、轎廂廣告； （ 3）公開強銷期（ ） 報廣及網(wǎng)絡軟文向市場傳遞