【文章內(nèi)容簡介】 中心商品組合 功能定位與消費者的關(guān)系？ 商業(yè)地產(chǎn)項目商品組合應(yīng)與顧客定位對接 商業(yè)地產(chǎn)項目的成本檢核 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 六、如何正確處理購物中心商品組合 功能定位與消費者的關(guān)系？ 案例：加拿大劍橋購物中心隨機應(yīng)變經(jīng)營策略個案展示 劍橋購物中心管理公司營運范圍與績效介紹 重要經(jīng)營策略解析 （ 1）背景分析：北美地區(qū)購物中心發(fā)展之路 （ 2）根據(jù)市場變化不斷調(diào)整的總體經(jīng)營策略 A、策略一：集中化策略 B、策略二：選擇性投資 C、策略三：加強核心資產(chǎn)的管理 D、策略四：保守的財務(wù)策略 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 六、如何正確處理購物中心商品組合 功能定位與消費者的關(guān)系？ （ 3）加強功能性管理 措施一：強調(diào)人力的有效運用 措施二：尋求節(jié)稅之道 措施三：鎖定美國大型零售業(yè)者 措施四：爭取在美國不動產(chǎn)市場的發(fā)展機會 措施五：加強與各利害關(guān)系人之間的管理 措施六：強化環(huán)境品質(zhì)的管理 （ 4）謹(jǐn)慎樂觀的投資態(tài)度 劍橋購物中心管理公司經(jīng)驗借鑒 借鑒一：了解相關(guān)顧客的需求 借鑒二：以收入保證方式招商 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 七、如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項目效益與風(fēng)險的平衡？ 高風(fēng)險，高收益。但前提條件是，在實際運作中規(guī)避風(fēng)險。發(fā)展商若想在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中取得較好的經(jīng)濟效益，就必須通過最佳的投資回報方式規(guī)避風(fēng)險。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 七、如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項目效益與風(fēng)險的平衡？ 通過最佳的投資回報方式尋求效益與風(fēng)險的平衡 低利潤 高利潤 中高利潤 中低利潤 利潤 低風(fēng)險 風(fēng)險 高風(fēng)險 中高風(fēng)險 中低風(fēng)險 業(yè)態(tài)風(fēng)險與利潤成正比例 風(fēng)險：利潤 =1： 1 主力店 零售百貨類（低利潤 /低風(fēng)險） 個體店 連鎖品牌店、便利店 （高利潤 /高風(fēng)險） 專賣店 批發(fā)零售 （中高利潤 /中高風(fēng)險） 次主力店 酒樓、小型專賣店超市、折扣店 （中高利潤 /中高風(fēng)險） 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？ 商鋪的價格比住宅的價格高很多，面對著較高端的客戶群體。實現(xiàn)購物中心的全面營銷，發(fā)展商必須樹立購物中心的良好形象及擬定有吸引力的招商租賃合約。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？ 樹立良好形象并制定不同的招商辦法 （ 1）擬定廣告爭取承租的整體策略 （ 2）制定有效的招商策略 策略一：運用租用、抽成策略 策略二：簽定知名主題商店 策略三：展現(xiàn)完整的行銷推廣計劃 策略四：顧客導(dǎo)向的商品架構(gòu) 策略五：擁有專業(yè)團隊指導(dǎo)行銷策略，結(jié)為利害與共的經(jīng)營團隊 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？ 根據(jù)不同定位制定招商辦法 （ 1）主題商店條件及其招商辦法 （ 2）一般商店招商辦法 （ 3）招商合理的租賃條件 主題商店招商條件 A、符合業(yè)主之?dāng)M定發(fā)展方向、具有良好形象 B、過去三年具有良好的經(jīng)營績效 C、具有經(jīng)營管理特色 D、擁有帶動發(fā)展及集客能力之國內(nèi)外具有大店鋪 經(jīng)營能力者 E、參與主題商店的經(jīng)營能導(dǎo)入專業(yè)技術(shù)并提升本購物 中心形象者，皆為優(yōu)先考慮或主動爭取的對象 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 1）購物中心租賃合約應(yīng)具備彈性 核心內(nèi)容設(shè)計 基本條款 A、管理費用及其他公共空間維護管理費用 B、水費、電費、保全費、保險費 C、參與經(jīng)營的商品（編號）、業(yè)種 D、使用面積及公共使用部分的約定使用條件 E、管理規(guī)則 F、違約及懲罰之規(guī)定 G、租賃期間程序及相關(guān)原則 A、訂約日期 B、業(yè)主 C、租賃人 D、租賃人地址 E、租賃人商店名稱 F、租賃期間 G、租賃物件交給租賃人的日期 H、試賣起始日期 I、固定最低租金、每年或每月租金 J、租金百分率 K、使用區(qū)域 L、保證金 M、保證人 N、商圈范圍 O、商店編號 P、商店面積 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 2）不斷維持業(yè)主與招商租賃的關(guān)系 租賃關(guān)系維持內(nèi)部原則：追求并維持高顧客滿意度 租賃關(guān)系維持外部原則：落實業(yè)主與招商租賃商店間和積極運作關(guān)系 外部原則一：對內(nèi)管理合理化，對外爭取顧客滿意度，達成招商營運目標(biāo) 外部原則二：有效利用資源與人才 外部原則三：利用業(yè)績與租金的掛鉤，建立業(yè)主與租賃關(guān)系 外部原則四：依托各商店原有商譽，整合為購物中心形象 外部原則五：建立團隊經(jīng)營的依存關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？ 案例：廣州中華廣場購物中心營銷策略解讀 中華廣場的市場定位和客戶定位 中華廣場營銷策略、特點解析 策略一：給客戶統(tǒng)籌經(jīng)營的信心 策略二：主題超市選取準(zhǔn)確 策略三：主題活動迎合消費者多姿多彩的生活需要 中華廣場資金投入及回報統(tǒng)籌 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商活動？ 招商是大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的重要步驟。目前，業(yè)界通行的是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營原則。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營對購物中心的永續(xù)發(fā)展起著極大的作用。 統(tǒng)一招商，持續(xù)經(jīng)營是大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商原則。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商活動？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)提倡專業(yè)團隊，統(tǒng)一管理 堅持統(tǒng)一招商原則 商業(yè)地產(chǎn)租金回報規(guī)律 開業(yè) 1——3年 品牌培養(yǎng)期 逐步實現(xiàn)收支平衡 開業(yè) 4——6年 品牌旺盛期 投入減少租金上升盈利 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波