【房地產(chǎn)】上海青浦別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位(編輯修改稿)
2025-02-23 17:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00M2花園面積： 4001000M2開盤時(shí)間： 03年 12月 27日交房日期： 05年 3月價(jià)格： 一期 900012023元 / M2 ，預(yù)計(jì)二期 10000元 /M2左右銷售率： 共分三期開發(fā)，一期銷售率 100％，二期未開盤環(huán)水島語(yǔ)綠波花園占地面積： 20萬(wàn)平方米建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 36棟獨(dú)立別墅8戶雙拼別墅單套面積： 228473M2花園面積： 8001500M2開盤時(shí)間： 一期 02年 9月 6日交房日期： 03年 6月價(jià)格： 均價(jià) 7600元 / M2銷售率： 共分三期開發(fā)，一期、二期銷售率 100％，三期未開盤項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 規(guī)模 (萬(wàn) m2）推出日期 地址泰星別墅三期 泰星房產(chǎn) 2023年 徐涇鎮(zhèn)七號(hào)地塊綠波花園三期 信力房產(chǎn) 未定 年徐涇鎮(zhèn)前元路 222號(hào)銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫 占地 650畝 未定 滬青平公路 2222號(hào)瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn) 徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期 國(guó)偉置業(yè) 2023下半年高涇路 428號(hào)徐涇板塊潛在供應(yīng)量分析預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)潛在的供應(yīng)量（包括本項(xiàng)目在內(nèi)）將在預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)潛在的供應(yīng)量（包括本項(xiàng)目在內(nèi)）將在 3540萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米左右，區(qū)域放量仍然較大；左右，區(qū)域放量仍然較大；板塊特征及發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)目前的別墅供應(yīng)量主要集中在高涇路沿線和 318國(guó)道沿線，別墅案量排布比較密集；由于該板塊是虹橋和古北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)形成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域形象已深入人心；板塊開發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)；發(fā)展趨勢(shì)：從整個(gè)西南部別墅板塊的發(fā)展來(lái)看，將曾現(xiàn)出梯級(jí)劃分的一個(gè)狀勢(shì)：九亭 莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項(xiàng)目所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨(dú)霸高檔別墅區(qū)的地位。三一八國(guó)道別墅市場(chǎng)小結(jié) 淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競(jìng)爭(zhēng)力的的別淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競(jìng)爭(zhēng)力的的別墅板塊；墅板塊；徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的、徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的聚集區(qū)；聚集區(qū)；目前的別墅市場(chǎng)中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于、目前的別墅市場(chǎng)中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于相對(duì)地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅相對(duì)地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅市場(chǎng)中的市場(chǎng)中的 ““ 古北效應(yīng)古北效應(yīng) ”” ；對(duì)周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大；對(duì)周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大的牽制作用；的牽制作用；目前徐涇、趙巷、淀山湖三個(gè)板塊已形成了各具鮮明特色、目前徐涇、趙巷、淀山湖三個(gè)板塊已形成了各具鮮明特色的別墅板塊群，但依時(shí)間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)的別墅板塊群，但依時(shí)間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)中的新生力量擁有無(wú)可比擬的諸多利好因素；中的新生力量擁有無(wú)可比擬的諸多利好因素；項(xiàng)目思考：項(xiàng)目思考：在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯(cuò)位化徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯(cuò)位化地避開趙巷地避開趙巷 “古北效應(yīng)古北效應(yīng) ”，抓住產(chǎn)品個(gè)性化的，抓住產(chǎn)品個(gè)性化的一面，將成為本項(xiàng)目立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。一面，將成為本項(xiàng)目立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。項(xiàng)目分析項(xiàng)目概述項(xiàng)目位置概況：東臨高涇路西至嘉金高速公路南近滬青平高速公路北靠西郊九溪十八島本本 案案地地 塊塊滬青平高速公路滬青平高速公路高高涇涇路路嘉金高速公路嘉金高速公路項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積： 383005 M2總建筑面積： 106028 M2容積率： 建筑密度： %綠化率： 58％總戶數(shù)： 290戶交通概況216。周邊三面臨路，出行方便216。高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路 的中春路段車流較慢，特別是上下班時(shí)間216。項(xiàng)目西、南均臨高速公路，但并無(wú)匝道口， 增加了出行的時(shí)間；配套主要依托區(qū)域：216。 徐涇板塊別墅區(qū)；216。 虹橋商業(yè)圈；216。 七寶商業(yè)圈； 216。 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈；216。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部的配套規(guī)劃。生活配套概況項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) Strengthv上海目前別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)；v徐涇別墅板塊為虹橋和古北地區(qū)的延伸段，區(qū)域較為成熟，中高檔別墅產(chǎn)品的區(qū)域形象已形成；v基地內(nèi)有一天然河道 —— 蟠龍灣縱穿整個(gè)小區(qū) ,為別墅的水景營(yíng)造提供了塑材； v項(xiàng)目位于北側(cè)為高涇路、滬青平公路沿線，南側(cè)與西側(cè)為 A9(延安西路延伸段）和嘉金高速公路，交通布局較為理想；v項(xiàng)目離虹橋機(jī)場(chǎng)較近，提供了空中出行便捷性；項(xiàng)目劣勢(shì) Weaknessv項(xiàng)目所處的高涇路別墅小區(qū)與廠房混建，且均已成型，區(qū)域整體形象不佳；v徐涇板塊南側(cè)雖為 A9國(guó)道（第一匝道口位于趙巷）和嘉金高速公路，但并無(wú)上下匝道口，與中心城區(qū)的絕對(duì)距離并無(wú)縮短；v項(xiàng)目的基地較不規(guī)則，且兩面臨高速公路，在規(guī)劃布局上有一定難度；v南側(cè)的兩條高速公路建成后將對(duì)本項(xiàng)目有非常明顯的干擾；項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunityv上海經(jīng)濟(jì)水平正處于高速發(fā)展時(shí)期
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