【文章內(nèi)容簡介】 來規(guī)劃及重大設施的修建也將極大地影響房地產(chǎn)需求！ 49 現(xiàn)有的陶都工業(yè)園及規(guī)劃中的陶瓷大市場將對本項目產(chǎn)生重要影響 ?陶都工業(yè)園 ?2023年創(chuàng)辦， 2023年開始招商 ?占地 ，二期準備擴展到 6－ 8平方公里，最終達到 10平方公里 ?企業(yè) 80多家， 70－ 80％與陶瓷相關。本地 40－ 50家，民營為主，平均員工100－ 200人； 40家為外地招商引進，主要來自臺灣、韓國及日本。 ?2023年 90％企業(yè)能夠開工，將有近 3萬人在此工作 ?園區(qū)企業(yè)中高層管理者將成為本項目的潛在客戶 丁蜀鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖 陶都工業(yè)園 陶瓷大市場 ?陶瓷大市場 ?規(guī)劃中的陶瓷大市場占地約1000畝 ?定位為華東地區(qū)最大的陶瓷集散地 ?由于國家宏觀調(diào)控，現(xiàn)還未獲審批 ?華都廣場和華潤購物中心 ?華都廣場宜客隆超市即將開業(yè)。 ?華潤購物廣場元旦開業(yè)規(guī)模為 8000平米 ?兩個廣場將為丁蜀帶有高檔產(chǎn)品和服務，從而完善城市商業(yè)功能。 104國道 新長鐵路 華潤購物廣場 華都廣場 50 丁蜀鎮(zhèn)政府加大環(huán)境治理力度，短期內(nèi)丁蜀環(huán)境將得到極大改善 ? 煙筒的污染，現(xiàn)在正在整治，引進管道燃氣，用天然氣來代替煤炭。 ? 原定今年 12月 30日之前要有 175家倒掉，現(xiàn)在已經(jīng)有 109家和天然氣簽約（以調(diào)查日期為準）。 ? 正在建設的污水處理廠明年就能運營，將要鋪設管道。 ? 隨著各種措施的實施，丁蜀的環(huán)境將得到徹底的改善。 51 市場需求方面的主要結(jié)論 ?丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有的住宅需求具有較強的區(qū)域性特點，主要滿足本鎮(zhèn)需求 ?宜興市整體房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，需求特征表現(xiàn)為生存和改善居住條件并存 ?宜興市經(jīng)濟能力較強，剩余購買力以個人儲蓄為主，且迅速增加 ?宜興市城鎮(zhèn)居民在居住、健康、娛樂教育上的支出在消費支出中的比例逐漸增加，其追求更高的生活質(zhì)量 ?丁蜀鎮(zhèn)住宅正處于封閉小區(qū)向主題社區(qū)發(fā)展的階段，主題社區(qū)還未出現(xiàn) ?丁蜀鎮(zhèn)陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈帶來相應的臵業(yè)人群，有不同的臵業(yè)特點 ?陶都工業(yè)園及未來的陶瓷大市場將為項目潛在的客戶群 52 問題的結(jié)構(gòu)性分析： 我們緊抓市場這條主線進行分析 市場需求 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場供應 供需矛盾 市場機會 地塊資源 市場競爭 項目定位 經(jīng)濟測算 功能分區(qū)與開發(fā)策略 53 宜興市未來土地供應主要集中于宜城鎮(zhèn)，丁蜀鎮(zhèn)未來土地供應主要為拆遷地，規(guī)模較小 ?宜興市居住土地供應主要位于宜城鎮(zhèn)東部東部有 6平方公里的概念性規(guī)劃，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田，無拆遷。團汣附近，龍背山森林公園附近有部分少量用地 ?本項目為丁蜀鎮(zhèn)最大的一塊居住用地出讓，未來居住用地將主要為拆遷地，規(guī)模相對較小 ?現(xiàn)有已出讓但未建的地塊為中信地塊，位于宜城鎮(zhèn)西汣北岸，建筑面積為 100萬平米 土地開發(fā)投資（萬元）30134065813810128133200500010000150001999 2023 2023 2023 2023?土地開發(fā)投資逐年上升，2023年為 ，增長 ％ ?宜興市每年的居住用地出讓全年大約 50萬平米左右（建面） 54 宜興市房地產(chǎn)市場 2023年實現(xiàn)跳躍式發(fā)展，商品房銷售面積為 ，增長 ％ 房屋施工面積（萬平米） 0501001502001999 2023 2023 2023 2023房屋竣工面積（萬平米） 0204060801999 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積（萬平米） 0204060801999 2023 2023 2023 2023商品房空置面積（萬平米）0510152025301999 2023 2023 2023 2023?