【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商品組合應(yīng)與顧客定位對(duì)接 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本檢核 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 六、如何正確處理購(gòu)物中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 案例：加拿大劍橋購(gòu)物中心隨機(jī)應(yīng)變經(jīng)營(yíng)策略個(gè)案展示 劍橋購(gòu)物中心管理公司營(yíng)運(yùn)范圍與績(jī)效介紹 重要經(jīng)營(yíng)策略解析 （ 1）背景分析：北美地區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展之路 （ 2）根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整的總體經(jīng)營(yíng)策略 A、策略一：集中化策略 B、策略二：選擇性投資 C、策略三：加強(qiáng)核心資產(chǎn)的管理 D、策略四：保守的財(cái)務(wù)策略 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 六、如何正確處理購(gòu)物中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ （ 3）加強(qiáng)功能性管理 措施一：強(qiáng)調(diào)人力的有效運(yùn)用 措施二：尋求節(jié)稅之道 措施三：鎖定美國(guó)大型零售業(yè)者 措施四：爭(zhēng)取在美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì) 措施五：加強(qiáng)與各利害關(guān)系人之間的管理 措施六：強(qiáng)化環(huán)境品質(zhì)的管理 （ 4）謹(jǐn)慎樂(lè)觀的投資態(tài)度 劍橋購(gòu)物中心管理公司經(jīng)驗(yàn)借鑒 借鑒一：了解相關(guān)顧客的需求 借鑒二：以收入保證方式招商 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 七、如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡？ 高風(fēng)險(xiǎn)，高收益。但前提條件是，在實(shí)際運(yùn)作中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商若想在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須通過(guò)最佳的投資回報(bào)方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 七、如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡？ 通過(guò)最佳的投資回報(bào)方式尋求效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡 低利潤(rùn) 高利潤(rùn) 中高利潤(rùn) 中低利潤(rùn) 利潤(rùn) 低風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 中高風(fēng)險(xiǎn) 中低風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)成正比例 風(fēng)險(xiǎn)：利潤(rùn) =1： 1 主力店 零售百貨類（低利潤(rùn) /低風(fēng)險(xiǎn)） 個(gè)體店 連鎖品牌店、便利店 （高利潤(rùn) /高風(fēng)險(xiǎn)） 專賣店 批發(fā)零售 （中高利潤(rùn) /中高風(fēng)險(xiǎn)） 次主力店 酒樓、小型專賣店超市、折扣店 （中高利潤(rùn) /中高風(fēng)險(xiǎn)） 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 商鋪的價(jià)格比住宅的價(jià)格高很多，面對(duì)著較高端的客戶群體。實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面營(yíng)銷，發(fā)展商必須樹(shù)立購(gòu)物中心的良好形象及擬定有吸引力的招商租賃合約。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 樹(shù)立良好形象并制定不同的招商辦法 （ 1）擬定廣告爭(zhēng)取承租的整體策略 （ 2）制定有效的招商策略 策略一：運(yùn)用租用、抽成策略 策略二：簽定知名主題商店 策略三：展現(xiàn)完整的行銷推廣計(jì)劃 策略四：顧客導(dǎo)向的商品架構(gòu) 策略五：擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)行銷策略，結(jié)為利害與共的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 根據(jù)不同定位制定招商辦法 （ 1）主題商店條件及其招商辦法 （ 2）一般商店招商辦法 （ 3）招商合理的租賃條件 主題商店招商條件 A、符合業(yè)主之?dāng)M定發(fā)展方向、具有良好形象 B、過(guò)去三年具有良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效 C、具有經(jīng)營(yíng)管理特色 D、擁有帶動(dòng)發(fā)展及集客能力之國(guó)內(nèi)外具有大店鋪 經(jīng)營(yíng)能力者 E、參與主題商店的經(jīng)營(yíng)能導(dǎo)入專業(yè)技術(shù)并提升本購(gòu)物 中心形象者，皆為優(yōu)先考慮或主動(dòng)爭(zhēng)取的對(duì)象 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 1）購(gòu)物中心租賃合約應(yīng)具備彈性 核心內(nèi)容設(shè)計(jì) 基本條款 A、管理費(fèi)用及其他公共空間維護(hù)管理費(fèi)用 B、水費(fèi)、電費(fèi)、保全費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi) C、參與經(jīng)營(yíng)的商品（編號(hào)）、業(yè)種 D、使用面積及公共使用部分的約定使用條件 E、管理規(guī)則 F、違約及懲罰之規(guī)定 G、租賃期間程序及相關(guān)原則 A、訂約日期 B、業(yè)主 C、租賃人 D、租賃人地址 E、租賃人商店名稱 F、租賃期間 G、租賃物件交給租賃人的日期 H、試賣起始日期 I、固定最低租金、每年或每月租金 J、租金百分率 K、使用區(qū)域 L、保證金 M、保證人 N、商圈范圍 O、商店編號(hào) P、商店面積 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 2）不斷維持業(yè)主與招商租賃的關(guān)系 租賃關(guān)系維持內(nèi)部原則：追求并維持高顧客滿意度 租賃關(guān)系維持外部原則：落實(shí)業(yè)主與招商租賃商店間和積極運(yùn)作關(guān)系 外部原則一：對(duì)內(nèi)管理合理化，對(duì)外爭(zhēng)取顧客滿意度，達(dá)成招商營(yíng)運(yùn)目標(biāo) 外部原則二：有效利用資源與人才 外部原則三：利用業(yè)績(jī)與租金的掛鉤，建立業(yè)主與租賃關(guān)系 外部原則四：依托各商店原有商譽(yù)，整合為購(gòu)物中心形象 外部原則五：建立團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)的依存關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 案例：廣州中華廣場(chǎng)購(gòu)物中心營(yíng)銷策略解讀 中華廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位和客戶定位 中華廣場(chǎng)營(yíng)銷策略、特點(diǎn)解析 策略一：給客戶統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)的信心 策略二：主題超市選取準(zhǔn)確 策略三：主題活動(dòng)迎合消費(fèi)者多姿多彩的生活需要 中華廣場(chǎng)資金投入及回報(bào)統(tǒng)籌 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動(dòng)？ 招商是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要步驟。目前，業(yè)界通行的是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)原則。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)購(gòu)物中心的永續(xù)發(fā)展起著極大的作用。 統(tǒng)一招商，持續(xù)經(jīng)營(yíng)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商原則。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動(dòng)？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提倡專業(yè)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一管理 堅(jiān)持統(tǒng)一招商原則 商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)規(guī)律 開(kāi)業(yè) 1——3年 品牌培養(yǎng)期 逐步實(shí)現(xiàn)收支平衡 開(kāi)業(yè) 4——6年 品牌旺盛期 投入減少租金上升盈利 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波