【文章內(nèi)容簡介】 開始融合 ?廈、漳、泉、龍等閩西南區(qū)域一體化 ?03年島內(nèi)城市化率達到 93%，島外城市化率僅為 23% ?06年全市化率達到 68%，預(yù)計10年將達到 75% ?80年廈門設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)，同年建成區(qū)面積 12平方公里 ?84年經(jīng)濟特區(qū)擴大到全島 ?2023年島內(nèi)城市建成區(qū) 20平方公里 20232023年 2023年以前 島內(nèi)城市化 區(qū)域一體化 島外城市化 2023年以后 北區(qū)層面 城市休閑配套板塊 遠郊旅游度假板塊 近郊休閑度假板塊 城市化加速了城市休閑板塊的區(qū)位轉(zhuǎn)移 33 本報告是嚴格保密的。 閩南已形成五大休閑度假板塊初具規(guī)模，此外還有發(fā)展中的三個板塊，均在發(fā)展起步階段，南翼新城的獨特區(qū)位構(gòu)建了閩南休閑的黃金圈 同安汀溪 板塊 海滄濱 海板塊 南太武 板塊 漳州 板塊 圍頭半 島板塊 黃金海 岸板塊 惠安板塊 云霄等項目 南太武高爾夫 東方高爾夫 麗水云天等 半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn) 發(fā)現(xiàn)之旅等 馬洋溪 板塊 板塊 資源 開發(fā)現(xiàn)狀 項目 惠安板塊 濱海+山景 +古城 ?已開發(fā) 3個項目； ?具有濱海或山景、古城等多重資源 ?已建成 1個四星級酒店； 半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn) 南太武板塊 濱海+高爾夫+山景 ?吸引滕王閣、大洲知名開發(fā)商進駐； ?但交通不便，路程遠，開發(fā)周期長； 南太武高爾夫濱海新城、億景海岸 海滄濱海板塊 濱海+高爾夫 ?區(qū)域內(nèi)價格較高 ?目前往第一居所方向發(fā)展； 東方高爾夫 同安汀溪板塊 溫泉+山景 ?溫泉資源優(yōu)勢突出，有 四星級翠豐溫泉酒店 ； ?往第一居所演變； ?開發(fā)強度不大； 麗水云天、古龍汀溪 馬洋溪板塊 山景資源 ?開發(fā)強度大，已規(guī)劃十幾個項目； ?開始 嫁接溫泉 ； ?兩個 四星級以上酒店 ； 發(fā)現(xiàn)之旅、湯泉世紀 泉州 廈門 漳州 南翼新城 34 本報告是嚴格保密的。 從海西城市群的高度看項目所處的南翼新城，發(fā)現(xiàn)其完全具備發(fā)展城市群休閑度假區(qū)域的條件 南翼新城 連捷溫泉6500畝 海西城市群 6500畝連捷溫泉隸屬的南翼新城作為福建省 21試點小城鎮(zhèn)之一，我們必須站在整個海西城市群的角度來發(fā)現(xiàn)其機會 從距離看，南翼新城在空間上具備承接海西城市群休閑功能的條件 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的“ 后花園 ” ，也支持整體發(fā)展成為休閑區(qū)的功能 從資源稟賦上看，大規(guī)模、擁有溫泉、山體和高爾夫球場等資源也使得以項目為代表的南翼新城具備發(fā)展城市群休閑的基礎(chǔ) 我們應(yīng)該發(fā)展什么檔次的休閑度假？ 35 本報告是嚴格保密的。 成型的五大板塊多為大眾化配套，以海景、高爾夫和溫泉為主題，客戶認知單一，且檔次多為大眾化休閑區(qū)，缺乏高端休閑度假區(qū) 板塊 區(qū)位、交通 資源、環(huán)境 配套 未來規(guī)劃 產(chǎn)品定位、客戶 區(qū)域認知 海滄 距離廈門本島核心區(qū)15分鐘車程 海景 +高爾夫球場 高爾夫球場、俱樂部配套高端 馬鑾灣還未系統(tǒng)開發(fā) 一二混居 廈門企業(yè)家、海歸、省外高端客戶 價格外溢區(qū)域及中端度假 馬洋溪 漳州長泰縣馬洋溪，距離廈門本島 40分鐘車程 馬洋溪 生態(tài)環(huán)境 五星級酒店（在建）、網(wǎng)球場、小超市 供地量大，別墅為主 休閑度假 90%廈門人，很多養(yǎng)老客戶，部分泉州及港澳臺客戶 大眾休閑板塊，家庭休閑 同安汀溪 同安汀溪水庫自然森林風(fēng)景保護區(qū)，距離廈門本島 50分鐘車程 溫泉 汀溪水庫生態(tài)環(huán)境 休閑度假產(chǎn)品 溫泉酒店、風(fēng)情度假鎮(zhèn)街 9000㎡ 近期主要是居住型物業(yè) 休閑度假 主要是同安工業(yè)區(qū)老板，20%臺灣客戶、 5%外籍客戶 大眾休閑板塊 南太武 直線距離 4km,未來經(jīng)廈漳大橋 40分鐘到島內(nèi)核心區(qū)，海上 15分鐘船程 旅游、海景資源 金海灣酒店、華商酒店 大量土地推出 一二混居 廈門及漳州本地客戶 中端休閑板塊，距離遠 漳州 距離漳州市區(qū)約 2030公里， 35分鐘車程 距離廈門約 2小時車程 海景、溫泉或會議基地等 溫泉酒店 即將多點開發(fā) 一二混居 漳州本地客戶為主，部分廈門客戶 中高端商務(wù)休閑，距離遠 南翼新城 距離廈門約 40分鐘車程，距離漳州 30分鐘 山景 +溫泉 +水體 有待配套 廈門的 “后花園 ”，新城開發(fā) 客戶有待選擇 區(qū)域價值有待定義 36 本報告是嚴格保密的。 