房屋施工面積為 萬平米，增長 % ?房屋竣工面積為 萬平米，增長 ％ ?房屋銷售 ，增長 ％，其中住宅 53萬平米，增長 ％ ?房屋空臵面積為 萬平米，下降 % ?2023年宜興市商品房均價為 1695元 /平米 ?2023年上半年市區(qū)商品房均價為 2174元 /平米 0 3 年宜興市住宅開發(fā)施工情況（單位：萬平米）136050100150施工面積 新開工面積 竣工面積0 3 年宜興市住宅銷售情況（單位：萬平米）530102030405060銷售面積 預售面積 空置面積55 丁蜀鎮(zhèn)樓盤分布圖 現(xiàn)有樓盤都分布于丁蜀鎮(zhèn)老城區(qū) ?1華都廣場（在建） ?2幸福小區(qū)（在售） ?3紫藤小區(qū)（入伙） ?4均陶小區(qū)（未建） ?5龍溪小區(qū)（入伙） ?6金碧苑（在售） ?7紫荊小區(qū)（入伙 ) ?8蠡苑 (二期在售） 1 2 3 4 5 6 7 8 丁蜀鎮(zhèn) 老城區(qū) 本項目 56 丁蜀鎮(zhèn)樓盤（一） 蠡苑 金碧苑 紫荊新村 位置 東賢路西側(cè)，原紅旗廠。 公園路北側(cè) 邊張路旁 基本 情況 一期已入住，二期正封頂，純住宅，多層和別墅，占地約 22400平，建筑面積 27333平，可售面積約25000平，容積率 ，覆蓋率％，綠化率 ％。 純住宅，建筑面積： 29116平，可售面積： 21516平，容積率，覆蓋率 35％，綠化率 48％，現(xiàn)在外裝修。 入伙，商住，多層，占地 22023平，建筑面積 35000平，容積率 ， 戶型與價格 多層起價 1600元 /平，均價 1700－1800元 /平，最高的多層賣到 1980元 /平，別墅 2100元 /平。 建筑類型為多層，均價 1600元 /平，自行車車位 。 房型以 3房 2衛(wèi)為主，最小面積149平，最大 167平，均價 1500－ 1600元 /平，只剩 6套，處于樓拐角， 客戶 政府官員、陶瓷技術(shù)人員、結(jié)婚夫婦等。 客戶來源自鄉(xiāng)下和新結(jié)婚夫婦。 57 丁蜀鎮(zhèn)樓盤（二） 龍溪花園 幸福小區(qū) 均陶廠 位置 公園路與龍溪公園交界處 解放路，紫藤小區(qū)對面 解放路，幸福小區(qū)后面 基本 情況 入伙，商住，占地 16667平，建面19667平，容積率 ，覆蓋率％，綠化率 ％，共計 164戶， 商住，二期， 現(xiàn)廠房還沒拆遷，明年動工修建。 戶型與價格 房型多樣，最小面積為 95平，最大為 160平，聯(lián)排為 250平，價格：多層二層 1500元 /平， 3層 1630元 /平， 4層 1550元 /平， 5層 1500元 /平，自行車庫 1300元 /平，汽車庫1800/平。 4樓價格 1450元 /平， 3房 2廳面積約 148平 別墅和商品房，潛在的競爭對手，吸引高端客戶。 58 丁蜀鎮(zhèn)供應樓盤特征分析 特征 新出樓盤較為集中，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。 處于成熟區(qū)內(nèi)，周邊配套相對齊全。 封閉式小區(qū)，物業(yè)類型以多層與別墅為主。物業(yè)管理較為落后，管理人員非職業(yè)化。 小區(qū)環(huán)境建設以綠地為主，內(nèi)部缺少配套設施。 建筑風格同質(zhì)化，房型設計不合理。 樓盤多層售價在 1400— 1980之間，整體均價約為1600。樓盤規(guī)模在 2萬平米的建面左右。 樓盤客戶主要為部分換房人員，新婚夫婦，或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員 59 宜城新出樓盤分布圖 城東片區(qū)為宜城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點片區(qū) ?1今日星城（在售） ?2東方明珠（二期在售） ?3瑞德 .康城（在售） ?4久隆 .碧云天（在售） ?5家和花園（在售） ?6新天地（在售） ?7上海新苑（在售） ?8濱江國際（在售） ?9龍澤苑（入伙） ?10水岸豪庭（在售） ?11東方巴黎（在售） ?12龍背山莊（在售） ?13翡翠莊園（在售） ?14江南春天（在售） 3 4 7 1 2 5 6 8 9 10 11 13 14 12 城南片區(qū) 城東片區(qū) 環(huán)科園片區(qū) 老城片區(qū) 城北片區(qū) 60 宜城鎮(zhèn)樓盤（一） 今日星城 東方明珠 久隆 .