【正文】 uary 26, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :38:5300:38:53February 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 38分 53秒 00:38:5326 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :38:5300:38Feb2326Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , February 26, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 38分 53秒 00:38:5326 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時(shí) 38分 53秒 00:38: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :38:5300:38Feb2326Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 38分 53秒 00:38:5326 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :38:5300:38:53February 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :38:5300:38Feb2326Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 項(xiàng)目銷售期從推廣蓄客起算，自 2023年 7月持續(xù)到 2023年 2月，按不同產(chǎn)品的推廣強(qiáng)度需要，前段（ 2023年 7月至 2023年 2月）以酒店式公寓和底商為主，安排廣告費(fèi)總額 50%；后段（ 2023年 2月至 2023年 2月）以辦公為主，安排廣告費(fèi)總額 50%。白蘭地，不是錢的問(wèn)題 20席法式山景小戶型 之后，僅供仰望 瑞景 （ 2）、推廣主題： 50平方，和千萬(wàn)別墅一樣風(fēng)光 （ 3）、線上推廣： A、戶外廣告 B、報(bào)廣軟文 C、網(wǎng)絡(luò)硬廣 +軟文 D、 DM E、新聞炒作： 《瑞景 〃 白蘭地 法式精裝小華宅即將公開(kāi)》 《金九銀十，瑞景小戶型升級(jí)版出奇制勝》 《瑞景 〃 白蘭地：江寧中心的多層電梯、山景小戶型生活》 （ 4）、線下活動(dòng)： A、開(kāi)盤活動(dòng) B、準(zhǔn)業(yè)主回饋、客帶客促銷活動(dòng) C、看房團(tuán)活動(dòng) 假如凱旋門是一座山 香榭麗大街才能比得上此處風(fēng)光 瑞景 戶型小，面寬不小 與別墅相同的山景可沒(méi)打折 瑞景 〃 白蘭地 400米近賞將軍山，視野決定價(jià)值 層數(shù)少，電梯不能少 進(jìn)入的享受越顯尊崇禮遇 瑞景 （ 2）、推廣主題： 50平米法式山景小豪宅 （ 3）、線上推廣： 樹(shù)立項(xiàng)目鮮明形象，提升項(xiàng)目的知名度 A、戶外大牌 市區(qū)大牌 :塑造形象 項(xiàng)目周邊大牌：岔路口、將軍大道攔截競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 B、江寧公交站臺(tái)廣告 C、公交車身（市區(qū)） C、網(wǎng)絡(luò)廣告 D、新聞炒作 《瑞景文華又有新動(dòng)作，瑞景 〃 白蘭地耀現(xiàn)江寧》 《瑞景 〃 白蘭地，詮釋一種新生活方式》 《瑞景 〃 白蘭地，活動(dòng)越來(lái)越精彩》 （ 4）、線下活動(dòng)： 炒作知名度 吸引市場(chǎng)關(guān)注 A、 726 友情仲夏 與法國(guó)品酒師閑品白蘭地 B、 815 “印象法蘭西”法國(guó)模特外拍活動(dòng) 50平米，享受法蘭西 山景電梯多層，法式精裝小戶型 瑞景 〃 白蘭地 將軍山景 / 電梯多層 / 50平米，生而優(yōu)越 50平米，站穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中心 山景電梯多層，法式精裝小戶型 瑞景 〃 白蘭地 江寧中心 / 管委對(duì)面 / 50平米，生而優(yōu)越 50平米，坐擁文化中心 山景電梯多層，法式精裝小戶型 瑞景 〃 白蘭地 別墅住區(qū) / 人文版圖 / 50平米，生而優(yōu)越 蓄客期（ 8月中 — 9月中） （ 1）、行銷戰(zhàn)術(shù) 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性價(jià)比優(yōu)勢(shì)及稀缺性 通過(guò)多元化行銷推廣手段，向目標(biāo)客群闡述項(xiàng)目的高性價(jià)比：江寧政治中心的成熟區(qū)位，一覽無(wú)遺的將軍山景、別墅區(qū)屬的自然環(huán)境， 打消客戶的疑慮，達(dá)成迅速感性購(gòu)買意向。 