市場現(xiàn)狀：廈門區(qū)域大眾休閑項目眾多，市場競爭激烈；但面向高端的休閑項目匱乏 資源 物業(yè) 麗水云天 溫泉結(jié)合山景資源 聯(lián)排、疊加 古龍汀溪 溫泉結(jié)合山景資源 聯(lián)排、疊加 發(fā)現(xiàn)之旅 山景結(jié)合溫泉資源 獨棟、公寓 天頤香溪 山景 占地 50萬平米 湯泉世紀 山景、溫泉濕地公園 占地 28萬平米 歐洲小鎮(zhèn) 山景 占地 3萬平米 馨香谷 山湖景觀 占地 37萬平米 東方高爾夫 海景、27洞高爾夫 占地 20萬，容積率 汀溪板塊 ： 規(guī)劃有高端企業(yè)會所，但一直未開工建設(shè)，原有 低端形象 未被打破 馬洋溪板塊 ：以溫泉和山景為資源，已形成大眾消費知名區(qū)域，大眾休閑項目聚集，正向規(guī)?；l(fā)展，在休閑市場中已形成 低端形象 市場形象良好，品質(zhì)較高；為廈門 高端休閑物業(yè) 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)唯一競爭項目天湖高爾夫項目，定位包括高爾夫在內(nèi)的高端規(guī)劃，但經(jīng)過評估后可實現(xiàn)性不強 ? 項目總用地 5400畝，項目規(guī)劃建設(shè) 45洞高爾夫球場 和 1000畝旅游地產(chǎn)，其中包括高管公寓和溫泉會展中心等高端項目； ? 大規(guī)模開發(fā)高爾夫球場項目前期需高額投入和較成熟的開發(fā)經(jīng)驗 。 2023年底 完成征地 5400畝，已投入 億，平整土地 2023多畝，完成部分基礎(chǔ)配套建設(shè)。 2023年 2023年再投入 1億元，完成入口廣場建設(shè)及18洞高爾夫球場的建設(shè)。 38 本報告是嚴格保密的。 其開發(fā)商是以食品起家且以食品產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)集團，初涉房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏開發(fā)經(jīng)驗，項目開發(fā)面臨很大的不確定性 香港理源（遠東）集團有限公司： 主要專注于食品產(chǎn)業(yè)。始建于 2023年成立綜合開發(fā)事業(yè)部，并成立福建天湖生態(tài)旅游休閑中心有限公司 ,注冊資本 1000萬美元。主要從事天湖生態(tài)旅游休閑中心項目開發(fā)建設(shè)。 長期專注于食品產(chǎn)業(yè)鏈的深度發(fā)展，于近年涉足房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗，項目前景不確定性大。 理源（遠東）集團有限公司 食品產(chǎn)業(yè)事業(yè)部 綜合開發(fā)事業(yè)部 廈門理之源商社 日品食研生物 工程有限公司 頂味興業(yè)香料 發(fā)展有限公司 酒水飲料研究所 龍標食品 有限公司 理源 帕克食品 配料有限公司 滿漢廚味餐料 有限公司 耐氟賽茵斯科技 開發(fā)有限公司 食研器具產(chǎn)物 制造有限公司 福建天湖生態(tài) 旅游休閑中心 有限公司 39 本報告是嚴格保密的。 休閑度假趨勢研判：根據(jù)對發(fā)達地區(qū)休閑度假發(fā)展歷程的研究發(fā)現(xiàn)，隨著城市等級和經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，高端商務(wù)休閑開始從大眾休閑中分化出來 深圳有觀瀾高爾夫 大廣佛地區(qū)有中信山語湖 成都有麓山國際 杭州有九龍山莊 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟基礎(chǔ)：經(jīng)濟發(fā)展促使居民生活方式發(fā)生變化，福建省休閑度假市場正處于規(guī)?；l(fā)展階段，高端市場開始啟動 41 指標 人均 GDP300$ 300人均 GDP1000 $ 1000人 GDP3000 $ 3000人均 GDP5000 $ 人均 GDP5000 $ 階段 觀光旅游啟動階段 觀光旅游快速發(fā)展階段 休閑度假啟動階段 休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段 休閑度假高層次發(fā)展階段 特征 ?