碧云天 位置 陽羨東路和東九路交匯處 東九路與陽羨東路、東虹路交匯處 東九路、解放東路路口 基本 情況 住宅小區(qū)，現(xiàn)代風格，物業(yè)類型為別墅、聯(lián)排、疊拼、多層與小高層，建面 45萬平，為宜興最大，三期中的第一期，外裝修階段。 國家康居示范小區(qū)，古典風格，物業(yè)類型為多層、小高層、聯(lián)排和別墅（ 15棟），共計 1049戶，占地 公頃，建面 ，現(xiàn)二期中的最后一期，封頂階段。 高檔住宅小區(qū)，西班牙風情，物業(yè)類型為高層（ 20層）、聯(lián)排（ 7套）和疊拼（ 44套）。占地 ，建面 10平，一期開發(fā)，尚未動工，售樓處已建，計劃竣工時間 2023年 11月。 內(nèi)部配套 商業(yè)街，園林，會所 商業(yè)街，會所，幼兒園，園林，地下車庫。 配套：園林，會所，超市。 戶型與價格 多層 — 2800；聯(lián)排－ 3500；疊拼－3500；別墅－ 5500；小高層－ 3300（底價） 多層 —— 2600；小高層 —— 2800，好的方位 3200，最高價 3900。 房型： 3房 2廳－ 168平與 174平；4房 2廳－ 192平；疊拼－ 300平。 高層 — 3500；疊拼－ 4500 銷售與客戶 專業(yè)公司代理，一期多層已售（第一個月共銷售 150套， 700余套 3－ 4個月售完），只有六層疊拼、聯(lián)排和別墅，別墅每天 1套。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占 5成，宜城占 2－ 3 成，投資占 2成。 自產(chǎn)自銷，多層只剩 80平的房間，其余售完，小高層只剩 200平房間。一年銷售約 500多套。 客戶不詳。 2023年 7月銷售，聯(lián)排售完，疊拼剩 2套，高層已售 50％。 客戶來源：企業(yè)領導、高級管理人員與董事。 61 宜城鎮(zhèn)樓盤（二） 江南春天 翡翠莊園 龍背山莊 位置 龍?zhí)赌下放c怡豐路交匯處 龍?zhí)段髀飞止珗@向西 100米 龍?zhí)段髀泛途艦I南路交匯處 基本 情況 純別墅住宅區(qū)，歐陸風格，占地187181平，建面 69667平，容積率，覆蓋率 20％，綠化率 60％，分獨棟（ 129棟）與聯(lián)排（ 39棟） 住宅，歐美風格，聯(lián)排為主，獨棟為輔，主打 TH概念。 內(nèi)部配套 會所、游泳池、網(wǎng)球場、自助銀行，金地物業(yè)管理。 戶型與價格 房型： 220－ 360平之間；均價 3300元，車庫－ 1600；花園－ 800 主力戶型 270平， 3層，送大面積私家花園和空中露臺 房型： 1房 2廳， 2房 2廳和 3房 2廳。 銷售與客戶 專業(yè)代理公司，銷售率 50％。 客戶來源：不祥。 50套一個月賣完，客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企老板為主。 62 宜城鎮(zhèn)樓盤（三） 水岸豪庭 東方巴黎 龍澤苑 位置 環(huán)科園新城北路 環(huán)科園龍池路 東九旁邊 基本 情況 商住，多層，占地面積 103518平，建面 130200平，商業(yè)面積23800平， 占地面積 103518平，建面130200平，商業(yè)面積 23800平，綠化率 38％， 別墅區(qū)，自己買地自己建設，但風格統(tǒng)一 內(nèi)部配套 2萬平米商業(yè)街、 商業(yè)街，超市 綠化場地 戶型與價格 3房 2廳和 4房 2廳，主力房型120平，價格 2300－ 2700元 /平，均價 2450元 /平。 住宅均價 2400，商業(yè)每間 60平，上下三間一起賣共計 80萬。 別墅 銷售與客戶 專業(yè)代理公司營銷，住宅已售完。商業(yè)正在銷售。 政府官員、商人 63 宜城鎮(zhèn)樓盤（四） 上海新苑 新天地廣場 濱江國際中心 位置 陽泉西路與九濱路交匯處 宜北路和太滆路交匯處 團九湖邊，濱湖大道與解放路交匯處 基本 情況 商住小區(qū)，巴黎氣質(zhì)與上海風情，建面 10萬平，綠化率 ％，多層（ 33棟）與小高層。 新加坡企業(yè)投資，占地 6萬平，建面 16萬平，商住結(jié)合，高層，規(guī)劃將繼續(xù)調(diào)整，尚未動工。 綜合體，集居住、商業(yè)、酒店與辦公為一體，占地面積