D、多元完塑 “ 精裝電梯多層 隨后立即開(kāi)盤集中簽約，不給冷靜下來(lái)的購(gòu)房者以退房后路。 為滯銷房源調(diào)價(jià)和價(jià)格提升預(yù)留空間。 則 2月配合小戶型尾盤銷售信息帶寫(xiě)字樓信息可節(jié)省廣告費(fèi)。 具體建議重點(diǎn) 先期工程進(jìn)度以條形建筑具備銷售條件為第一目標(biāo)； 〃 條形建筑沒(méi)有地下室，具備投入量少、短期內(nèi)拿銷許的條件； 〃 住宅對(duì)樓市淡旺季非常敏感，趕在 09年 10兩月上市是快銷的保證； 條形建筑不做單獨(dú)樣板區(qū)，建議在售樓處內(nèi)搭建臨時(shí)樣板間； 〃 樣板區(qū)裝修時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不符合快銷原則，建議不做樣板區(qū)。 瑞景四期酒店式公寓建筑面積 13946平方米，開(kāi)放式辦公及服務(wù)配套 12036平方米，創(chuàng)意辦公2721平方米，地下建筑面積 6725平方米，總規(guī)模約為 35428平方米。 開(kāi)間 9米 開(kāi)間 開(kāi)間 ? 沿街商業(yè)定位為生活服務(wù)配套類，建議業(yè)態(tài)包括：冷餐飲、高檔時(shí)裝、美容美發(fā)、花店、寵物店、便利超市、兒童用品、藥店、音像、陶藝、干洗等。 ? 結(jié)論：建議采用方案一。 單室套戶型 調(diào)整后 復(fù) 式 上 層 ? 單室套戶型推薦 1 ? 功能完整緊湊 ? 無(wú)面積浪費(fèi) ? 單面采光 衛(wèi)生間 戶型解讀 客廳：創(chuàng)意空間 臥室：自由區(qū) 陽(yáng)臺(tái)：嘹望臺(tái) 廚房 儲(chǔ)藏柜 ? 單室套戶型推薦 2 ? 功能完整緊湊 ? 無(wú)面積浪費(fèi) ? 單面采光 戶型解讀 餐廳 衛(wèi)生間 主臥室 陽(yáng)臺(tái) 廚房 儲(chǔ)藏柜 起居室 整體立面風(fēng)格 目前外立面方案過(guò)于現(xiàn)代，小區(qū)整體環(huán)境不夠協(xié)調(diào)。 優(yōu)勢(shì) (S) 劣勢(shì) (W) ?三山板塊內(nèi)，板塊素質(zhì)高； ?多層設(shè)計(jì)； ?東西朝向 ，客戶抗性大； ?面積無(wú)梯度 ，產(chǎn)品戶型雷同； 機(jī)會(huì) (O) SO:發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) WO:利用機(jī)會(huì)，客服威脅 ?投資性需求逐步釋放 ?市場(chǎng)稀缺性； ?盡快面世，搶占市場(chǎng)； ?把握客戶敏感點(diǎn)，改造產(chǎn)品，弱化項(xiàng)目劣勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快銷； 威脅 (T) ST:發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 WT:減少劣勢(shì)，避免威脅 ?后續(xù)供應(yīng)量大； ?走差異化的路線，在規(guī)劃、產(chǎn)品、內(nèi)部環(huán)境、營(yíng)銷展示等方面下功夫，尤其在性價(jià)比、稀缺性上作文章； ?優(yōu)化產(chǎn)品； ?盡快面世，避免競(jìng)爭(zhēng)； ?提升項(xiàng)目的投資價(jià)值； 內(nèi)部因素 外部因素 瑞景四期優(yōu)劣勢(shì)分析 第一部分：小戶型 小戶型產(chǎn)品優(yōu)化建議 以單式套公寓為主，配臵少量中小面積的兩室套； 產(chǎn)品類型 套型面積（㎡） 套數(shù)（約） 套數(shù)占比 說(shuō) 明 單室套公寓 約 4055 160 75% 主要面向投資客，快速去化。 項(xiàng)目產(chǎn)品情況 ? 房源情況： 07年 9月 7日推出 2幢 644套4563㎡小戶型。 天元瑞沨名苑 項(xiàng)目概況： ? 項(xiàng)目位于天元路和竹山路的交界處 ， ? 建筑面積達(dá) ㎡，由 3棟小高層和 1棟高層組成。 目前共推