產(chǎn)生觀光旅游動機 ?居民開始選擇近距離觀光旅游 ?觀光旅游快速發(fā)展 ?旅游地點由近至遠，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富 ?休閑度假開始啟動，只集中在少數(shù)高端人群。 ?觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位。 ?觀光旅游增長減緩。 ?觀光旅游保持平穩(wěn)。 ?休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢，向普通人群普及。 ?高端休閑市場出現(xiàn)，只集中在少數(shù)高端人群，漸顯兩級分化。 ?休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長。 ?休閑度假目的地向臵業(yè)目的地發(fā)展。 ?高端休閑市場迅速增長，與普通休閑市場形成明顯分離 。 ?長期度假遠程化、國際化。 休閑旅游市場發(fā)展規(guī)律 目前海西區(qū)域人均 GDP，廈門已經(jīng)接近 1萬美元，福建省 整體人均 GDP也達到 ，接近 5000美元，根據(jù)休閑旅游市場的發(fā)展規(guī)律，海西休閑度假市場正在由規(guī)模化發(fā)展階段向高層次發(fā)展階段過渡，高端休閑市場將出現(xiàn)快速增長，市場高端與低端市場漸顯兩級分化。 本報告是嚴格保密的。 消費群體支撐：閩南存在大量以第二產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主為主的富裕階層，為高端物業(yè)消費奠定基礎(chǔ) 廈門附近地區(qū)存在大量以第二產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主為主的富裕階層 福建私營經(jīng)濟發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計 2023年，福建民營經(jīng)濟生產(chǎn)總值占全省 GDP的六成多，對國民經(jīng)濟的貢獻率達 %。 54%46%閩西南地區(qū) 戶 2023年 54%46%閩西南地區(qū) 萬戶 2023年 閩西南地區(qū)私營企業(yè)占全省比重 廈門附近地區(qū)私營經(jīng)濟發(fā)達 廈門附近地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主 1 2 3 4 閩西南三產(chǎn)比重 54 36 0% 20% 40% 60% 80% 100% 廈門 泉州 漳州 龍巖 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 單位與個體經(jīng)營戶的地區(qū)分布 法人單位 產(chǎn)業(yè)活動 單位 個體經(jīng)營 戶 (萬個 ) (萬個 ) (萬戶 ) 合 計 福州市 廈門市 莆田市 三明市 泉州市 漳州市 南平市 龍巖市 寧德市 本報告是嚴格保密的。 基于以上的研究和判斷， 6500整體市場定位應(yīng)跳脫競爭激烈的同質(zhì)化公共休閑市場，采取差異化策略，定位剛起步的高端休閑市場 麗水云天 古龍汀溪 發(fā)現(xiàn)之旅 天頤香溪 湯泉世紀 歐洲小鎮(zhèn) 圣地亞哥 未來海岸 東方高爾夫 本項目 6500畝應(yīng)該跳脫大眾休閑的同質(zhì)化競爭，定位剛起步的高端休閑市場 面向大眾休閑娛 面向高端商務(wù)休閑 競爭激烈，同質(zhì)化鹽嚴重 大量私企老板會高端休閑提供了堅實基礎(chǔ)，市場存在機會，且競爭項目少，容易超越 本報告是嚴格保密的。 解讀 “ ”新政對高端休閑度假市場的影響 44 同時， “ ”新政引起了房地產(chǎn)市場強烈地震，讓各方關(guān)注，在政策趨緊的背景下，定位高端客戶的休閑度假市場會受到怎么的影響？ 本報告是嚴格保密的。 新政出臺的背景： 10年 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種價格異常波動 ， 市場存在著有意挑戰(zhàn)政策的趨勢 26%24%16% 10% 5%0%5%10%15%20%25%30%1000 2023 3000 4000 5000 6000 06.Q106.Q206.Q306.Q407.Q107.Q207.Q307.Q408.Q108.Q208.Q308.Q409.Q109.Q209.Q309.Q410.Q1元 / 平米全國 商品房銷售價格季度走勢 情況銷售均價 同比增速2 . 0 %2 . 8 %3 . 9 %5 . 7 %7 . 8 %9 . 5 %1 0 . 7 %1 1 . 7 % 2%0%2%4%6%8%10%12%14%0